當房屋需要修繕，房客要負有什麼義務？
29 May, 2025
問題摘要：
本案當事人可依民法第423條、第429條與第430條、租賃住宅市場發展及管理條例第8條與第11條主張其法律權利，依法終止契約並請求返還押金，亦可依實際支出之修繕費用向房東請求償還。倘若房東態度強硬、拒不處理，當事人可保留修繕照片、維修廠商報價單、通訊記錄等資料作為日後法律追訴依據，確保自身權益不受侵害。
律師回答：
當房客發現廁所天花板漏水並向房東反映後，房東即與建商聯絡安排修繕事宜，然而房客卻持續拒絕配合修繕，即使多次協調、提供修繕時間及佐證資料如LINE對話、錄音紀錄等，仍未果，此情形已涉及租賃契約義務違反及法律上數項規定，房東可依據相關法條主張權利與救濟途徑。依據民法第429條第1項規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔」，以及同條第2項明定：「出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。」故房客對修繕行為無正當理由加以阻礙，已違反承租義務。租賃住宅市場發展及管理條例第8條第4項：「出租人為修繕租賃住宅所為之必要行為，承租人不得拒絕。」
針對「房東能否強制性進行修繕」的部分，依刑法第306條，未經房客允許私自進入其住宅，恐構成侵入住居罪。法院在判斷「是否無故侵入」時，會以「是否具正當理由」作為審查基準，例如曾有判決認定，若房東因屋內電線可能引發火災，請水電工進屋查看屬於合理行為，不構成犯罪。但實務上仍存在風險，因此即使房東已多次告知房客修繕時間，仍不建議貿然進入。較妥當的方式為先發存證信函或書面通知修繕時間，並請公正第三人（如里長或管理員）協助見證，如仍被阻擋，可透過司法程序進行。
臺灣高等法院臺中分院97年度上易字第1119號刑事判決：「本件告訴人甲○○係向被告丙○○○及乙○○夫婦承租上址房屋，則依租賃關係，出租人為保存租賃物之必要行為，承租人自不得拒絕，是被告丙○○○及乙○○2人為避免房屋電線走火，因而僱請水電技工丁○○至上址為告訴人之房屋檢查電線線路，當係保存租賃物之必要行為，告訴人甲○○本不得拒絕之。況身為房東之被告2人，發現電費暴漲，恐電線不堪負荷，是檢查電線線路當係保存上開租賃物之必要行為，從而，被告2人僱工進入告訴人承租之上開房屋檢查電線，當係有正當理由而非無故侵入，核與刑法第306條第1項無故侵入住宅罪之構成要件不符，是被告丙○○○及乙○○2人並不成立無故侵入住宅罪。」
至於是否能夠「強制開門修繕」，即使基於修繕目的，也必須慎重處理，建議勿單方面開鎖或進入。若修繕屬急迫性且關係公共安全（如嚴重滲水可能危及樓下住戶），可視為正當理由，但仍應先行通知並全程錄影保全證據，或尋求法院准許進行必要處置之裁定（如聲請假處分或保全處分）。
至於能否提告，若房客無正當理由拒絕配合修繕，使房東無法盡其修繕義務，且造成租賃物進一步損害，可構成民法第432條之保管義務違反。該條明定：「承租人應以善良管理人之注意保管租賃物。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。」如因此拖延導致房屋漏水擴大、建材損壞或需負擔額外費用，房東可蒐集證據向房客請求損害賠償。但仍須舉證其拒絕行為與損害有相當因果關係。
若房客拒絕房東或法院指定鑑定機構進入修繕勘驗，致修繕遲滯甚至租賃目的無法達成，該房客即違反民法第429條第2項之義務，須就因此產生的租金損失、鑑定延遲費用等對房東負損害賠償責任。此外，若房東因房客阻撓而未能修繕，致房屋價值減損，根據物權理論，房東作為不動產所有權人，享有完整的維護與使用利益，房客的拒絕行為有可能構成對所有權的侵害，可主張侵權損害賠償（民法第184條）。
臺灣高等法院96年上易字第1029號民事判決：「乙○○曾事先通知上訴人營建協進會將於94年1月14日進入系爭6樓房屋進行複勘，上訴人卻於該日不允許複勘人員進入系爭房屋，致當日複勘無法進行，因而無法進行漏水原因之鑑定及修繕，應認被上訴人主張：上訴人違反民法第429條第2項規定之義務等語，致被上訴人無法進行漏水原因之鑑定及修繕，得依債務不履行及侵權行為之法律關係訴請賠償等語，為可採信。……上訴人拒不配合鑑定而拖延修復之時間，此期間甲○○不能使用系爭5樓，被上訴人因此受有須賠償甲○○每月2萬元之損害，……營建協進會因上訴人不配合，無法依其預定時程完成測試，僅得依其初勘之結果作鑑定報告，致被上訴人於該案對該鑑定報告之正確性存疑而再聲請鑑定，經士林地院再委託水管同業公會鑑定，而再多支付該1萬元之鑑定費，係可歸責上訴人之原因所致，與上訴人之行為有因果關係，被上訴人請求上訴人賠償，尚屬有據。」
在損害擴大風險上，房東若能證明已配合修繕、房客故意阻撓，並致修繕費用上升或房屋價值降低，可依民法第227條（不完全給付）、第226條（損害賠償替代給付）及第184條請求房客賠償相關損失，前提是需有明確之事證，如房客不配合修繕造成牆面、管線進一步惡化的照片或專業鑑定報告等。
-房地-房地租賃-修繕義務-租賃專法
(相關法條=租賃住宅市場發展及管理條例第8條=刑法第306條=民法第184條=民法第227條=民法第227條=民法第424條=民法第429條=民法第430條=民法第432條=)
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