合買房地契約終止後，應如何請求返還合買分配款項？
28 May, 2025
問題摘要：
合買房地契約終止後，如其性質屬於借名登記與共同出資之混合契約，原出資人應可依委任法律關係或不當得利規定，主張所有權返還，而無須受限於民法有關合夥清算規定之適用。返還請求的關鍵仍在於舉證借名關係成立與實質出資、使用、管理等事實，並透過法律途徑請求返還或辦理所有權移轉登記，方能保障實質所有權人之權益，避免名義人或其繼承人擅自處分不動產導致權益受損。
律師回答：
關於這個問題，當雙方基於合買不動產而成立的合意關係終止後，如何請求返還合買分配款項，實務上常涉及契約性質的認定與法律規定的適用問題。關鍵在於應如何看待雙方合買的法律性質，以及能否類推適用民法相關條文作為返還依據。所謂「類推適用」，係指在法律未明文規定的情況下，法院得基於與已規定事項間的性質相似性，援引相關法律規定予以適用，以彌補法律上的空隙，並依循平等原則及社會通念來實現公平正義。為判斷是否得為類推適用，首先須探求既存法律條文所欲規範之目的，繼而判斷是否有「同一法律理由」可援，引申至尚無明文規定之情形。
在合買不動產的案件中，雙方通常會共同出資購置不動產，並約定由其中一方登記為名義人，此時該法律關係的本質即可能具備「借名登記」與「共同投資」之混合性質。按民法第667條、第668條及第682條第1項之規定，合夥契約係指二人以上基於共同出資經營事業之目的而成立的法律關係，而合夥財產屬於合夥人「公同共有」，各合夥人不得單獨主張對合夥財產享有應有部分，亦不得於清算前請求分配或返還。這與借名登記契約本質上有所不同。借名登記係指出資人（借名人）與名義登記人（出名人）間因信賴關係所成立之契約，登記名義僅為形式所有，實質上的所有權仍歸屬出資人，除非雙方有另行約定所有權移轉，否則該不動產並非雙方公同共有財產，自不能視為類似合夥而適用其財產清算規定。
所謂「借名登記」，指的是一種特殊的法律關係，當事人雙方約定將出資購買的不動產，以他方名義登記，但仍由出資人實際管理、使用及處分。這種關係多數基於親情或信任，例如父母為協助子女貸款買房，或兄弟姊妹間為繼承規劃、節稅考量而暫時將財產登記在他人名下。然而一旦感情生變，借名人與出名人之間的信任基礎動搖，常常會引發所有權歸屬的訴訟爭端。從法律觀點而言，借名登記雖不是民法明文規定的契約類型，卻被實務認定為「無名契約」，其性質類似委任關係，可依民法第529條類推適用委任契約之相關規定。
具體而言，借名登記的關鍵在於，雖登記名義人是出名人，但真正的實質所有權、使用與處分仍掌握在出資人手中，並以信任為基礎，性質與委任契約較為接近。民法第549條規定，委任契約得隨時終止，而民法第541條第2項亦明定，如受任人以自己名義為委任人取得權利，應將該權利返還予委任人，因此借名人可在終止借名關係後請求將不動產移轉登記回自身名下。
法院認定當事人雙方就系爭土地之共同投資屬於借名登記與共同出資的混合契約，並無將該土地實質所有權移轉給登記人的意思表示，因此在該契約終止後，出資人有權主張返還該不動產所有權，並請求辦理登記移轉。法院進一步指出，此類關係之法律性質非屬合夥關係，該不動產亦非公同共有財產，既然如此，原則上便不必透過類推適用合夥清算條文來釐清權利歸屬，應依雙方約定及實質所有權人出資、管理、使用情形來認定所有權歸屬。
在借名登記契約終止後，若無相反證據顯示財產應由出名人所有，則借名人可依民法第179條之不當得利規定，或依類推適用民法委任契約規範，主張登記人應返還該不動產所有權。民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」當出名人無正當法律依據保有該不動產登記權利時，即構成不當得利，應將該權利返還予出資人。此外，若在借名登記關係中，出名人代墊部分稅費或裝修費用，其可另依民法第546條第1項、第2項主張請求償還必要費用，惟不得以此為由主張所有權歸其所有。
按所謂類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性質相類似事項之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞的方法。得否類推適用，應先探求法律規定之規範目的，再判斷得否基於「同一法律理由」，依平等原則將該法律規定類推及於該未經法律規範之事項。次按合夥為二人以上互約出資以經營共同事業之契約，合夥財產為合夥人全體公同共有，各合夥人之權利及於合夥財產之全部，無所謂應有部分存在。因合夥財產與合夥人個人財產有別，故合夥人於合夥清算前，不得請求合夥財產之分析（民法第667條第1項、第668條、第682條第1項規定參照）。而所謂借名登記契約，則係當事人約定，一方（借名人）經他方（出名人）同意，就屬於一方之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人之契約。在借名關係存續中，出名人就借名標的之財產，固為法律上之所有人，但於雙方間仍非實質所有人，借名標的之財產，除另有約定外，更不因借名登記契約，而為契約雙方公同共有。查系爭協議之性質屬雙方共同出資及借名登記之混合契約，雙方內部並無將上訴人所有之系爭應有部分權利，實質移轉予李筱莉所有之意思，為原審認定之事實。果爾，倘雙方共同投資之系爭土地尚未售出，且就系爭應有部分實質歸屬上訴人所有，雙方並無爭執，則能否謂系爭應有部分之本質上類似合夥財產，而須類推適用民法合夥關於清算之規定，方得釐清系爭應有部分之權利歸屬，非無疑義。上訴人主張系爭協議（含借名登記契約）終止後，其得類推適用委任法律關係及民法第179條規定，請求李筱莉將系爭應有部分所有權移轉登記予其，至於李筱莉支付或代墊之款項，至多只是依民法第546條第1項、第2項規定請求問題等情…，是否全無可採，非無再事研求之必要。(最高法院108年度台上字第2538號民事判決)
因此，在處理此類返還請求時，法院通常會綜合判斷雙方是否有成立借名登記契約的合意、出資人是否實際出資、是否管理使用該不動產、是否有配合處理稅費或出租等行為，並從整體事實認定出資人是否為實質所有人。若出資人能提出相關出資憑證、租金收據、水電稅費繳納證明等間接證據，即有利於主張返還其應有之財產。倘若雙方並無將財產實質共有之合意，亦無共同經營事業之安排，則不宜將該財產視為合夥財產，進而排除適用合夥財產清算相關規定。
-房地-房地借名-合夥
(相關法條=民法第529條=民法第541條=民法第546條=民法第550條=民法第667條=民法第668條=民法第682條)
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