房東，我的冷氣、馬桶都壞，怎麼辦？
29 May, 2025
問題摘要：
出租人交付租賃物後仍負有保持其合於使用收益狀態之義務，租賃期間內若租賃物產生問題，原則上應由出租人負責修繕。若出租人怠於履行修繕義務，承租人得主張同時履行抗辯權，拒付租金，甚或終止租約。因此，租賃契約中的雙方義務，並非僅限於初期之交付與支付，而是涵蓋租期全程之維護與履行。為保障權益，承租人應妥善保存與出租人聯繫修繕的相關紀錄與證據，必要時亦可尋求法律救濟以維護其使用租賃物的正當權利。
律師回答：
關於這個問題，在租賃關係中，出租人（房東）負有將租賃物（如房屋）維持在適合承租人（房客）使用和收益的狀態的義務。民法第423條的規定，出租人應交付並在租賃期間內保持租賃物符合約定的使用和收益狀態。
此外，依據民法第429條，租賃物的修繕，除非契約另有約定或有習慣，應由出租人負責。因此，房屋內的固定設施，如水管、浴室設備等的維修，通常由房東負擔。然而，若租賃契約中明確約定由承租人負責特定修繕，則應依約定辦理。
在實務中，若房東未履行修繕義務，承租人可依民法第430條的規定，定立合理期限催告房東修繕。若房東在期限內未進行修繕，承租人有權自行修繕並請求房東償還費用，或從租金中扣除相關費用。
需要注意的是，承租人應妥善保管租賃物，並以善良管理人的注意義務使用之。若因承租人過失導致租賃物損壞，則修繕責任可能轉由承租人承擔。總而言之，房屋內固定設施的修繕責任通常由房東負責，但具體責任分配應視租賃契約的約定而定。為避免爭議，建議在簽訂租賃契約時，明確約定雙方的修繕責任，並保留相關書面紀錄。
在民法體系下，租賃契約為一種典型的雙務契約，依據民法第421條第1項之規定，所謂租賃，係指當事人約定一方將物租與他方使用與收益，並由他方支付租金的契約。也就是說，租賃契約的成立建立在雙方義務的對價關係上，其中出租人負有將租賃物交付予承租人使用與收益的主給付義務，而承租人則需依約定給付租金，此即構成雙方間債務關係的基礎。
然而，出租人交付租賃物並非義務的終點，其在契約存續期間，仍有持續維持租賃物合於約定使用與收益狀態之責任。此點於民法第423條明文規定，出租人除應依約交付租賃物外，亦應於租賃關係存續期間內，持續維持該物處於可供使用及收益的狀態。此義務並不因租賃物已交付而告終，而係一項隨租期持續存在的主給付義務。若出租人未能履行此義務，導致承租人無法正常使用租賃物，即可能構成債務不履行。
修繕義務之違反與同時履行抗辯
當租賃物因自然耗損或其他因素產生瑕疵，導致無法正常使用時，是否需修繕？民法第429條第1項明確指出，租賃物的修繕義務，除非契約另有約定或習慣相反，原則上應由出租人負擔。這是基於出租人應確保租賃物處於可使用狀態的義務邏輯延伸而來。換言之，在租賃期間中若租賃物因時間或使用導致設備故障，例如水電設施老舊、水管破裂、馬桶不通或屋頂漏水等情形，原則上皆應由出租人負責修繕，以回復租賃物至合於約定使用收益之狀態。
若出租人怠於修繕，則承租人是否仍需繼續履行給付租金的義務？
此時便涉及民法第264條所定之「同時履行抗辯權」。因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。換言之，雙方在租賃契約中各自負有給付義務，當一方未履行其對應義務時，他方即得拒絕其自身義務之履行。應用在租賃關係中，當出租人未履行其維護租賃物正常使用狀態的義務，承租人即得主張同時履行抗辯權，拒絕支付租金，直到出租人完成必要的修繕為止。此一解釋亦為最高法院之實務見解所支持。
因此，在實際案例中，例如甲承租乙的套房後，發現馬桶常阻塞、熱水器常故障，且乙雖知情卻以工作繁忙為由遲未修繕，要求甲自費修理，若契約中無明確約定修繕由甲負責，此時乙即屬未履行其主給付義務。甲即有依上述規定拒絕支付租金的法律依據，並可催告乙於相當期限內修繕。若乙在催告期內仍不為修繕，甲即有權依民法第430條規定，終止租約或自行修繕並請求費用償還或從租金中扣除。值得注意的是，若甲選擇終止租約，應保留相關催告與未履行之證據，以備日後若發生訴訟，得以作為法律主張之佐證。
