定著物是什麼？判斷是否定著物在法律重要性是什麼？
28 May, 2025
問題摘要：
判斷未完工建物是否為定著物，首須確認其是否具備民法第66條第1項所定三大要件：是否繼續附著於土地、是否不易移動、是否已達一定經濟上使用目的。再透過實務上所發展之「遮蔽性」、「可交易性」、「使用獨立性」等次級標準加以判斷，得出其是否屬於不動產。此類判斷不僅有助於釐清物權歸屬，更直接影響財產處分、交易安全與登記實務，為土地及建築權益保障之重要基礎。
律師回答：
關於這個問題，未完工房屋是否屬於定著物是不動產，就不用由交付方式來移轉所有權，此時常會出現如何移轉所有權之問題，關於不動產物權的變動，民法採登記生效主義，亦即透過法律行為而取得、設定、喪失或變更不動產物權者，非經登記，不生效力。民法第758條明確規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之。」此條文確立兩項基本原則：其一，不動產物權變動須以書面法律行為為前提；其二，即使當事人已合意變動不動產物權，但在登記完成之前，此等權利變動對外不生法律效力，亦即不得對抗第三人。登記生效制度的核心目的，在於保護交易安全、確保不動產法律關係的公開性與可得知性，避免物權關係隱密或混亂，使善意第三人無從查知。實務上，雖有買賣契約或贈與契約等法律行為成立，惟倘未辦理不動產登記，買受人或受贈人對外即無從主張其已取得所有權或其他物權，因此，契約的締結僅產生債權效力，而非即生物權變動效果。此點亦可從最高法院歷年判決及實務操作觀察到，未登記前即便當事人已完成價金給付或交付使用，仍不得主張所有權變更。
另一方面，民法第759條則針對非因法律行為取得不動產物權之情形做出補充規定，條文指出：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」此即所謂登記對抗主義，意指特定法定事由下，雖未登記，物權已依法律直接發生變動或取得，但在未登記前，該物權人不得處分該權利。亦即，登記雖非成立條件，但為實現處分權與對抗第三人之必要條件。舉例言之，繼承人於被繼承人死亡時即依法取得其不動產之所有權，惟若未辦理繼承登記，該繼承人即無法有效將該不動產轉讓予他人，或設定抵押，亦不具有對抗第三人之效力。同樣地，法院判決確定移轉不動產物權者，在登記前當事人雖取得物權，然仍須完成登記方能主張其物權並行使處分權。此兩條文共同建立一套完整的物權公示體系，將物權變動與登記制度緊密結合，一方面維持物權變動之安定與可得知性，另一方面亦明確區分法律行為與非法律行為所生之物權變動，在實務上具有極高的操作價值。例如，甲與乙間簽訂不動產買賣契約並已完成價金給付，但如未辦理所有權移轉登記，甲仍為登記簿上之所有權人，乙無法對抗第三人主張其物權。若第三人丙查得甲為所有人並與之交易取得登記，則乙恐難以主張優先取得權。反之，若乙係因繼承而取得不動產，雖未登記，其所有權已依法發生，惟仍須辦理登記方能對外進行處分。
再者，實務上常見之不動產徵收、拍賣、法院判決確定取得所有權，亦皆符合民法第759條所規範之非因法律行為取得物權之範疇，雖法律已直接賦予其物權，然若當事人未完成登記程序，依然不能行使物權處分，亦無對抗第三人之效力。因此，實務與理論上均一致認為，法律行為所生物權變動須經登記始生效力，為登記生效主義；而非法律行為所生物權變動，則須登記始得處分，為登記對抗主義。此一區分有助於釐清各類權利變動的生效時點與效力範圍。
關鍵在於其是否已符合民法第66條第1項所稱「繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物」，此法律定義對實務上不動產權利歸屬、處分與登記具有極為重要的意義。
