發現買到的房屋有傾斜瑕疵，應如何求償？
27 May, 2025
問題摘要：
房屋若存在未明示或未揭露的傾斜情形，且該傾斜已超過一般交易習慣可接受之程度，買受人得依民法主張物之瑕疵擔保責任，並可選擇解約或請求減少價金。法院在衡量時，會參酌瑕疵對房屋效用及市場價格之實際影響、通知時效、雙方市價落差等因素，據以認定合理的減價範圍。
律師回答：
為使孩子能夠在良好的學習環境中成長，耗費心力尋找理想的住宅，最終選擇一處位於市區近郊、生活機能完善的大樓作為新家。然而，當完成過戶手續並安排裝潢施工後，竟由裝潢師傅發現該房屋存在嚴重傾斜的情況。向原屋主反映此一重大問題時，對方卻主張房屋傾斜並非其造成，因而拒絕賠償。此時房屋買賣契約早已簽訂，價金也已全數支付，這類情況究竟應如何透過法律手段獲得保障，成為當事人必須立即面對的課題。
買賣契約標的物若於危險移轉時存在瑕疵，出賣人即須負瑕疵擔保責任。所謂瑕疵，並不限於明顯可見之缺陷，只要依交易常理或契約約定認為該物應具備而未具備的品質、功能或價值，即屬瑕疵。因此本案中即使原屋主聲稱其未造成傾斜事實，仍不影響其作為出賣人所應負的責任，法律上並未要求出賣人與瑕疵的直接製造者為同一人。即便房屋早在興建階段即有結構問題，出賣人在轉售時未能揭露該事實，仍應對此一瑕疵負擔責任。
依據民法第355條規定，買受人主張瑕疵擔保責任時，應於發現瑕疵後即通知出賣人，並於通知後六個月內主張權利。當事人發現傾斜情況後，迅速寄發存證信函予賣方，即符合上述時效要求，保留後續主張減價或解約之法律地位。事實上，多數買受人係於交屋後始開始裝潢，才進一步發現建物結構問題，因此若能儘早以書面形式完成通知程序，將有利於未來訴訟主張的成立。
如取得鑑定報告後立即以存證信函通知被告，雖被告主張未合法送達，然實際係因被告招領逾期退件，應認為通知不成立的原因可歸責於被告，原告無怠於通知之失。按《民法》第356條，若買受人怠於通知則視為承認物無瑕疵，但本案情節不符此要件，應認原告已妥適主張其權利。
進而，根據前述民法第359條規定，買受人有權就瑕疵部分請求減少價金。至於該價金減少之數額，法院應就正常無瑕疵房屋之市價與瑕疵房屋市價的差額計算，而非僅以雙方買賣價金作為依據，亦應考量市價是否合理以及瑕疵對市場交易價值的具體影響。
此外，關於傾斜房屋的價值損害，並非單靠數據測量即可完全反映。雖然傾斜程度可由結構技師依儀器精密測出，但房屋價值的減損則涉及市場接受度、心理影響、未來修復可能性等諸多層面，因此實務上難以由建築師或技師直接評估損失金額，應由專業不動產估價師進行市場化評估。原審法院若未經完整鑑價程序，僅憑仲介主觀說法即認定價值減少幅度，容易導致判決標準失衡。所幸二審時由律師建議改採交由民間不動產估價師進行鑑價，並提出數間具公信力單位供法院擇一委任，此舉使法院最終採信估價結果，作為判決基準。
即使房屋已完成買賣過戶，若日後發現重大瑕疵，仍有法律手段得以主張救濟。若買受人發現房屋存有傾斜、漏水、結構異常等情況，應立即尋求專業協助進行鑑定，並儘速以書面通知出賣人，保存請求權利。進入訴訟程序後，可主張減少價金或解除契約，而法院於審理時將依物之實際使用價值、瑕疵程度及其對交易價格的影響等綜合因素進行判斷，倘若能以估價報告清楚呈現價值差額，則可有效說服法院支持買受人之主張。
關於房屋買賣中房屋傾斜是否構成瑕疵以及買受人如何主張權利的問題，法律已有明確規定與實務見解。根據《民法》第354條第1項規定，出賣人對於買受人負有擔保責任，應保證所售房屋於危險移轉時無滅失或減少其價值的瑕疵，也不得有減損其通常效用或契約預定效用的情形。進一步地，買賣若因房屋具有瑕疵，而出賣人依法須負擔保責任時，買受人可依《民法》第359條解除契約或請求減少價金。至於當解除契約顯失公平，或契約標的缺少所保證之品質者，則買受人也得依第360條主張不履行之損害賠償，尤其在出賣人故意不告知物之瑕疵的情況下，更應同此處理。