在租賃法律關係中，出租人對租賃物負有維持其合於約定使用收益狀態的修繕義務，承租人則有依約給付租金的義務。當租賃物出現瑕疵或損壞時，若出租人未於合理期限內完成修繕，承租人可依法主張同時履行抗辯權，拒絕支付租金，或選擇終止租約，甚至自行修繕後請求償還費用。惟此等權利行使的時點與限制，實務上有特定見解，尤須注意在租賃關係終止後是否仍可主張同時履行抗辯權。依據最高法院88年台簡上字第59號判決見解指出：「在租賃關係存續中，承租人未行使該項權利，於租賃關係消滅後，出租人已無修繕之義務，當無行使同時履行抗辯權之可言。」此即表示，若承租人在租期內未主張同時履行抗辯權，於租約期滿後，再主張因出租人未修繕而拒付剩餘租金，將不被認可。原因在於，同時履行抗辯權是建立於雙方債務互負的同時性基礎上，若租期屆滿，租賃契約關係已終止，出租人之修繕義務亦隨之消滅，承租人自然無從再行使該抗辯權。
承租人代墊修繕費之「義務」或「權利」？
進一步探討承租人於出租人怠於修繕時，是否有義務先行墊付修繕費用，則須參考民法第430條規定：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」依此條文可知，承租人於出租人未履行修繕義務時，並非當然負有修繕之義務，而是得選擇終止契約或代為修繕並請求償還費用。此種行為性質上屬於權利行使，而非強制義務。依最高法院86年台上字第1675號判決亦明言：「同法四百三十條所定承租人自行修繕租賃物、終止契約、償還費用或於租金中扣除等，係承租人之權利，而非其義務。」因此，承租人若不願自行修繕，僅主張拒付租金或請求損害賠償，亦符合法律規定，出租人不得以承租人未先行修繕為由，要求其負責損害。
就本件案例而言，甲租賃乙之套房，浴室設施於租賃期間內多次故障，如馬桶不通、熱水器失靈，屬於基本生活功能受損之範疇，顯已影響租賃物之約定使用收益狀態。乙作為出租人，有義務於知悉情況後儘速修繕，然乙推託工作繁忙，拒絕處理並要求甲自行修繕，違反民法第423條與第429條關於出租人應保持租賃物適用狀態與負責修繕之明文規定。此時，甲得先行依第430條催告乙修繕，若乙於合理期限內仍不履行修繕義務，甲即有權終止契約或自行修繕後請求償還費用。
就房屋租賃而言，出租人應提供完善之衛浴設備，始足維持承租人基本生活機能而達到租賃契約之目的。在本件案例中，衛浴設備均有故障之情形。乙怠於修繕時，甲得援引同時履行抗辯之規定，拒絕給付租金。又甲亦得於催告乙修繕未果後，終止租賃契約或先行墊付修繕費用。
此外，甲在乙未修繕期間可行使同時履行抗辯權，暫緩租金給付。惟若甲未於租期內主張，待租約期滿後再以修繕未履行為由拒付既定租金，依前述實務見解，法院將不予支持。換言之，甲應於租賃契約存續期間內即明確主張權利，否則恐失去同時履行抗辯之效果。
綜上所述，出租人應負責租賃物之修繕義務，當該義務未履行時，承租人得依民法主張同時履行抗辯權或終止契約，自行修繕僅為承租人得選擇行使之權利而非法定義務。若承租人選擇自行修繕，得憑發票憑據向出租人請求償還相關費用或於租金中抵扣，惟應保留催告及對方未履行修繕之紀錄以備日後主張。倘若出租人完全不理會修繕要求，承租人則可選擇依法終止契約，終結租賃關係並請求返還已預付但未實際居住期間之租金。
最後提醒，實務上因租賃物瑕疵而衍生之法律爭議甚多，當事人雙方應於簽約時對修繕義務、責任歸屬、租金支付條件等事宜詳加約定，必要時應於書面契約中明文敘明修繕程序與催告方式，以避免爭議發生時權利受損，亦有助於日後法院判斷權利義務之歸屬。
-房地-房地租賃-修繕義務-
(相關法條=民法第423條=民法第424條=民法第429條=民法第430條=民法第435條=民法第436條=民法第437條)
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