未完工之建築物若其已具備遮風避雨之基本結構，達到實質可供使用之目的，即可視為土地定著物，無論其是否取得建築執照或完成保存登記。定著物的核心要素包括三項特質：獨立性、固定性與永久性。固定性指其繼續附著於土地且不易移動；獨立性則要求該物具有可分辨之空間結構與經濟效用，不依附於其他物方能發揮功能；永久性則強調其存在並非短暫或臨時性的建築。依此標準，即便是尚未完工之建築物，只要其主體結構已完成，並具屋頂、牆體及能劃分獨立空間，足資人類基本居住或使用需求，即屬定著物，亦即為不動產，與動產有所區隔。
未完工但足以遮風避雨之建物，若其能獨立為交易及使用之標的，則應屬土地定著物
定著物須非土地之構成分，且有繼續附著於土地而達一定經濟上目的，及不易移動其所在之特質（最高法院106年度台上字第1882號判決意旨參照）。「未完工而足避風雨之房屋，須以其得獨立為交易及使用客體，方屬土地之定著物，詳如下列判決節錄：「次查已足避風雨，可達經濟上使用目的之建物，固屬民法第六十六條第一項所指土地之定著物，但所謂可達經濟上使用之目的，係指該建物，得獨立為交易及使用之客體而言。」(最高法院75年度台上字第2027號揭示)
非土地構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物。也就是指固定且附著在土地的「物」。例如未完工之房屋，若其已足以遮風避雨，可達經濟上使用之目的，就可以算是定著物。
即以集合住宅建案雖未完工，但樓地板、樑柱與屋頂結構均已具備，認定該主體建築已可避風雨並具經濟價值，因而其作為區分所有建物之性質與各層可否獨立交易即具有研究空間。此類認定關係到未完工建物可否辦理移轉、是否需依不動產登記處理，甚而攸關起造人對建物的所有權是否成立，及能否將該權利移轉於第三人。
在法律上，定著物通常指的是與土地有密切聯繫且不易移動的物體，這些物體被認為是土地的一部分，且在法律上被視為不可分割的整體。物體的存在通常與土地的經濟利益和使用有關。未完成的房屋是一個很好的例子，如果已經足夠完整，可以達到遮風避雨等基本使用目的，那麼它可以被視為土地上的定著物。這些定著物的存在對土地的價值和使用方式都有影響，因此在法律上對它們進行特殊的規定和保護。
「定著物」通常是指在法律或契約上被明確確定的具體物件或資產，通常與不動產有關。在不動產法中，定著物是指地面上或地下的土地、建築物、樹木、礦藏等不動產，以及與土地固定連接的其他物品，如房屋、農作物等。這些物品被認為是地上物的一部分，因此在法律上被視為不可分割的整體。在契約中，定著物也可能指的是明確被指定為契約標的物的物品或資產。總之，定著物是一個法律術語，用於描述具體的不動產或明確指定的契約物品。
定著物為獨立之不動產，有三項特質：獨立性、固定性、永久性。附著於土地之物，須具備此三項特質始為定著物，否則，不是土地之構成部份，即為動產。又凡屋項尚未完全完工之房屋，其已足避風雨，可達經濟上使用之目的者，即屬土地之定著物；惟所謂可達「經濟上使用之目的」，係指該建物得獨立為交易及使用之客體而言，民法第66條定有明文。
建物是否具有獨立性，需兼顧構造上與使用上之獨立性。構造上之獨立性，係指建物具屋頂、四周牆壁，能與其他區域劃定邊界、形成明確空間；使用上之獨立性則指該建物能單獨發揮功能、對外通行便利、有足夠面積與使用機能，並可形成獨立經濟效益。
例如一增建之套房若有獨立出入口、水電設備且能作為居住空間，實務上即傾向認定其為具有使用上獨立性的建築，從而可作為權利標的；反之，若僅為主建物附屬物，如無法獨立使用，即屬主建物之一部分，其法律上並無獨立地位。更進一步而言，定著物之性質影響深遠，不僅關係到物權歸屬，更關係到權利人是否得以辦理買賣、抵押設定等不動產法律行為。若某物被認定為定著物，其買賣或設立抵押權即須依不動產登記法辦理，未辦登記則不生對抗第三人之效力。
