房東未告知房損情形，又不修房子，怎麼辦？
29 May, 2025
問題摘要：
當承租人發現房屋存在影響居住品質的瑕疵時，應依以下步驟處理：1. 立即通知出租人並要求在合理期限內修繕。2. 若出租人未在期限內修繕，承租人可選擇終止契約或自行修繕並要求償還費用。3. 在修繕完成前，承租人可依同時履行抗辯權，暫停支付租金。為避免此類糾紛，建議在簽訂租賃契約時，明確約定雙方的修繕責任範圍，並保留相關書面紀錄，以保障雙方權益。
律師回答：
關於這個問題，在租賃關係中，出租人（房東）負有提供並維持租賃物（房屋）於合於約定使用、收益狀態的義務。民法第423條規定，出租人應交付符合約定用途的租賃物，並在租賃期間內保持其適於使用和收益的狀態。這意味著，出租人不僅需在交屋時確保房屋狀況良好，還需在租賃期間內進行必要的維護和修繕，以維持房屋的可居住性和安全性。
在租賃法律關係中，出租人與承租人之間的義務具有高度的對價性，即雙方的給付與受給付行為彼此相互依賴並作為契約履行的基礎。出租人除應履行將租賃物交付給承租人之外，並負有在整個租賃關係存續期間，保持租賃物合於約定使用及收益之狀態的義務。此一義務是出租人主要的債務給付之一，與承租人負有按時支付租金的義務間，形成清楚的對價關係。
民法第429條進一步明確指出，租賃物的修繕，除非契約另有約定或依習慣另有安排，應由出租人負擔。這表示，房屋的主要結構性問題，如牆壁剝落、漏水等，通常應由房東負責修繕。然而，若租賃契約中明確約定某些修繕責任由承租人（房客）承擔，則應依契約內容執行。因此，在簽訂租賃契約時，雙方應明確列出各自的修繕責任範圍，以避免日後產生爭議。
若出租人未盡保持租賃物之合於約定使用收益狀態的義務，導致承租人無法實現租賃契約的目的，則承租人可依法主張「同時履行抗辯權」，拒絕支付租金。該案中，出租人所提供的房屋出現天花板漏水、地面龜裂等嚴重問題，致使承租人無法進行原訂經營之業務，法院認為該等情形屬出租人未履行保持租賃物合於使用收益狀態之義務，故承租人得依法拒絕支付租金，直至出租人履行修繕或使租賃物回復至可使用狀態為止。
出租人之保持義務是契約履行的核心之一，若未履行將導致承租人不但可以行使同時履行抗辯權，甚至得主張債務不履行之損害賠償責任。該案強調，即便承租人已知瑕疵存在或曾拋棄終止契約之權利，但若該瑕疵危及承租人或其同居人之安全與健康時，承租人仍可依法終止契約。
當房屋出現影響居住品質的瑕疵，如牆壁剝落或漏水等，承租人應立即通知出租人進行修繕。民法第430條規定，承租人可定下合理期限催告出租人修繕，若出租人在期限內未履行修繕義務，承租人有以下權利：1. 終止租賃契約。2. 自行修繕並要求出租人償還修繕費用或從租金中扣除相關費用。
出租人在租賃關係存續中負有維持租賃物合於使用狀態之義務，若未履行此義務，承租人則可拒付租金且不構成違約。此一保持義務與租金給付義務間的對價性，使得承租人有權依法行使抗辯，以保障其基本權益不受損害。
此外，若房屋的瑕疵已嚴重危及承租人或其同居人的安全或健康，民法第424條，即使承租人在訂約時已知悉該瑕疵，或已放棄終止契約的權利，仍可選擇終止契約。
實務上，法院也支持上述法律規定。例如，最高法院曾在判決中指出，出租人未履行維持租賃物合於約定使用、收益狀態的義務，導致承租人無法達成租賃目的時，承租人有權行使同時履行抗辯權，拒絕支付租金。
最高法院76年台上字第237號判決要旨：「租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未盡保持租賃物合於約定使用收益狀態之義務，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付。如上訴人所辯屬實，被上訴人所出租房屋之天花板到處漏水，地面龜裂，顯已不能達上訴人承租房屋經營溜冰、撞球等業務之目的，而被上訴人拒不修復，以盡其保持租賃物合於約定使用收益狀態之義務，揆諸首揭說明，在被上訴人修復前，上訴人自非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之支付。」；最高法院86年台上字第1675號判決要旨前段：「出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第四百二十三條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。又承租人如因此受有損害，亦非不得以出租人債務不履行而請求損害賠償。」；最高法院96年台上字第1415號判決要旨：「按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第四百二十三條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。」
租賃契約中出租人所負之保持義務與承租人給付租金之義務間存在密切的對價關係。當租賃物出現如漏水、牆面剝落、設備故障等瑕疵情形，且影響承租人實現契約目的，承租人除可依法主張同時履行抗辯權，停止租金給付外，亦可於受損時進一步主張債務不履行責任。此等法律保障機制，不僅確保承租人免於因租賃物瑕疵受害，亦促使出租人積極履行其於契約中所負之義務，以維持租賃關係的正常運作。因此，若實務中出租人怠於修繕，導致租賃物無法使用時，承租人可據此為依據，提出正當抗辯或訴訟請求，保障自身權利。
-房地-房地租賃-修繕義務-
(相關法條=民法第423條=民法第424條=民法第429條=民法第430條=)
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