房屋出租人之修繕義務？如有因房屋瑕疵或失火導致部分或全部房屋無法使用，房東要負什麼責任？
29 May, 2025
問題摘要：
房東於租賃關係中雖享有收取租金的利益，卻也需負擔重要義務，特別是在修繕方面。除非契約另有明文規定，否則原則上房東必須負責修繕，確保租賃物處於合於使用、收益的狀態。承租人則可依法律或契約主張終止、減租、自行修繕或請求損害賠償。當雙方對於修繕範圍或責任有爭議時，也可尋求鄉鎮市調解委員會協助解決爭端。為避免將來產生糾紛，建議房東與房客在租賃契約簽訂時，應詳細列明修繕範圍、責任歸屬以及可能的突發事件處理方式，並附加家電家具清單與狀況說明，才能建立清晰可依循的租賃秩序，保障雙方權益。
律師回答：
關於這個問題，當房東將房屋出租予他人時，常會遇到關於房屋損壞、修繕責任歸屬的爭議問題，尤其當房客提出各種修繕要求，例如噪音問題、屋頂漏水、失火毀損等情況時，房東是否應該負責修繕？房客又有沒有權利終止租約？這些問題，都與民法所定出租人義務息息相關。
首先根據民法第429條的規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」可知，在無特別約定或習慣的情況下，租賃物的修繕原則上由房東負責。這意味著租賃期間如房屋發生損壞，應由房東負責修復，使房屋能夠維持在可供居住或使用收益的狀態。不過若契約中有明文約定由房客負責某些修繕，則依法可以排除房東修繕的責任。
但另一方面，民法第423條也明確規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」此即為出租人的「使用狀態維持義務」，是出租人對租賃物所應負的重要義務，即使租賃契約中對修繕義務有不同的約定，仍不能免除出租人確保租賃物可使用、可收益之責任。
因此即使契約約定房客須自行修繕，若租賃物尚未修繕完成、無法使用，出租人仍不得向房客請求租金。這點在法院實務中亦有肯認，例如屋頂漏水導致房客無法正常使用房屋期間，房東即不得請求房客支付該段期間的租金；但若房客主張因漏水導致無法營業而請求營業損失賠償，則需視契約中是否已排除房東對此修繕義務而定。
此外，若承租人主張居住品質受到影響，例如噪音過大，要求房東更換隔音窗，則需衡量是否已超出一般人可容忍的程度。如噪音屬正常生活音量範圍內，房東無須負責更換；但若經認定確已影響生活品質，則房東有維持可居住狀態之義務，若其拒絕改善，房客則有可能依法主張減少租金或終止契約。不過，房東仍可在租賃契約中事先排除這類修繕義務，以界定雙方責任。
當租賃物因災害或突發事故產生瑕疵時，民法第424條也給予承租人保護：「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已依特約拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。」舉例來說，如果房屋因地震傾斜或結構受損，即便契約中載明房東不負責修繕，承租人仍得主張終止契約，以確保自身居住安全與權益。這種法律保障主要是基於公共安全與租賃公平原則。
針對火災導致的損害責任，民法第434條進一步指出，承租人只有在「重大過失」的情況下，才需對失火所致之損害負賠償責任；若僅為「輕過失」，則無須負責。這表示若火災純屬意外或一般疏忽造成，承租人可免責，惟為避免爭議，出租人可於契約中事先約定，即使為輕過失，承租人仍應負擔損害賠償，如此一來即能加強風險控管，保障房東權益。
民法第435條對於租賃物在租賃期間發生部分滅失的情形，有明確的規定與保障機制。：「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。」第二項則進一步指出：「前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。」
如果在租賃期間發生租賃物部分滅失，而這種滅失並非承租人造成，例如地震、颱風、水災、火災等天災或不可抗力事件所致，則承租人可以請求相對應比例的租金減免。若損壞程度嚴重至租賃物無法達到原先租用的目的，例如租來作為住家、店面或倉庫者已失去其基本功能，承租人不僅可以要求減少租金，甚至可以選擇終止租約，以保障其權益不受損害。
當租賃物全部滅失時，不論其原因是可歸責於出租人、承租人，或是不可抗力的第三原因，既然租賃物之客體已不存在，租賃關係即失其存在基礎，應屬當然消滅，雙方當事人皆無需再履行契約義務。尤其對承租人而言，其原有支付租金的義務，也因租賃物無從使用而不再存在。
舉例來說，若承租人租用某店面作為營業用途，但因鄰近工地施工不當導致整棟建築傾斜而被政府勒令停用，即屬於不可歸責於承租人之事由造成的部分或全部使用利益的喪失，此時承租人便可依民法第435條規定主張減租，甚至解除契約。同樣道理，若某屋因強烈地震造成結構損毀、無法居住，無論該損毀是否為誰的過錯，既然租賃物已滅失，其使用目的不復存在，租賃契約即告終止，承租人無需再履行租金給付義務。
值得注意的是，此處所謂的「部分滅失」，並不僅限於物理上實際的損壞或毀損，也包括法律上或功能上無法達成原租賃目的之情形。例如房屋內部重要設施故障、管線老化造成頻繁漏水，或環境重大變更導致居住品質嚴重下降等，只要客觀上構成使用收益的重大障礙，亦應屬民法第435條所保護的範疇。
-房地-房地租賃-修繕義務-租屋失火責任
(相關法條=民法第347條=民法第349條=民法第423條=民法第424條=民法第429條=民法第430條=民法第435條=)
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