房東不盡租屋關係修繕義務，房客應該如何處理？
29 May, 2025
問題摘要：
房屋的本體如漏水、牆裂等通常視為租賃物，依法應由房東修繕；至於家電或家具，若有明確記載於租約中，亦可歸入租賃物範圍，由房東負責，否則則屬好意提供或借用性質，房東無義務修繕。面對設備故障或房屋瑕疵時，承租人應依法律程序催告房東修繕，房東若置之不理，承租人則可選擇自行修繕後扣除租金，或依法終止租約。唯有解法律依據與契約約定，才能在租屋關係中維護自身權益，減少不必要的糾紛與困擾。
律師回答：
關於這個問題，在租屋關係中，當租賃期間出現家電故障或房屋漏水等問題時，許多房客都會產生疑問：「這些東西是不是應該由房東負責修？」這確實是租屋糾紛中常見的爭議之一。
出租人與承租人之間的租賃關係屬於典型的雙務契約，雙方的義務具有明確的對價關係。出租人應提供合於約定使用與收益之租賃物給承租人，並於租賃期間內保持租賃物維持該使用與收益狀態，這是其主要的給付義務。而承租人則基於該使用與收益所應支付租金，兩者間互為對待給付關係。若出租人未履行上述義務，導致承租人無法達成原本租賃契約所預期的目的，則承租人即有權依據民法規定主張「同時履行抗辯權」，暫時拒絕支付租金。
若出租人未能維持房屋在可正常使用狀態，例如天花板嚴重漏水、地板龜裂等情況，已致承租人無法依約營業，且出租人又拒絕進行修繕，則承租人有權行使同時履行抗辯權，在出租人未修復租賃物前，得拒繳租金。
這種情況下，出租人違反其保持租賃物合於使用收益狀態之義務，構成債務不履行，承租人不僅可拒絕支付租金，亦得依據債務不履行之規定請求損害賠償。此判決明確肯認租賃物的品質與租金間的對價性，並強調出租人之義務並非僅止於交付，而是在整個租期內持續維護租賃物的可使用性與完整性。
此外，出租人如未在租賃期間內履行其保持租賃物合於約定使用之狀態的義務，即使承租人並未因此完全無法使用租賃物，也可視其違約程度主張部分或全部的抗辯，甚至進一步請求損害賠償。出租人不僅要交付合格房屋，也要持續維持該合格狀態。
在實際運作上，倘承租人遭遇租屋瑕疵問題，例如長期漏水導致房屋潮濕霉變，對健康或營業產生實質影響，經多次催告仍未獲修繕，即可依民法主張終止契約或行使同時履行抗辯權。若因出租人遲延修繕而導致承租人受損，則承租人有權請求損害賠償，進一步保障其權益。
再如出租人應將租賃物保持於合於約定使用收益之狀態之義務，與承租人之租金給付義務，構成明確對價關係。這不僅體現於初期的交屋程序，更延伸至整個租賃期間的維持修繕。若出租人忽視此義務，則在法律上承租人即有權拒繳租金而不構成違約，並可根據具體情況，主張修繕費用的償還或以租金扣除形式處理。
若修繕義務屬出租人負責，承租人得在合理催告後主張權利。即出租人與承租人間的契約義務關係不僅止於形式簽署，更包含履約過程中的實質維護。租賃物若因年久失修、結構缺陷或自然損耗等原因導致無法使用時，出租人有主動修繕與維持義務，否則不僅需負債務不履行責任，也須承擔承租人因此主張抗辯、不給租金或終止契約等法律後果。
依民法第429條第1項規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」也就是說，在沒有特別約定或慣例的情況下，只要是租賃物本體的修繕，就應該由房東負責。
另外，民法第430條也進一步規定：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之。」也就是說，只要房東應負的修繕義務經承租人催告仍未處理，承租人便可以選擇終止租約，或是自己先行修繕後扣除租金。
若租賃物因不可歸責於出租人或承租人的事由而損壞，導致完全無法使用，是否繼續維持租賃關係，要看該物是否仍能修繕。若不能修繕，雙方的租賃關係即因給付目的無法達成而當然消滅；若仍可修繕，則在修復完成之前，出租人無義務提供租賃物，承租人也無須支付租金。不過若出租人逾期不修，承租人可另以意思表示終止契約，使租賃關係消滅。
租賃物因不可歸責於雙方當事人之事由而毀損，致全部不能為約定之使用收益者，當事人間之法律關係，因其租賃物是否尚能修繕而異。其租賃物已不能修繕者，依民法第二百二十五條第一項、第二百六十六條第一項之規定，出租人免其以該物租與承租人使用收益之義務，承租人亦免其支付租金之義務，租賃關係即當然從此消滅。其租賃物尚能修繕者，依民法第二百二五條第一項、第二百六十六條第一項之規定，在修繕完畢以前，出租人免其以該物租與承租人使用收益之義務，承租人亦免其支付租金之義務，惟其租賃關係，依民法第四百三十條之規定並不當然消滅，必承租人定相當期限催告負擔修繕義務之出租人修繕，而出租人於其期限內不為
修繕者，承租人始得終止契約，更須承租人為終止契約之意思表示，其租賃關係始歸消滅。
(最高法院30年渝上字第345號判決長
然而，這些條文所規範的「租賃物」是否涵蓋家電與家具等「附屬設備」，在實務上仍有不少爭議。舉例來說，房屋本體如屋頂漏水、牆面龜裂、窗戶破損，這些大多毫無爭議地視為「租賃物」，應由房東負責修繕。
但若是像洗衣機、冷氣機、電視、冰箱這些家電設備，則未必會被視為租賃物的一部分。依內政部公布之「房屋租賃契約書範本」第8條所載：「房屋或附屬設備損壞而有修繕之必要時，應由出租人負責修繕。但租賃雙方另有約定、習慣或可歸責於承租人之事由者，不在此限。」由此可知，法律雖給予房東一定責任，但如果雙方對所謂「附屬設備」的範圍沒有明確寫入契約，恐怕就無法當然要求房東負責家電或家具的修繕費用。
因此，在房屋租賃契約簽訂時，雙方若有提供或使用家具家電的需求，應明確在契約中列出這些設備是否為「租賃物」的一部分，以及未來故障由誰負責維修或更換。例如可以在租約附件中列明「出租人提供：電視機一台、冰箱一台、冷氣兩台，若非承租人人為損壞，由出租人負責修繕」等條款，避免未來產生解釋上的歧義。
除法條與契約內容外，實務上也應考慮使用情形是否屬「正常使用」。若家具家電損壞是承租人故意或重大過失造成，即便屬於契約所載附屬設備，也應由承租人負責維修或賠償。而在無法歸責於任何一方的自然耗損情況下，如家電老化、馬桶堵塞、水管滲漏等，只要屬於房東所提供且已載明於租約內，便應由房東負擔修繕責任。
在台灣，根據2021年統計，全台租屋人口已超過300萬人，再加上營業用店面的租賃者，更讓租屋成為高度普遍的民生議題。在龐大的租屋市場中，租賃雙方常因「誰負責修繕」這個問題產生糾紛，影響租賃關係的和諧與延續。為此，不僅房東與房客雙方應有良好的溝通，更應建立完整、明確的契約內容。尤其是針對家電、家具等附屬設備的提供與責任分配，宜在簽約前即事先確認並白紙黑字寫明，才能有效減少爭議與誤解，保障雙方權益。
-房地-房地租賃-修繕義務-
(相關法條=民法第225條=民法第266條=民法第423條=民法第424條=民法第429條=民法第430條=)
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