尤其在建築物尚未取得使用執照、未完成保存登記之前，若其已可視為定著物，則其實體權利雖已存在，然形式上仍有無法登記之障礙，此時交易雙方須以其他法律手段（如買賣契約、附條件讓與等）保障權益，但仍應充分注意欠缺登記之法律風險。同樣，定著物之所有權原則上隨土地所有權一併歸屬於土地所有人，除非另有權源如買賣、承攬、建築完成後之協議等，否則建築完成即由土地所有人原始取得所有權，因此對於未完工房屋若為建商自行興建，則其若已達定著物標準，即得主張原始所有權。若係違建或增建部分，則需視是否具備獨立性與使用目的，並依土地法與建築法相關規定進一步判斷其合法性與財產地位。
按民法第66條第1項所謂定著物，指非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物而言。尚未完全完工之房屋，其已足避風雨，可達經濟上使用之目的者，即屬土地之定著物，此於預定為區分所有建築物者，亦同。查系爭建案預定興建之建物為地上6層之集合住宅，屬區分所有建築物，雖尚未全部完工，然各樓層均已具樓底板及樑柱，主結構體已興建完成，為原審認定之事實。果爾，該建案建物既為區分所有建築物，主結構體又已興建完成，各樓層均已具樓底板及屋頂板，似非不足以避風雨，且應已具相當之經濟價值。似此情形，能否謂其各層建物不得獨立作為區分所有權之標的，洵非無疑。倘該各層建物均得獨立作為區分所有權之標的，系爭建物即非動產，是否得附合於2220建號建物，而由A公司取得所有權，非無研求之餘地。(最高法院109年度台上字第2927號判決)
至於區分所有建物之預售案，亦有相同標準。即使尚未完工，但若主體建築已完成，樓層結構清楚，且得以區分使用，並可推定其未來將依建築執照之設計區分權利內容者，則即使尚未領得使用執照，亦不得一概視為尚非不動產。例如，若某集合住宅樓層已具樓板、屋頂與立面，足供區分所有，則其法律上即已具備不動產屬性，應得納入建築主體權利人之財產，亦可作為將來移轉登記之基礎。
按民法第66條第1項所稱不動產之土地定著物……。準此，已為不動產之建物，如其屋頂尚未完全拆除，其結構仍足避風雨，可達經濟上使用之目的，且具構造上及使用上之獨立性者，其所有權仍屬存在。而所謂構造上之獨立性，係指建築物有屋頂、四周牆壁或其他相鄰之構造物，以與土地所有權支配之空間區隔遮斷或劃清界線，得以明確標識其外部範圍之獨立空間。所謂使用上之獨立性，乃指建築物得作為一建築物單獨使用，有獨立之經濟效用者而言。判斷建築物有無使用上之獨立性，應斟酌其對外通行之直接性、面積、價值、隔間、利用狀況、機能、與其他建築物之依存程度、相關當事人之意思以及其他各種情事，依社會一般觀念為綜合考量。……主建物附加之增建物如無獨立出入口，不能為獨立使用者，應屬主建物之附屬物，而為主建物之一部分。(最高法院108年台上字第2241號)
判斷是否為定著物在法律上的意義主要關係到物權法中的財產分類以及對相關權利的行使和保護，這影響著財產的性質以及適用的法律規範。定著物是指土地上的附屬物，例如建築物、樹木或永久性設施等，這些物品因固定於土地而成為不動產的一部分，因此其法律適用與動產有顯著不同。如果某物被認定為定著物，其交易、租賃或抵押需依不動產法律規範進行處理，通常需要登記方能發生效力。
因此，未完工房屋是否為定著物，關鍵在於結構完整性、遮蔽功能、使用可能性與是否具有獨立經濟價值，而非單以行政法上是否取得使用執照或辦理登記為準。在實務上，常有建築物完成主體後即進行買賣或抵押，係因其已具備不動產要件，得以作為法律上之交易客體，只是形式上需待相關行政程序完成方得登記生效。
同時，定著物的所有權原則上隨土地所有權一併歸屬於土地所有權人，因此判斷是否為定著物能確定其物權歸屬，避免因物品的獨立性產生所有權爭議。例如，若房屋被視為定著物，其所有權將附屬於土地所有權，進一步影響土地權利範圍和使用。定著物的判斷對於交易和抵押具有直接影響，若某物為定著物，其交易或設立抵押權需依不動產登記制度辦理，這對於交易的合法性與效力至關重要。
-房地-不動產物權-定著物
(相關法條=民法第66條)
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