在租屋中，水管或房子附屬的東西損害，是否應該由房東負責處理？
29 May, 2025
問題摘要：
租賃關係中的修繕責任應以契約約定為主，並遵循法律規定。為避免日後產生糾紛，建議在簽訂租賃契約時，明確約定雙方的修繕責任範圍，並保留相關書面紀錄，以保障雙方權益。出租人於租賃期間內，對租賃物負有維持其使用與收益功能之法定義務，若違反該義務，不僅可能構成債務不履行，需負擔損害賠償責任，亦可能讓承租人有權終止契約或減少租金。最高法院多次判決明確指出，出租人不能僅以非自身過失為由，免除其於契約存續中維持租賃物狀態之責任，承租人可依實際情況與民法規定，提出相應請求，保障自身權益。未來出租人與承租人在締結租賃契約時，亦應審慎約定雙方權利義務，並保留相關證據與紀錄，以利事後法律主張與紛爭解決。
律師回答：
關於這個問題，在租賃關係中，出租人（房東）與承租人（房客）對於租賃物的維護與修繕各自承擔相應的責任。民法第423條規定，出租人應將符合約定使用和收益的租賃物交付給承租人，並在租賃期間內保持其適於約定的使用和收益狀態。這意味著，出租人有義務確保租賃物的基本結構和主要設備處於良好狀態，以供承租人正常使用。
在租賃法律關係中，出租人對租賃物負有多項法定義務，其中最核心者為民法第423條所明定之義務，即出租人應將合於約定使用與收益目的之租賃物交付予承租人，並於租賃關係存續期間，持續保持租賃物之狀態，使其能夠達成契約所訂之使用與收益目的。此義務屬於出租人之「主給付義務」，具有契約核心地位，其履行與否將直接影響承租人是否得以依契約使用租賃物，若出租人所交付之租賃物在使用上存在瑕疵，或於租賃期間未妥善維持其狀態，導致無法正常使用收益，則即違背債之本旨，屬於不完全給付，承租人依法即得主張債務不履行之損害賠償請求權，或援引瑕疵擔保責任請求減少租金、終止契約，甚或另請求其他必要補救措施。
契約一經成立並生效，當事人即負有履行義務，債務人不僅應依約履行其主要給付義務（例如交付租賃物並收取租金），同時亦須履行從給付義務與附隨義務。從給付義務係指與主給付義務相關之其他協助行為，如協助辦理入住、提供必要說明等；而附隨義務則乃基於誠信原則衍生之義務，目的在於輔助債權人實現契約之利益與目的。倘債務人未盡從或附隨義務，亦可能構成不完全給付，債權人因而得依民法第227條之規定主張損害賠償。
於租賃關係存續中，若租賃物因任何事由受有妨害，而導致承租人無法達成契約所預期之使用與收益目的，即使該妨害並非直接可歸責於出租人，而係由第三人所造成，出租人仍負有消除妨害之義務。蓋出租人之義務並不限於原始交付之狀態，更應於整個租賃期間維持租賃物之適用狀態，使承租人得以圓滿實現其租賃之目的，否則即構成債務不履行。換言之，即便租賃物之妨害係由第三人之行為所致，例如鄰居施工導致房屋漏水、外部因素導致設施毀損等，只要妨害租賃物之正常使用，出租人皆應負責排除。若其怠於修繕、回復，致使承租人蒙受損失，承租人除得請求終止契約外，亦得依民法第227條或第230條規定，請求損害賠償。
此外，民法第429條進一步明確，租賃物的修繕，除非契約另有約定或有其他習慣，應由出租人負擔。這表示，若租賃契約中未特別約定修繕責任的分配，則一般情況下，修繕責任由出租人承擔。
民法第429條明文規定，租賃物之修繕原則上應由出租人負擔，除非雙方契約另有明確約定，或有地區性使用習慣可資認定者。若承租人基於現實需要，自行出資修繕出租人應負責之項目，例如房屋漏水、結構損壞、水電系統失靈等情形，則承租人得依民法第430條行使權利，先催告出租人於相當期限內完成修繕，如出租人不為修繕，承租人得自行修繕並請求償還費用或於租金中予以扣除。此規範制度，實為保障承租人之基本居住或使用權益，亦使租賃關係更具彈性與實用性。
然而，實務中，為了避免日後產生爭議，出租人與承租人通常會在租賃契約中明確約定各自的修繕責任範圍。一般而言，房屋的主要結構部分，如牆壁、地板、屋頂等，以及固定的設備設施，如冷氣機、熱水器等，其修繕責任多由出租人承擔。
另一方面，日常使用中可能產生的消耗性用品，如燈泡、水龍頭墊片等小型物件的更換與維護，則通常由承租人負責。這是因為這些物品屬於日常消耗品，且更換相對簡便，承租人自行處理較為便利。
需要注意的是，承租人有義務以善良管理人的注意義務保管租賃物，並以通常或約定的方法使用之。若因承租人的過失或不當使用，導致租賃物損壞，承租人需負擔修繕責任。例如，若承租人因操作不當導致水管破裂，則應由承租人負責修繕並承擔相關費用。
此外，若租賃物在租賃期間內出現需要修繕的情況，且應由出租人負責，承租人應及時通知出租人進行修繕。若出租人在合理期限內未予修繕，承租人有權自行修繕並請求出租人償還費用，或從租金中扣除相關費用。
按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權。又契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚應盡其附隨義務，以輔助債權人實現契約訂立之目的，倘債務人未盡此項附隨義務，債權人得依民法第227條不完全給付之規定行使其權利（最高法院98年度台上字第222號、97年度台上字第2307號判決要旨參照）。次按租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任（最高法院77年度台上字第2369號判決要旨參照）(最高法院99年度台上字第789號民事判決)
-房地-房地租賃-修繕義務--租屋設備
(相關法條=民法第227條=民法第230條=民法第423條=民法第424條=民法第429條=民法第430條=)
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