房東關於租賃物的修繕責任究竟項目及範圍為何？
29 May, 2025
問題摘要：
房東對租賃物的修繕責任涵蓋房屋本體與附屬設備在租賃期間內自然耗損或老舊所生之損壞修復。是否須更換或維修設備，應以是否影響合約所定之使用與收益為判準。若設備功能仍可達使用目的，即不當然需更換。若房東違反修繕義務，則承租人可依法行使抗辯、扣款或解約等權利，具體爭議仍須回歸契約條文與實際使用情況加以判斷。房東若能證明壁癌問題屬自然損耗，且在接獲通知後已依程序準備修繕，則在合理修繕期間所導致房屋部分暫時無法使用的情形下，房客可請求減免該段期間租金，但不得無限上綱要求全面免租。至於排水孔與百葉窗是否更換，應視其是否已嚴重影響居住使用為準，若僅屬輕微或外觀因素，則應回歸雙方協議處理。
律師回答：
房屋正式出租予房客，承租前房客總共來看屋四次，並房客提出房屋出現壁癌問題，要求房東負責修繕；又指出洗面盆的排水孔雖仍可正常使用、可以塞子封住，但他們希望更換新品，並要求將百葉窗全部汰換。針對這些要求，出租方產生疑問：第一，若房屋內設備仍可正常使用，例如排水孔功能未損，僅因外觀或使用便利為由要求更換，是否構成房東的修繕義務？第二，百葉窗如僅局部受損，是否須整體更換？第三，若房東同意修繕壁癌，在修繕期間房客要求退還該期間房租，是否合法有據？
關於這個問題，民法第423條規定，出租人應提供符合約定使用收益的租賃物，並在租賃關係存續期間，保持其合於約定使用、收益的狀態。因此，房東有責任確保出租的房屋處於適合居住的狀態，包括修繕如壁癌、漏水等影響居住品質的問題。
房東在租賃契約中對於租賃物的修繕責任，是法律與契約共同構成的義務核心。民法第423條的規定，出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。此條文清楚指出，出租人的主要給付義務不僅止於將房屋交付承租人使用，更包括維持該房屋在整個租期內符合當初約定使用目的的狀態。換言之，只要房屋的狀態因自然耗損、設備老舊或其他非承租人可歸責之原因導致無法正常使用，房東即有修繕責任，除非契約另有明確約定將特定修繕項目轉由承租人負責。
在實務上，房東所負的修繕責任通常涵蓋結構性與功能性的修繕，例如屋頂漏水、牆壁龜裂、天花板剝落、水管老舊阻塞、電路損壞、衛浴設備（如馬桶、洗臉盆）因長期使用而無法正常運作等。這些屬於自然耗損或房屋老化所造成的狀況，屬於房東的修繕範圍。相對地，若是承租人因使用不當導致損壞，如破壞門鎖、打破玻璃、惡意塗鴉牆面等，則不在房東的修繕義務之內。
而房東是否要負責更換老舊但尚可使用的設備，則要看該設備是否仍達可使用與可收益的基本標準。舉例而言，如果洗面盆排水孔雖非全新，但仍可用塞子塞住正常排水，則不屬於功能損壞，承租人若要求更換全新品，則應由雙方協議處理，並無當然由房東負擔之義務。又如百葉窗雖然老舊甚至部分損壞，是否影響到房屋的基本使用目的（如採光、通風或隱私），也需視其損壞程度來認定是否屬房東應負擔的修繕。
此外，契約中對租賃物修繕之範圍亦可約定排除責任，例如約定小額或日常維護由房客自負。但即便如此，法院通常仍會以是否符合社會通念及使用常規判斷條款有效性，若該約定顯失公平，恐不被法院採納。此即反映在民法第429條所言：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」表示原則上修繕應由出租人負擔，但契約或當地使用習慣若有不同，則可另作安排。
出租人與承租人之間的租賃關係屬於典型的雙務契約，雙方的義務具有明確的對價關係。出租人應提供合於約定使用與收益之租賃物給承租人，並於租賃期間內保持租賃物維持該使用與收益狀態，這是其主要的給付義務。而承租人則基於該使用與收益所應支付租金，兩者間互為對待給付關係。若出租人未履行上述義務，導致承租人無法達成原本租賃契約所預期的目的，則承租人即有權依據民法規定主張「同時履行抗辯權」，暫時拒絕支付租金。
若出租人未能維持房屋在可正常使用狀態，例如天花板嚴重漏水、地板龜裂等情況，已致承租人無法依約營業，且出租人又拒絕進行修繕，則承租人有權行使同時履行抗辯權，在出租人未修復租賃物前，得拒繳租金。這種情況下，出租人違反其保持租賃物合於使用收益狀態之義務，構成債務不履行，承租人不僅可拒絕支付租金，亦得依據債務不履行之規定請求損害賠償。此判決明確肯認租賃物的品質與租金間的對價性，並強調出租人之義務並非僅止於交付，而是在整個租期內持續維護租賃物的可使用性與完整性。
最高法院76年台上字第237號判決要旨：「租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未盡保持租賃物合於約定使用收益狀態之義務，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付。如上訴人所辯屬實，被上訴人所出租房屋之天花板到處漏水，地面龜裂，顯已不能達上訴人承租房屋經營溜冰、撞球等業務之目的，而被上訴人拒不修復，以盡其保持租賃物合於約定使用收益狀態之義務，揆諸首揭說明，在被上訴人修復前，上訴人自非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之支付。」；最高法院86年台上字第1675號判決要旨前段：「出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第四百二十三條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。又承租人如因此受有損害，亦非不得以出租人債務不履行而請求損害賠償。」；最高法院96年台上字第1415號判決要旨：「按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第四百二十三條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。」