按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，及買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第354條第1項、第359條、第360條分別定有明文。查系爭契約附表之「標的物現況說明書」，賣方即被告於編號17「本棟建物是否有傾斜」項目，勾選「否」（見卷一第12頁中段）之事實，為兩造所不爭執，堪認被告於締約時，已向原告表示系爭房屋並無傾斜情事。次觀諸現況說明書之全文，並未就傾斜之說明連用「保證」文字，亦未以其他方式表示保證「無傾斜」而又足與其他不具保證意涵之單純說明有所區別，衡諸交易常情，堪認被告就現況說明之真意，應僅止於表明系爭房屋預定效用為「無傾斜」，非被告就「無傾斜」乙事表示願依民法第360條規定負更重之保證責任。次查原告主張系爭房屋傾斜之事實，業已…鑑定結果為「本案前後方向之最大傾斜率為1/112，傾斜率介於1/40~1/200，所以會有使用不便之情形」…系爭房屋確有傾斜情事，洵堪認定。…次按系爭房屋既有達1/112之傾斜，已如前述，衡諸一般經驗，傾斜如未加修復，終將使傾斜之勢日漸加鉅，造成更嚴重之問題，堪認系爭房屋因傾斜，確有導致減少使用價值或房屋滅失風險，與「無傾斜」房屋不能相提並論，當屬未達契約預用效用之瑕疪。…嗣原告於取得莊忠鵬105年2月15日之鑑定報告後，旋於同年3月29日向被告發存證信函，通知系爭房屋有傾斜之瑕疪，相距不過月餘，衡情已屬「即刻」通知。雖被告另主張該存證信函未合法送達，原告怠於通知，視為承認所受領之系爭房屋無瑕疪等情，惟查原告通知被告之存證信函係因被告「招領逾期」而退回…，堪認被告未受通知係可歸責於被告之事由，非原告怠於作為，按諸民法第360條之立法意旨，自應認原告並未怠於通知，故被告主張依民法第356條規定，視為原告承認所受領之物無傾斜之瑕疪等情，亦非可採。按民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。」旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人請求減少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。倘買賣當時之價金與市價相當，固應以市價扣除瑕疵物品之實際價值，為買受人所得主張減損價值損失之數額。倘買賣價金較市價為低時，不問出賣人是否有將瑕疵物品減損之價值扣除之意，如仍以市價扣除實際價值以為計算其減少之價值損失數額，則失諸公平。是以法院於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應先調查買賣當時之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量，有最高法院86年度台上字第1615號判決意旨可供參照。查原告就系爭房屋傾斜，雖請求被告賠償1,875,000元，惟經審酌被告提出…鑑價報告內容…：最大斜率為1/112之案例A（見該報告書第60頁）減損價值9.93%，最大斜率為1/40之案例B減損價值12.20%，最大斜率為1/143之案例C減損價值9.93%，經鑑定估算認勘估標的之不動產價值減損率為10.11%；正常無瑕疪建物總價為12,309,391元…等情，以及系爭契約之價金為1,250萬元，與前揭鑑價報告所指正常無瑕疪建物總價尚屬相當，併同系爭房屋之主要功能，除供居住使用外，亦屬保值之資產，而傾斜對房屋價值減損之影響，在於傾斜之勢萌發時，即可預見未來減損或滅失風險日增，致房屋即刻反映交易性貶值問題，縱本件原告就其實際生活之不便未有證明，亦另涉修復、排除之技術性貶值問題，與交易性貶值分為不同考量；房地合一使用，得合併評估貶值等一切情狀，核原告請求減少價金於相同上揭鑑定報告所指10.11%減損率範圍內之1,263,750元…為有理由，逾此範圍為無理由。
(臺灣臺北地方法院105年度訴字第3744號判決)
如買賣雙方簽訂的現況說明書中，賣方於「本棟建物是否有傾斜」一欄勾選「否」，等同表示此建物無傾斜狀況，雖未使用「保證」字眼，但根據交易常情，足以認定雙方於契約預期效用上即期待該房屋為無傾斜的狀態。經鑑定取得技師報告，證實房屋最大傾斜率為1/112，落在一般建築傾斜判定基準的警戒範圍之內，根據鑑定意見，此種傾斜可能影響使用便利性，屬於可預見且有實質不便的物理性瑕疵。依經驗法則，傾斜情形若未修復，其發展趨勢往往是惡化而非改善，故此一狀況足以認定已減損房屋的使用價值與未來可能滅失的風險，自非「無瑕疵」狀態下應有的表現。
瑕疵所造成之價值減損屬於房屋交易性貶值，與是否已造成實際居住不便或修復困難無涉，法院強調即使未造成生活重大困擾，傾斜本身即為交易上應揭露且會影響價格的重大資訊。
-房地-房地買賣-房地瑕疵-傾斜屋
(相關法條=民法第179條=民法第354條=民法第359條=民法第360條=民法第373條)
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