買到傾斜的房屋可以如何向賣方求償？
27 May, 2025
問題摘要：
若經法院採信鑑定機構對傾斜所致減價範圍之專業評估，則該評估結果即可作為判斷減少價金之依據，並支持買受人返還該部分價金之請求。因此，針對建物具有傾斜瑕疵的情況，買受人依法可依民法第359條主張減少價金，並在適當證據支持下請求返還多付價金，而出賣人則應就其未如實告知之部分，依法負擔物之瑕疵擔保責任與不當得利返還之責。
律師回答：
依據民法第354條之規定，物之出賣人對於買受人負有瑕疵擔保責任，應擔保其出賣之物在危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。若該物之減少程度無關重要者，則不構成法律上的瑕疵。至於買受人是否可以主張解除契約或減少價金，則須依民法第359條及第360條判斷。
瑕疵認定
倘若瑕疵之存在達到足以影響契約標的之預定使用效能或交易價值，則買受人得依第359條規定解除契約或請求減少價金。惟若解除契約顯失公平，則買受人僅得請求減少價金；若係出賣人所保證之品質不符，亦得主張損害賠償，出賣人故意不告知瑕疵者亦同。
依一般經驗，房屋一經傾斜若未及時修復，極可能日後惡化，使其結構安全性、使用便利性及價值進一步減損，因此即便目前尚未影響結構安全，但已對房屋之使用價值構成實質侵害，亦即不符原契約中所預定之使用效益與交易價值，依法應構成民法上之物之瑕疵。
所謂物之瑕疵，並不限於肉眼可見之損害，倘其存在依社會一般交易觀念，足以認為減損其效用或品質，即應視為瑕疵，傾斜事實確為存在，對房屋使用效能已產生不利影響，應可認系爭房屋存在瑕疵，出賣人自應負擔保責任，「瑕疵」之判定不以影響結構安全為唯一標準，亦重視其對房屋正常使用或交易意願之影響，尤其在不動產交易中，購屋人往往無法透過目測判斷建物是否有傾斜，倘出賣人未盡揭露義務，並於現況說明書中勾選「否」或未註明重大事項，顯違誠信原則，依法更應負擔保責任。
如房屋買賣契約附有「標的物現況說明書」，「建物是否有傾斜」欄目中，被告已勾選「否」，此舉已構成一種表示，確認其所售房屋為「無傾斜」之狀態。雖說明書中並未明示「保證」字樣，惟依交易常情與買受人對說明書之合理信賴解釋，應構成契約中之一品質承諾，即使不具民法第360條所定之明示「保證」效力，仍應解為出賣人表示該房屋具備「無傾斜」之品質。
按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，及買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第354條第1項、第359條、第360條分別定有明文。…查系爭契約附表之「標的物現況說明書」，賣方即被告於編號17「本棟建物是否有傾斜」項目，勾選「否」之事實…堪認被告於締約時，已向原告表示系爭房屋並無傾斜情事。次觀諸現況說明書之全文，並未就傾斜之說明連用「保證」文字，亦未以其他方式表示保證「無傾斜」而又足與其他不具保證意涵之單純說明有所區別，衡諸交易常情，堪認被告就現況說明之真意，應僅止於表明系爭房屋預定效用為「無傾斜」，非被告就「無傾斜」乙事表示願依民法第360條規定負更重之保證責任。次按系爭房屋既有達1/112之傾斜，已如前述，衡諸一般經驗，傾斜如未加修復，終將使傾斜之勢日漸加鉅，造成更嚴重之問題，堪認系爭房屋因傾斜，確有導致減少使用價值或房屋滅失風險，與「無傾斜」房屋不能相提並論，當屬未達契約預用效用之瑕疪。
(臺灣臺北地方法院105年度訴字第3744號判決)
按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第1項本文、第2項分別定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號裁判意旨參照）。本件系爭房地經送請台北市結構工程工業技師公會鑑定後，…鑑定報告書，認「鑑定標的物現況室內樓版則有明顯傾斜現象，外牆面垂直測量最大傾斜量為1/52」，原告主張系爭房地有傾斜之瑕疵，此部分應堪採信。(臺灣士林地方法院107年度訴字第1075號判決)
民法第356條-從速檢查及即時通知
