房屋的熱水器或其他生活設備發生故障，誰要修？
29 May, 2025
問題摘要：
房屋內熱水器或其他生活設備是否由房東負責修繕，須視契約內容與設備屬性而定。若契約中已明確排除房東之修繕義務，且該等設備不屬於租賃物一部分，則修繕責任可排除於房東之外。若房東提供的出租房屋中配有熱水器且做為居住使用不可或缺的生活設施，則此熱水器應屬於房東所應維持其可使用狀態的租賃物之一。除非租賃契約中另有明確約定否則，當熱水器發生自然損壞時，原則上應由房東負責修繕。反之，如為房客故意或過失所致損壞，或雙方約定由房客維修者，則應依約定處理。但若房東提供之設備已構成租賃標的的一部分，且非由承租人故意或重大過失所致損壞，房東有義務於租賃期間內維持該設備之正常運作，否則將構成違約或債務不履行，承租人即可依法請求解除契約或要求修繕、減少租金甚至求償。
律師回答：
關於這個問題，當租屋處的熱水器或其他生活設備，如冷氣機、電視機發生故障時，究竟是該由房東負責修理，還是由房客自己負擔費用處理，這樣的問題在實務上非常常見。民法對此並沒有明確列出「熱水器」是否屬於必須修繕的項目，也未明言由誰負責修繕此類設備。因此，判斷修繕責任的歸屬，首先須依據租賃雙方的契約約定而定。如果在租賃契約中已有清楚載明熱水器屬於房東或房客負責維修的範圍，那就應以契約為準；然而，實務上多數使用的是制式的租賃契約範本，往往未對各項設備的修繕責任做出詳細說明，在此種情形下，就必須依個案情況進一步判斷。
依據民法第423條規定：「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」此條文明定了出租人對租賃物的兩大基本義務：一為交付義務，二為使用狀態維持義務。也就是說，房東不僅須在租賃開始時交付可使用的房屋，更須在租賃期間內持續維持其合於使用狀態。
最高法院98年度台上字第222號民事判決即指出：「出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423條規定自明。」此判決進一步強調出租人應履行房屋維護之義務，若因房屋本體或附屬設備損壞，致使承租人無法正常使用，出租人即構成債務不履行。
一般而言，出租房屋作為供人居住的場所，房屋本體以外的某些附屬設備，如熱水器、冷氣、瓦斯爐、抽油煙機等，也往往是房東在出租時所一併提供的生活機能設施。承租人在租屋時，會根據其生活所需對這些設備進行檢查，包括熱水供應是否正常、水龍頭是否通暢、馬桶是否可以正常沖水、電燈是否能開啟等等。
可見，租屋雙方從一開始就將這些生活必需品納入「可使用、可收益」的範圍，也就是「租賃物」的範圍內。除此之外，是否配備熱水器或其狀態是否良好，也會影響租金的高低，可推知熱水器是屬於租賃契約之中，房東所交付給房客使用的一部分設備。
因此，判斷熱水器是否屬於應由房東負責修繕的設備時，應回歸到租賃雙方對房屋使用範圍與生活設施的約定、租金計算內容，以及整體契約的性質。
若該房屋出租時已明確配有熱水器供房客使用，則即使契約中未具體註明修繕責任，也可認定熱水器屬於租賃物之一，適用民法第423條之規定。該條文明定：「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」也就是說，房東的義務除了將房屋交給房客使用之外，還須維持租賃物（包括附屬設備）在合於使用狀態下，故熱水器如發生自然損壞、功能故障時，原則上應由房東負責修繕。
當然，實際情況也可能出現例外。若熱水器之損壞是由房客使用不當、疏忽或故意破壞所導致，則依民法第432條，房客應以善良管理人之注意保管租賃物，若未妥善保管而導致毀損，即應負擔修繕責任或賠償損失。
另外，如雙方在契約中有約定某些家電設備係房東提供「借用」而非屬於租賃物的一部分，或另行約定房客需自行維修該等設備者，亦應依約定辦理。因此，關鍵在於雙方對於設備使用性質與維修義務是否有明確共識，否則發生糾紛時，仍需回歸契約內容與雙方實際使用行為來綜合判斷。
當房屋中的熱水器或其他生活設備發生故障時，究竟應由誰負責修繕，是租屋糾紛中最常見的問題之一。
對此，首先應回歸契約內容來判斷責任歸屬。若雙方之間有書面契約明確規定熱水器或其他設備之修繕責任歸屬，那麼就應以契約為準，例如契約中若載明「生活設備維修由承租人負擔」，則即便該設備原本由房東提供，承租人也需依約修繕。但若契約中未明文規範修繕義務，或僅有制式條款，未針對各項設備特別說明者，則須依據租賃契約的目的、實際使用情況與法律規定進一步判斷責任歸屬。
那麼，熱水器或其他家電是否屬於應由房東維修的範圍？這需從實際情況與租賃目的加以認定。一般而言，現代租屋的型態多非僅出租一空屋，而是附帶一定的生活設備，例如冷氣、熱水器、廚具等，以滿足居住功能與基本生活所需。當這些設備由房東提供，並構成承租人租賃之主要依據或使用考量之一時，即可認定這些設備屬於「租賃物」的範圍。既然如此，這些設備便應一併適用民法第423條之規範，出租人即有義務於租期內保持其處於可使用的狀態。
此外，若設備故障係因自然耗損、年久失修或非因承租人過失造成，則更應由房東負責修繕。若故障屬於承租人或其使用人因不當操作或故意造成，例如強力破壞、疏忽使用導致設備損毀，則應由承租人自行負責修繕或賠償。法律亦要求承租人須以「善良管理人之注意」保管租賃物，否則即負賠償責任。
實務上，如遇設備損壞情形，承租人應立即以書面通知方式通知房東，並定合理期限要求修繕。若房東於期限內未履行修繕義務，承租人依民法第430條可選擇終止租約，或逕行修繕並請求房東償還修繕費用，或將修繕費用自後續租金中扣除。需要注意的是，承租人在行使修繕扣款前，應盡催告義務，且應保留修繕之發票或報價單等相關憑據，以供日後舉證。
如果發生熱水器故障的情形，而房東在知情後仍遲遲不願修繕，房客可依民法第430條之規定，先以適當方式（如簡訊、LINE對話、email或存證信函）向房東催告，限期修繕；如房東於期限內仍不處理，房客則可選擇終止契約，或自行修繕並將費用於往後租金中扣除，或請求房東償還修繕費用。但切記，房客必須先依法進行催告程序，未經合法催告而擅自終止契約或扣除租金，恐不符民法規定而導致反效果。
-房地-房地租賃-修繕義務-租屋設備-瑕疵認定-修繕範圍-
(相關法條=民法第423條=民法第424條=民法第429條=民法第430條=民法第432條)
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