房東修還是房客修?
29 May, 2025
問題摘要：
房屋內部結構與固定設備的損壞，在正常使用下原則上由房東負責修繕，但若雙方在契約中另有約定或屬房客人為損壞，則修繕義務得依個案具體情況分配。房客如果遇到房東不理會維修請求，也應依法催告並保存證據，切勿逕自解除契約或拒絕付款，否則反而會陷入違約風險。唯有透過明確契約條款與依法程序處理，才能保障租屋雙方的權利義務。
律師回答：
關於這個問題，在租屋生活中，最常遇到的糾紛之一就是設備壞了到底該由誰修？當房屋出現漏水、馬桶堵塞、熱水器壞掉、天花板剝落等問題時，很多房東與房客各執一詞，房東說是房客自己用壞的，房客則認為這是正常使用下的損壞，應該由房東修，雙方常常因此產生衝突。而從法律的角度來看，其實「房東修還是房客修」這個問題，是有一定準則可循的。
民法第423條明定，出租人應交付合於所約定使用、收益之租賃物，並在租賃關係存續期間保持租賃物處於可正常使用、收益的狀態。這條文也就是說，房東在整個租賃期間都應維持房屋的完整與可使用性，並不是把鑰匙交給房客就結束義務。延伸來看，民法第429條更進一步指出，租賃物的修繕，除非雙方另有約定或有習慣認定為例外，原則上應由出租人負擔。意思是，當房子有維修需求時，如果並非由房客人為破壞，修繕責任就落在房東身上。
在租賃法律關係中，出租人與承租人之間的義務具有高度的對價性，即雙方的給付與受給付行為彼此相互依賴並作為契約履行的基礎。出租人除應履行將租賃物交付給承租人之外，並負有在整個租賃關係存續期間，保持租賃物合於約定使用及收益之狀態的義務。此一義務是出租人主要的債務給付之一，與承租人負有按時支付租金的義務間，形成清楚的對價關係。
若出租人未盡保持租賃物之合於約定使用收益狀態的義務，導致承租人無法實現租賃契約的目的，則承租人可依法主張「同時履行抗辯權」，拒絕支付租金。出租人所提供的房屋出現天花板漏水、地面龜裂等嚴重問題，致使承租人無法進行原訂經營之業務，法院認為該等情形屬出租人未履行保持租賃物合於使用收益狀態之義務，故承租人得依法拒絕支付租金，直至出租人履行修繕或使租賃物回復至可使用狀態為止。
出租人之保持義務是契約履行的核心之一，若未履行將導致承租人不但可以行使同時履行抗辯權，甚至得主張債務不履行之損害賠償責任。該案強調，即便承租人已知瑕疵存在或曾拋棄終止契約之權利，但若該瑕疵危及承租人或其同居人之安全與健康時，承租人仍可依法終止契約。
出租人在租賃關係存續中負有維持租賃物合於使用狀態之義務，若未履行此義務，承租人則可拒付租金且不構成違約。此一保持義務與租金給付義務間的對價性，使得承租人有權依法行使抗辯，以保障其基本權益不受損害。
最高法院76年台上字第237號判決要旨：「租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未盡保持租賃物合於約定使用收益狀態之義務，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付。如上訴人所辯屬實，被上訴人所出租房屋之天花板到處漏水，地面龜裂，顯已不能達上訴人承租房屋經營溜冰、撞球等業務之目的，而被上訴人拒不修復，以盡其保持租賃物合於約定使用收益狀態之義務，揆諸首揭說明，在被上訴人修復前，上訴人自非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之支付。」；最高法院86年台上字第1675號判決要旨前段：「出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第四百二十三條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。又承租人如因此受有損害，亦非不得以出租人債務不履行而請求損害賠償。」；最高法院96年台上字第1415號判決要旨：「按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第四百二十三條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。」
租賃契約中出租人所負之保持義務與承租人給付租金之義務間存在密切的對價關係。當租賃物出現如漏水、牆面剝落、設備故障等瑕疵情形，且影響承租人實現契約目的，承租人除可依法主張同時履行抗辯權，停止租金給付外，亦可於受損時進一步主張債務不履行責任。此等法律保障機制，不僅確保承租人免於因租賃物瑕疵受害，亦促使出租人積極履行其於契約中所負之義務，以維持租賃關係的正常運作。因此，若實務中出租人怠於修繕，導致租賃物無法使用時，承租人可據此為依據，提出正當抗辯或訴訟請求，保障自身權利。
不過，民法雖然給出了一般原則，但也保留彈性。比方說，租賃契約中如果載明修繕由房客負責，或是有某些社區慣例認為特定修繕應由使用人負責，這些特別約定也可以排除法定原則。因此，在實務中，若房東在簽約時表示「水電設備損壞由房客自行修理」並取得房客同意，那麼就算熱水器壞掉，房客也得自己處理。
然而，這些契約條款通常是套版印刷，房東與房客往往並未詳細討論、理解其中條文，導致爭議不斷。尤其對於弱勢承租人而言，在簽約過程中可能因缺乏議價能力而接受不公平條款。實務上法院往往還是會審酌損壞情形是來自正常使用還是不當使用，若屬於正常耗損，便認為應由房東負擔修繕。
值得注意的是，依照民法第430條規定，如果房屋在租賃關係存續期間內出現需要修繕的情形，而應由房東負擔，承租人可以定一定期限催告房東進行修繕。若催告無效，也就是房東超過期限仍不作為，承租人就可以選擇自己先行修繕，然後再請求償還費用，或直接從租金中扣除。甚至於，如果情況嚴重，例如漏水導致無法居住、壁癌危及健康等，承租人還可以依民法第424條的規定，主張終止租約，即使在簽約時已知該瑕疵，或事後放棄終止契約的權利，依然可以依法解除租賃關係。
那麼問題來了，如果房東怠於修繕，承租人可否直接拒絕繳交租金呢？法院實務曾指出，在修繕期間內，若租賃物因毀損而完全喪失使用功能，例如大面積漏水、管線損壞導致生活無法正常進行，在尚未修復前，承租人可主張免除租金（參見30年渝上字第345號判決）。這是基於債之對價關係的原則，即房東提供「可使用之租賃物」作為債務的標的，承租人才有義務支付租金。
但這也不代表一有問題房客就能「理直氣壯」地不繳租。關鍵在於損壞是否嚴重到影響原本租屋的使用目的，以及房東是否經過催告仍未履行義務。換句話說，如果只是燈泡壞掉、門把鬆脫這類輕微問題，房客就直接拒付租金，在法律上並不會被支持。正確的做法是，房客應先向房東提出維修請求，若對方不理會，再透過存證信函進行正式催告，列明修繕項目與期限。如果房東在期限內仍未處理，房客才可行使自行修繕或解除契約等法律權利。
最後也提醒，若是因房客不當使用導致設備損壞，例如將廚房當成工廠、大力使用造成管線斷裂、搬家具碰撞致玻璃破裂等，這類非合理使用之損壞，當然就應由房客自行負責修復。否則讓房東無條件承擔責任，既不公平，也違反誠信原則。
-房地-房地租賃-修繕義務-
(相關法條=民法第423條=民法第424條=民法第429條=民法第430條=)
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