房東拒絕修繕房屋瑕疵，承租人可以提前終止租約
29 May, 2025
問題摘要：
承租人若能證明房屋漏水影響居住生活且房東怠於修繕，依法有權終止租賃契約。為保障自身權益，應先以「存證信函」方式向房東發出正式催告，並明示修繕內容、期限及逾期處理方式。若對方仍未處理，即可依法終止租約，不僅無違約之虞，亦可依法請求返還押金與損害賠償。此外，為免日後糾紛，建議承租人在租屋時應與房東簽訂詳細租賃契約，並保留所有溝通紀錄及修繕憑證，以利於爭議時提供具體證據。如此一來，即使遇到不負責任的房東，亦能依法保護自身的居住權利與財產安全。
律師回答：
關於這個問題，當承租人在租屋後發現房屋存在嚴重瑕疵，例如漏水問題影響居住品質，並經多次請求修繕卻遭房東拒絕或無回應，此時承租人是否有權提前終止租約，便成為一項重要的法律問題。在新北市某起實例中，承租人在雨天發現屋內嚴重漏水，需以雨傘、水桶等器具應對，方能勉強休息，居住品質大受影響。雖多次向房東反映並請求修繕，但房東不僅態度消極，甚至拒接電話、未回覆簡訊，並以「僅能使用配合廠商」為由拒絕承租人尋求其他方式修繕，進一步加劇了承租人的不便與困擾。這樣的情況，承租人是否可合法終止租約，需回歸民法的相關規定與實務見解來判斷。
在租賃法律關係中，出租人與承租人之間的義務具有高度的對價性，即雙方的給付與受給付行為彼此相互依賴並作為契約履行的基礎。依據最高法院歷年相關判決，出租人除應履行將租賃物交付給承租人之外，並負有在整個租賃關係存續期間，保持租賃物合於約定使用及收益之狀態的義務。此一義務是出租人主要的債務給付之一，與承租人負有按時支付租金的義務間，形成清楚的對價關係。
若出租人未盡保持租賃物之合於約定使用收益狀態的義務，導致承租人無法實現租賃契約的目的，則承租人可依法主張「同時履行抗辯權」，拒絕支付租金。出租人所提供的房屋出現天花板漏水、地面龜裂等嚴重問題，致使承租人無法進行原訂經營之業務，法院認為該等情形屬出租人未履行保持租賃物合於使用收益狀態之義務，故承租人得依法拒絕支付租金，直至出租人履行修繕或使租賃物回復至可使用狀態為止。
民法第423條的規定，出租人對租賃物有「交付合於約定使用、收益之狀態」的義務，並且在整個租賃期間內，必須維持租賃物持續合於約定之使用目的。也就是說，不僅在交屋時要符合使用狀況，租期中如發生漏水、壁癌、結構損壞等問題，出租人亦應即時修繕。若出租人怠於修繕，導致房屋無法正常使用或居住，承租人即可以依據民法第430條，先向房東發出「定相當期限之催告」，要求其於期限內修繕。若屆期仍未處理，則承租人有權依法終止租約，或自行修繕並請求償還費用或於租金中扣除。
出租人之保持義務是契約履行的核心之一，若未履行將導致承租人不但可以行使同時履行抗辯權，甚至得主張債務不履行之損害賠償責任。即便承租人已知瑕疵存在或曾拋棄終止契約之權利，但若該瑕疵危及承租人或其同居人之安全與健康時，承租人仍可依法終止契約。
出租人在租賃關係存續中負有維持租賃物合於使用狀態之義務，若未履行此義務，承租人則可拒付租金且不構成違約。此一保持義務與租金給付義務間的對價性，使得承租人有權依法行使抗辯，以保障其基本權益不受損害。
最高法院76年台上字第237號判決要旨：「租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未盡保持租賃物合於約定使用收益狀態之義務，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付。如上訴人所辯屬實，被上訴人所出租房屋之天花板到處漏水，地面龜裂，顯已不能達上訴人承租房屋經營溜冰、撞球等業務之目的，而被上訴人拒不修復，以盡其保持租賃物合於約定使用收益狀態之義務，揆諸首揭說明，在被上訴人修復前，上訴人自非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之支付。」；最高法院86年台上字第1675號判決要旨前段：「出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第四百二十三條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。又承租人如因此受有損害，亦非不得以出租人債務不履行而請求損害賠償。」；最高法院96年台上字第1415號判決要旨：「按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第四百二十三條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。」
租賃契約中出租人所負之保持義務與承租人給付租金之義務間存在密切的對價關係。當租賃物出現如漏水、牆面剝落、設備故障等瑕疵情形，且影響承租人實現契約目的，承租人除可依法主張同時履行抗辯權，停止租金給付外，亦可於受損時進一步主張債務不履行責任。此等法律保障機制，不僅確保承租人免於因租賃物瑕疵受害，亦促使出租人積極履行其於契約中所負之義務，以維持租賃關係的正常運作。因此，若實務中出租人怠於修繕，導致租賃物無法使用時，承租人可據此為依據，提出正當抗辯或訴訟請求，保障自身權利。
再者，若房屋的瑕疵已嚴重到危及承租人或同住人之安全或健康，民法第424條更明確規定，即便承租人在簽約時已知該瑕疵，或已放棄終止契約的權利，仍得行使契約解除權。在實際案例中，若因屋內漏水導致天花板坍塌、牆面濕滑、黴菌滋生，進而危害健康與人身安全，即可構成此條文所述之情形，承租人依法得隨時終止租約，而無需再履行催告程序。
此外，民法第435條與第436條亦為承租人提供進一步保障。第435條針對租賃標的物若部分不能使用，承租人得請求減少租金或終止契約；第436條則針對租賃物滅失、毀損或其他不可抗力造成使用收益困難的情形，也給予承租人終止契約之權利。綜合而言，法律不僅要求出租人提供完整可用之租賃物，亦賦予承租人在租賃標的物不堪使用時，有保護自身居住權益的手段。
值得注意的是，若本件房東主張承租人未經許可擅自終止租約，並扣押押金作為「違約金」，則需視雙方是否有約定「不得任意終止」的租期條款。若屬於「定期租賃」，則須符合上述法律所列特定事由始可合法終止；若屬於「不定期租賃」，則民法第450條，任何一方均可隨時通知終止。換言之，只要承租人已依民法相關條文催告或發現房屋有危害安全、健康之情形，即使為定期契約，也得提前終止且不得視為違約，房東亦不得藉此沒收押金。
至於房東主張僅能透過其配合廠商修繕，並要求承租人若自行請人處理需自付費用，亦屬不當限制。法律並未賦予出租人壟斷修繕方式的權利，只要是必要修繕項目且由具資格之專業廠商執行，承租人於催告未果後可合法自行修繕並請求返還支出。若房東拒絕支付或抵扣，承租人可提起小額訴訟或聲請調解。
-房地-房地租賃-修繕義務-
(相關法條=民法第423條=民法第424條=民法第429條=民法第430條=民法第435條=民法第436條)
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