出租人如未在租賃期間內履行其保持租賃物合於約定使用之狀態的義務，即使承租人並未因此完全無法使用租賃物，也可視其違約程度主張部分或全部的抗辯，甚至進一步請求損害賠償。關於民法第423條的適用性，出租人不僅要交付合格房屋，也要持續維持該合格狀態。在實際運作上，倘承租人遭遇租屋瑕疵問題，例如長期漏水導致房屋潮濕霉變，對健康或營業產生實質影響，經多次催告仍未獲修繕，即可依民法主張終止契約或行使同時履行抗辯權。判決中亦提及若因出租人遲延修繕而導致承租人受損，則承租人有權請求損害賠償，進一步保障其權益。
出租人應將租賃物保持於合於約定使用收益之狀態之義務，與承租人之租金給付義務，構成明確對價關係。這不僅體現於初期的交屋程序，更延伸至整個租賃期間的維持修繕。若出租人忽視此義務，則在法律上承租人即有權拒繳租金而不構成違約，並可具體情況，主張修繕費用的償還或以租金扣除形式處理。民法第423條與第429條之連動適用性，即若修繕義務屬出租人負責，承租人得在合理催告後主張權利。
當房屋出現瑕疵時，承租人應首先通知房東進行修繕。如果房東在合理期限內未履行修繕義務，民法第430條，承租人有權自行修繕，並要求房東償還相關費用或從租金中扣除。此外，若房屋的瑕疵嚴重危及承租人或其同居人的安全或健康，承租人即使在訂約時已知悉該瑕疵，仍可依據民法第424條終止租賃契約。
對此，應從法律規範角度分析。依民法第423條，出租人負有交付合於約定使用收益之租賃物的義務，並應於租賃關係存續中保持租賃物的使用收益狀態。因此，只要房屋因自然損耗出現如壁癌等影響居住品質的瑕疵，房東即有修繕之責任。又依民法第429條，原則上租賃物的修繕應由出租人負責，除非雙方另有明文約定或習慣例外。因此，若壁癌情況嚴重影響居住環境，房東原則上負有修繕責任。
然而，至於如排水孔是否須更換、百葉窗是否須整體更換，則屬於瑕疵是否達影響使用收益的認定問題。若該設備仍屬正常可使用狀態，僅因外觀老舊或使用不便，並非法律上所認定之「應由出租人修繕之必要」，除非契約另有約定，否則無強制修繕義務。這部分可由雙方協議決定，合意處理。若房東自願更新設施，自屬美意；但如無此意願，房客並無強制權利可要求更換。
租人與承租人間的契約義務關係不僅止於形式簽署，更包含履約過程中的實質維護。租賃物若因年久失修、結構缺陷或自然損耗等原因導致無法使用時，出租人有主動修繕與維持義務，否則不僅需負債務不履行責任，也須承擔承租人因此主張抗辯、不給租金或終止契約等法律後果。
再談房客所提壁癌修繕期間要求退還房租之主張，其是否合理，則應依房屋在該期間是否已喪失居住使用價值來認定。民法第430條，出租人未依催告進行修繕，承租人得自行修繕並向房東請求費用返還或於租金中扣除；若房屋因修繕作業而無法入住，房客亦可主張依照損失比例扣減租金或暫停繳納。實務上，法院亦多認為租賃物如在一段時間內完全無法使用，房客有權主張該段租金應予減免，因租金與租賃物使用收益具對價關係。
當租賃物出現必須修繕之情形時，承租人可依民法第430條定相當期限催告房東修繕，若屆期房東未履行修繕義務，承租人可選擇自行修繕並請求房東償還費用，或於租金中扣除。若房東怠於修繕導致房屋無法使用，甚至危及安全與健康，承租人依民法第424條還可終止契約，或依第227條請求債務不履行的損害賠償。
此外，民法第432條亦明文，承租人對於租賃物應以善良管理人之注意保管之，並在租期內應協助維護租賃物現況。是以，承租人使用過程中亦應避免過度使用或故意損壞設施，若有任意拆卸或損壞行為，自應負相應責任。房東若已盡修繕義務，仍遭房客過度苛求無合理依據之更換，雙方應理性溝通或依調解機制處理。
在修繕期間，若房屋無法正常使用，承租人可主張減少租金或要求免除該期間的租金支付義務。這是因為房東未能提供合乎約定的居住環境，導致承租人無法完全享有租賃物的使用收益。
關於押金的部分，押金的主要功能在於確保承租人履行租賃契約中的義務，如支付租金、維護房屋等。若承租人因房東未履行修繕義務而依法終止契約，且無其他違約行為，房東無權沒收押金，應將押金全數退還給承租人。
因此，若房東拒絕修繕房屋的重大瑕疵，承租人有權依法律規定終止租約，並要求退還押金。在此過程中，建議承租人保留相關溝通紀錄，如書面通知、訊息往來等，以作為日後維權的證據。
-房地-房地租賃-修繕義務-
(相關法條=民法第423條=民法第424條=民法第429條=民法第430條=民法第432條)
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