在民法第355條規定下，倘買受人於簽約時對該瑕疵並無知悉，且並無重大過失，則得依本法主張權利。至於所能主張之救濟內容，包括減少價金或解除契約，應視具體情況，如房屋雖有瑕疵但尚可居住，則應以減少價金為宜；若瑕疵已嚴重影響結構安全，或使建物喪失主要效用時，則得請求解約退款。此外，若出賣人故意不告知者，縱使買受人有重大過失，亦不影響其主張瑕疵擔保責任之權利。
依據民法第356條規定，買受人應於交付物後，從速檢查其所受領之物，如發現應由出賣人負瑕疵擔保責任的瑕疵時，應即通知出賣人。若買受人怠於檢查或未即時通知，則視為其已承認所受領之物無瑕疵，除非該瑕疵依通常檢查程序無法發現，否則無法主張擔保責任。
即時通知的衡量標準並非形式上的時間計算，而應實質考量買受人是否在合理期間內，於知悉瑕疵之後，採取必要行動通知出賣人，並完成可歸責於自身的送達程序。換言之，法律所要求的不是「送達成功」，而是「合理通知行為的完成」。而對於傾斜屋這類需專業技術與儀器方能確認之隱蔽性瑕疵，更應給予買受人相對寬容的檢查與通知時間，只要買受人於知悉或可得知瑕疵後即合理通知，即可主張權利。此外，此判決也反映出法院在處理瑕疵擔保糾紛時，對雙方當事人之行為責任分配採取實質衡平標準，並未苛責買受人於技術檢測不易之情況下須立即發現瑕疵，亦不容出賣人以程序瑕疵或形式送達抗辯排除擔保責任。
嗣原告於取得莊忠鵬105年2月15日之鑑定報告後，旋於同年3月29日向被告發存證信函，通知系爭房屋有傾斜之瑕疪，相距不過月餘，衡情已屬「即刻」通知。雖被告另主張該存證信函未合法送達，原告怠於通知，視為承認所受領之系爭房屋無瑕疪等情，惟查原告通知被告之存證信函係因被告「招領逾期」而退回…，堪認被告未受通知係可歸責於被告之事由，非原告怠於作為，按諸民法第360條之立法意旨，自應認原告並未怠於通知，故被告主張依民法第356條規定，視為原告承認所受領之物無傾斜之瑕疪等情，亦非可採。(臺灣臺北地方法院105年度訴字第3744號判決)
減少價金計算
按民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。」該條文旨在兼顧買賣雙方之利益與損失，在實務運作上，買受人若請求減少價金，其數額應依同品質物品之市場價值與實際上具有瑕疵之標的物買賣價金及減少後之實際價格進行比較，並作為計算標準。倘若買賣當時之價金與當地無瑕疵物件之市價大致相符，則應以市價扣除瑕疵物之實際價值差額作為買受人可主張的價值損失範圍；反之，若買賣價金本身即已較市場行情為低，則不論出賣人是否於磋商時明示價金已內含瑕疵因素，如仍一味以市價扣除瑕疵價格方式計算價金減損額，則恐有失公平之虞。最高法院歷年來多次判決亦已明示，法院於計算減少價金金額時，應先調查買賣當時之市價與實際買賣價金之合理性，並就瑕疵與否所致價值差額為基礎，依此作適當裁量，有最高法院86年度台上字第1615號、72年度台上字第726號與99年度台上字第1972號等判決可資參考。
再者，依民法第179條所定：「無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」，若出賣人因未如實揭露瑕疵而受領超額價金，該部分即屬無法律原因之受領，應屬不當得利。於是，買受人如在知悉房屋傾斜事實後即以存證信函或其他形式明確表示主張權利，並於合理期間內提起訴訟主張減少價金，則所主張返還金額即屬依法可得支持者。法院亦曾指出，買受人行使減少價金之權利後，原契約中所定價金範圍即自動縮減，出賣人不得再就原價金範圍請求全額，否則將違反不當得利之原則。在個案判決中，若經法院採信鑑定機構對傾斜所致減價範圍之專業評估，則該評估結果即可作為判斷減少價金之依據，並支持買受人返還該部分價金之請求。因此，針對建物具有傾斜瑕疵的情況，買受人依法可依民法第359條主張減少價金，並在適當證據支持下請求返還多付價金，而出賣人則應就其未如實告知之部分，依法負擔物之瑕疵擔保責任與不當得利返還之責。
