租屋的水質差、空氣品質、噪音等問，房東什麼情況下應該負責？
29 May, 2025
問題摘要：
房東是否需為水質、空氣、噪音等問題負責，須綜合考量契約約定、問題是否影響租屋目的、成因是否與房屋本體有關，以及房東是否有保證。若承租人遇到此類問題，應盡快以書面方式通知房東，並可透過存證信函催告修繕，若逾期未果，可依《民法》第430條終止租約或逕自修繕後從租金中扣除費用。此外，如欲主張解除契約或損害賠償，亦應保留相關照片、檢測報告或通訊紀錄，以利將來在調解或訴訟中提出作為證據。透過契約詳實訂定、誠信履約與法律制度的保障，承租人方能有效維護租屋期間之基本權益。
律師回答：
關於這個問題，當事人在租屋時遇到水質不良的問題，例如水龍頭流出來的水帶有明顯鐵鏽黃渾濁色澤，這種情形不僅影響基本的生活品質，更可能牽涉居住安全與身體健康。因此，當房東面對承租人提出修繕要求時，若置之不理、未積極處理，依據法律規定，承租人是有權利主張修繕或終止契約，甚至得以自行修繕後從租金中扣除修繕費用，而房東亦不得就此要求扣押金或租金補償。針對這樣的情形，法律已提供明確的救濟機制與責任歸屬。
在租屋糾紛中，承租人常會遇到水質差、空氣品質不佳、噪音干擾等問題，這些都可能影響承租人對租賃物之使用與收益，但是否由房東負責，須從法律原則與實務角度加以釐清。首先，要判斷房東是否應該負責，應從三個面向來檢視：第一、雙方契約中是否有特別約定；第二、上述問題是否足以阻礙承租人達成租屋之主要用途；第三、問題原因是否與房屋本身有關，還是屬於外在不可控因素；這些都是法律責任歸屬的關鍵。
依據民法第423條規定，出租人應將合於所約定使用收益的租賃物交付承租人，並於租賃期間保持其合於使用、收益之狀態。房屋本身若存在瑕疵，致使無法達成居住、營業等契約上之使用目的，且該瑕疵是可以歸責於房東的，則房東即有修繕責任或其他損害賠償責任。若水質渾濁、鏽黃明顯影響承租人飲用、洗澡、料理等日常基本使用，即屬「不合於約定使用狀態」，出租人未能履行其保持義務，已構成債務不履行。
第一個判斷重點是契約中是否有明文約定。若雙方在租賃契約中已對水質、噪音、空氣品質等有所約定，例如保證生活用水合乎飲用標準、居住環境安靜無擾、通風良好無異味，則房東如未履行此一保證，即構成契約不履行，承租人可據此主張終止契約或請求減少租金、損害賠償等權利。然而，若契約未明確列出這類保證或僅載明租屋用途，則仍須回歸契約目的來判斷問題是否妨礙達成使用收益之目的。
房東於簽約前曾口頭或書面保證房屋水電皆正常、生活機能完備，或特別承諾本屋寧靜不吵、水質清澈，則即使未載明於正式租約中，若承租人可舉證有此保證存在，房東仍應依信賴保護原則承擔責任。實務上，法院亦會根據當事人間的信賴基礎與溝通內容，酌情判定出租人之責任。
第二個重點是這些問題是否足以阻礙承租人實現其租屋用途。舉例來說，若房屋用途為居住，但因屋內自來水長期渾濁、有異味，造成無法飲用或洗澡，或屋外環境空氣污染嚴重致身體不適，即可能構成妨礙約定用途之使用；又例如噪音問題若達到干擾睡眠或影響學習、工作，則也可能構成民法第423條所稱不合使用收益之狀態。實務中，法院會根據個案事實認定是否構成重大妨礙，並允許承租人主張解除契約、請求減免租金或損害賠償。
第三，判斷問題的原因是否與房屋本體有關，或屬於房東可控制範圍也非常重要。例如水質不良若係因屋內水管老舊鏽蝕所致，則為房屋內部設施問題，房東應負修繕責任（民法第429條）。若是空氣不良是因屋內排風系統故障，亦屬房東應維持之部分。但若水質問題源於市政供水系統本身，或空氣品質因外部工地施工所致，噪音來自鄰居裝修或交通噪音等外在因素，則原則上不屬於房東應負責的範圍。惟若房東明知該區域長期有重大環境問題，卻未告知租客甚至以誤導方式成交，則可能構成故意隱瞞重要資訊，承租人可主張撤銷契約或要求損害賠償。
首先，依據民法第429條第1項規定，租賃物之修繕，除契約另有訂定或有習慣外，原則上應由出租人負擔。這表示，只要不是承租人自行約定承擔修繕責任，或在某地區租賃慣例上明確由承租人負責，水管等設備若出現老化、生鏽導致水質異常的狀況，就屬於應由房東負責維修的範圍。租屋的房屋與其配套設備，如廚房、浴室水管、水塔、水龍頭等設施，在租賃期間都應維持正常運作以符合使用收益目的。這是出租人基於租賃關係所負的基本義務之一。
針對此類情形，民法第430條提供承租人具體的行使權利。當租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限催告出租人修繕，若出租人在期限內不為修繕，承租人即可選擇終止契約，或自行修繕後請求償還修繕費用，甚至可於往後應付之租金中予以扣除。由此可見，若已請求房東修繕而遭到拒絕，應採取法律上的正當程序，例如寄發存證信函明確載明修繕項目、合理修繕期限與逾期後將採取之法律手段（如終止契約或修繕後扣除費用），以保護自身權益。
此外，需要特別注意的是，如果水管鏽蝕並非使用不當，而是因年久失修或房東未定期更換維護所致，則承租人得主張前述一切權利；但若是因承租人或其使用人疏忽導致水管損壞，例如重物撞擊造成管線破裂等，則房東自然無修繕義務。修繕責任之歸屬，仍須視實際成因與契約條款判斷。
另一方面，如果仲介人在介紹物件時刻意未告知自來水品質不佳、水管已有鏽蝕等情形，且該情形於租賃前已有存在事實，則承租人可依民法第92條及第93條主張契約詐欺與撤銷。依法律規定，若一方在締約時以詐術使他方陷於錯誤並為意思表示，受欺騙的一方可以於發現之日起一年內撤銷契約。因此，房客若能證明仲介有隱匿重大資訊或誤導之行為，便可主張撤銷與解除租賃契約，並請求返還已繳付之仲介費與相關損失。
-房地-房地租賃-修繕義務-
(相關法條=民法第92條=民法第93條=民法第423條=民法第430條=)
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