地主可以地上權成立之目的已不存在為由，終止地上權嗎？

28 May, 2025

問題摘要：

地主主張地上權因成立目的已不存在而欲終止者，應依民法第833-1條之規定，向法院聲請裁定，並應提出具體事證證明地上權已喪失存在之必要性，非得逕自通知地上權人即構成合法終止。惟如遇地上權人違反使用目的或約定用途，並經地主明確阻止仍持續違反者，則地主可依836-3條主張終止，惟若地上權設定有抵押權者仍應通知抵押權人。至於地上權人是否可因建物滅失等事由而失去地上權，仍需視地上權設定契約之內容與具體使用狀況而定。因此，地主雖可依法律規定主張地上權目的消滅，惟仍須經法院審酌裁定後始能生效，確保地上權人之權益不因地主單方認定而受侵害。此制度設計兼顧物權安定性與使用目的落實性，體現民法在保障權利與公共利益之間的平衡。

律師回答：

關於這個問題，地主是否可以地上權成立之目的已不存在為由終止地上權，這一問題涉及民法對地上權存續條件的規範。依據民法第833-1條規定，地上權若未定有存續期間，且其存續已超過二十年，或者地上權成立的目的已不存在時，法院得因當事人之一方請求，考量地上權成立當初的目的、建築物或工作物的種類與性質、實際利用狀況等因素，裁定限定地上權的存續期間或直接裁定終止地上權。

此條文並未賦予地主單方面終止權，而是要求地主透過法院程序處理，由法院依個案情況裁量是否准許終止，亦即地主不得逕自認定地上權目的已不存在而單方面主張地上權終止。換言之，即便地主認為地上權人未再依原先約定目的使用土地，仍須經法院審理及裁定，並非地主單方面可為之。

此外，民法第833-2條亦進一步針對以公共建設為目的之地上權加以明定，若未定有期限者，則以該公共建設使用目的完畢之時點，視為地上權的存續期限。此條係針對特殊性質的地上權，如機關設施、交通建設等設立後若停止使用，即使契約中未明定存續年限，亦不應無限期存在，以符社會資源合理利用原則。

再者，民法第836-2條與第836-3條亦就地上權使用行為加以規範，規定地上權人應依設定目的或契約約定之使用方法利用土地，若無明文約定，則應依土地性質使用，並應保持得以永續利用。若地上權人違反使用義務，經地主明確阻止後仍持續違反，地主即得依836-3條主張終止地上權，此種情形下地主雖可主張終止權，惟仍應有事實基礎及通知行為，且若地上權已設定抵押，地主並須通知抵押權人。

需要注意的是，民法第841條亦規定地上權不因建築物或其他工作物的滅失而消滅。

此條意在保障地上權人即便因天災或其他非可歸責於己之原因導致原使用建物滅失，仍保有重建之權利。但此條文亦有例外情形，若地上權的設定目的係明確限縮於原有建物使用，且地上權人無意或無法再行利用土地建設，其原地上權設立目的遂難以繼續實現，此時地上權目的確已不存在，實務上法院多會採取目的性解釋，認為地上權存續已無意義，得予終止。

地上權僅為使用某特定房屋而設，若地上權人喪失該房屋所有權或該房屋毀損滅失，該地上權亦應隨之消滅，並負有塗銷地上權登記之義務。

系爭地上權之設定僅在使地上權人就原有之二層樓房屋得合法使用土地，倘地上權人喪失該房屋所有權或該房屋毀損滅失，系爭地上權應即隨之消滅，無繼續存在之必要，地上權人並負有塗銷系爭地上權之義務。（臺灣屏東地方法院90年度訴字第1001號判決）