按民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。」旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人請求減少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。倘買賣當時之價金與市價相當，固應以市價扣除瑕疵物品之實際價值，為買受人所得主張減損價值損失之數額。倘買賣價金較市價為低時，不問出賣人是否有將瑕疵物品減損之價值扣除之意，如仍以市價扣除實際價值以為計算其減少之價值損失數額，則失諸公平。是以法院於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應先調查買賣當時之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量，有最高法院86年度台上字第1615號判決意旨可供參照。查原告就系爭房屋傾斜，雖請求被告賠償1,875,000元，…最大斜率為1/112之案例A（見該報告書第60頁）減損價值9.93%，最大斜率為1/40之案例B減損價值12.20%，最大斜率為1/143之案例C減損價值9.93%，經鑑定估算認勘估標的之不動產價值減損率為10.11%；正常無瑕疪建物總價為12,309,391元…等情，以及系爭契約之價金為1,250萬元，與前揭鑑價報告所指正常無瑕疪建物總價尚屬相當，併同系爭房屋之主要功能，除供居住使用外，亦屬保值之資產，而傾斜對房屋價值減損之影響，在於傾斜之勢萌發時，即可預見未來減損或滅失風險日增，致房屋即刻反映交易性貶值問題，縱本件原告就其實際生活之不便未有證明，亦另涉修復、排除之技術性貶值問題，與交易性貶值分為不同考量；房地合一使用，得合併評估貶值等一切情狀，核原告請求減少價金於相同上揭鑑定報告所指10.11%減損率範圍內之1,263,750元（計算式：1,250萬元X10.11%）為有理由，逾此範圍為無理由。(臺灣臺北地方法院105年度訴字第3744號判決)
按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359條定有明文，該規定旨在兼顧買賣雙方之利益與損失，是買受人請求滅少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準，於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應審酌買賣當時標的之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量；並應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較後所得之差額而為斟酌，即應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額（最高法院86年度台上字第1615號、72年度台上字第726號及99年度台上字第1972號判決意旨參照）。本件買賣標的之系爭房屋既存有上開傾斜瑕疵，已如前述，則原告主張得依民法第359條之規定請求被告減少買賣價金，於法自無不合。原告主張系爭房地因傾斜瑕疵所造成之價值減損部分，經囑託中亞不動產估價師事務所鑑定…依買賣當時即106年11月之市場價格，系爭房地因傾斜造成減損之價格為157萬455元。…再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。而買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之，換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年度台簡上字第10號判決意旨參照）。系爭房地存有傾斜之瑕疵，致系爭房地市場交易價值受有157萬455元之減損，應由被告負出賣人物之瑕疵擔保責任。而原告於107年2月經由裝潢人員告知系爭房地有傾斜後，即透過許顯彬向被告反應…原告並於107年6月20日起訴對被告主張瑕疵擔保責任而請求減少買賣價金，則系爭房地之買賣價金應減少157萬455元。被告既不爭執已受領原買賣價金全部款項，上開經減少之價金部分即屬原告溢付而為被告超額領得，被告就此超額領得之款項，係核無法律上原因而受有利益，並原告受有損害，原告依不當得利法律關係請求被告返還經減少之價金，應屬有據。
(臺灣士林地方法院107年度訴字第1075號判決)
-房地-房地買賣-房地瑕疵-傾斜屋
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