不動產買賣契約只要口頭答應就成立嗎？
27 May, 2025
問題摘要：
買賣契約固屬於「諾成契約」，然而不動產交易除應詳閱契約條文外，凡事約定皆須白紙黑字寫清楚，不能只靠口頭承諾。無論是房屋現況、瑕疵處理方式、合意解約條款、品質保證或其他影響重大之條件，皆應明確寫入契約主文或附於特約條款、附件或備註中，並經雙方簽名蓋章確認。如此不但有助於保障自身權利，也能降低誤解、糾紛與訴訟風險，讓整個買賣流程更加透明、安全與順利。
律師回答：
關於這個問題，在法律上，買賣契約屬於「諾成契約」，也就是只要雙方當事人意思表示一致，契約就可以成立，不需要一定交付標的物或以書面為要件，這種契約類型又被稱為「不要物契約」。
不動產物權移轉之契約，雖以書立契據為必要之方式，而關於買賣不動產之債權契約，則本為不要式行為，若雙方就不動產之標的物及價金互相同意，即不能謂其買賣之債權契約尚未成立。本院著有二十年上字第一二○七號判例。至於本院三十一年上字第三二五六號判例，係就不動產物權之移轉或設定行為應踐行之方式而為闡釋（最高法院74年台上字第1374號判決）。
民法第345條的規定：「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」因此，口頭合意即可成立買賣契約，即使是標的金額龐大的不動產，也並非例外。不過，在實務操作上，大多數人仍會選擇以書面契約進行記錄，這主要並非法律上要求，而是出於舉證的需要。因為在發生訴訟時，原告必須對於有利於己之主張負舉證責任，而書面契約無疑是最具代表性與穩定性的證據之一。
就像日常生活中，我們去超商購買飲料、在小吃店用餐，這些都是買賣契約的實際展現，雖然沒有人會要求簽下書面契約，但在點餐並付款的行為中，事實上已經完成買賣契約的成立。而如果有人存心賴帳，吃完卻拒絕付款，不僅構成民事上的違約問題，還有可能涉及刑事上的詐欺得利。換句話說，雖然契約沒有書面形式，但仍然具有法律效力。
至於證據上的問題，法律並未要求所有主張都必須以書面佐證。根據證據法的精神，只要能提供足以讓法官達到「確信程度」的證據即可，不論是書面、錄音、證人證詞，甚至對話紀錄、電子郵件、LINE對話截圖等，都可能成為法院採信的憑據。因此，即使是口頭合意的契約，也不是全然無從舉證，只是其舉證難度相對較高，為避免爭議與困擾，仍建議以書面方式明確約定雙方權利義務。
然而，不動產買賣牽涉的除債權契約（買賣契約）外，還包含物權契約（所有權移轉），這部分則必須依照民法第758條的規定處理：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之。」也就是說，即使買賣契約因雙方口頭合意而成立，但如果沒有依法辦理過戶登記，不動產的所有權就不會真正發生變動，法律上仍然視為原登記權利人所有。因此，在不動產交易中，即使契約已經成立，若未完成登記手續，買方仍無法真正取得法律上保護的所有權。
舉例來說，如果買方與賣方談妥買賣條件，彼此口頭承諾成交，並交付部分價金或定金，但尚未辦理登記，之後賣方反悔不賣，即使買方可以主張已成立買賣契約，也無法單憑契約請求地政機關辦理所有權移轉，仍需訴請法院判決轉移所有權並作為登記依據。若過程中房屋被賣方另行轉售給第三人，且該第三人善意無過失，依法甚至可能享有優先取得所有權的法律保護。
因此，在不動產交易過程中，應區分兩種法律關係：一是雙方意思表示即成立的債權契約（買賣契約），這部分即使口頭亦可成立；二是涉及權利變動的物權契約，這部分則需符合書面及登記等法定程序才具有法律效力。
對一般民眾而言，雖然法律允許口頭合意成立契約，但為避免糾紛、保障自身權益，應儘量透過白紙黑字訂立書面契約，並辦妥所有應有程序，包括定金約定、付款安排、登記過戶、點交條件等，才是最妥善的處理方式。簡言之，買賣契約可用口頭成立，但若涉及不動產，登記與書面程序不可少。
在進行不動產買賣，特別是在談論房屋現況、瑕疵擔保、合意解約以及其他涉及雙方權利義務的重要特約條款時，若未以書面記載下來，一旦日後發生爭議，當事人很容易陷入「各說各話」的局面，尤其是針對房屋品質、建材保證等較細節且專業的約定內容，如果沒有書面紀錄或佐證資料，事後賣方可能就會反悔、不承認當初的承諾，甚至完全推翻原本的說法，使買方無從主張。
因此，在房屋買賣契約中，除基本條款，例如價金、面積、付款條件、交屋時間等之外，凡是與屋況相關、可能影響買方權益的事項，皆應一併寫入契約條文或列為附件明確約定，例如是否保證屋況無漏水、是否有海砂屋疑慮、管線電路是否更新、是否使用特定品牌建材、是否附加特定家具電器等，並載明若有不符時如何處理，是修繕、更換、折價，還是得解除契約、請求賠償等，皆應於簽約前協議妥當並書面化。實務上，也可使用「現況說明書」或「買方問答書」等格式，請賣方逐項確認屋況與事實是否與買方認知一致，並簽名確認，這樣未來萬一有爭議，才能作為有力的證據。
此外，合意解約條款更是雙方保障自身權益的重要工具，若事前未規劃好「如果買方貸款沒核准怎麼辦」、「如果交屋時發現屋況與承諾不符要不要退定」、「如果賣方未如期點交如何處理」等情形，等到真的發生問題，才臨時想解約或求償，往往不是一方不認帳，就是雙方對權利義務認知不同，反而造成更多糾紛。房屋交易屬於高額財產權利的變動，賣方多數有房屋資訊優勢，若買方在簽約時未善盡注意義務、又無書面紀錄佐證，遇上惡意隱瞞屋況的情形，更是難以舉證，即便最後訴訟獲勝，實際取得的補償金額也可能遠不及維修或心理損失成本，甚至訴訟時間長達數年，過程中需負擔律師費、訴訟費及巨額精神壓力，得不償失。
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(相關法條=民法第345條=民法第758條=)
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