投標前是否要到現場訪查？

問題摘要：

法拍投標前實地訪查雖非法律強制規定，但卻是保護自身權益的關鍵行為。紙上資料不等於實際狀況，法院人員查封筆錄可能簡略或有疏漏，而債務人或占有人更可能隱匿重要資訊或惡意妨害，因此若單憑公告即倉促決定，極可能造成後悔莫及的錯誤。投標前不妨謹記：花點時間與精力走一趟現場，不僅可洞察實情，也為即將進場的投資或自用買賣奠定穩固基礎。即便無法取得室內狀況，也應盡可能從社區外觀、環境、鄰居口中了解一切可能影響價值與使用的細節，才能在法拍這條風險與機會並存的道路上，立於不敗之地。

律師回答：

關於這個問題，投標法拍不動產前，實地訪查現場是極為必要的步驟，絕非僅靠法院公告或書記官製作之查封筆錄即可安心下標，否則稍有疏忽便可能導致重大的財務損失。

 

強制執行法第77條規定，查封時書記官應作成查封筆錄，記載不動產之所在地、種類、實際狀況、使用情形及其他可能影響交易的重要情事，並於查封現場簽名確認；而第77-1條進一步授權執行法官或書記官為調查不動產現況，得開鎖進入不動產、詢問債務人或占有人，甚至向警察或其他機關調閱相關資訊。

 

惟此等公權力雖賦予法院人員調查義務，但由於法院人力有限、案件繁多，有時僅形式性記載，無法確保所有事實詳實揭露。

 

尤其法拍屋多由債務人持續占用，或債務人早已搬離，由其他無名占有人、租賃人等實際使用，實務上常有占用人惡意破壞、拆除設備、滯留不出，甚至容留第三人使用等狀況，而法院在公告中即會依第81條揭露「不點交」等限制情形。

 

此外，依第78條，債務人即使查封後仍得管理或使用標的物，亦即債務人可能於拍定前或拍定後點交前持續進出、使用、佔據該不動產，造成實際狀況與書面資料嚴重脫節。

 

因此，僅靠紙本資料、法院公告或查封筆錄顯然不足，親自到現場勘查可更全面了解該標的物之使用現況、外觀完整性、是否有傾頹、漏水、破壞等跡象，並檢視建築物之公共設施是否完好、管理制度是否健全、大樓管理員是否存在、保全警衛制度如何等。

 

更重要的是，可親自觀察周邊環境是否有不利因素，例如墳墓、廟宇、葬儀社、高壓電塔、吵雜工廠等鄰近設施，或是否處於交通不便、生活機能匱乏、治安較差地段，這些都會大幅影響後續不動產轉售或自住使用的價值與風險。

 

另外，詢問大樓管理員、鄰居可獲得第一手資訊，瞭解是否有房屋曾遭災損、產權爭議、重大糾紛、是否為事故屋、是否曾因水電管線老舊導致頻繁維修，以及目前社區管理費用、住戶繳費情況等。

 

這些細節法院公告難以完整揭露，但卻影響購屋者是否能真正取得使用利益。更進一步的建議，若投標者本身非專業人士，亦可考慮委請專業人員陪同現場勘查，避免憑一時判斷而誤判市場價值與實際條件，導致高價搶標後發現難以處理。

 

特別是針對公告載明「不點交」者，實地探查更有助於評估未來驅離占有人所需之法律程序、時間與費用，避免事後陷入冗長訴訟。

 

法院雖然會於公告中揭示是否點交、拍賣原因、拍賣底價、保證金、開標日期與場地等資訊，惟這些資料大多為形式性、概略性的敘述，並未保證標的物狀況與預期一致。法拍買受不同於一般房屋買賣，買受人原則上應自負風險，不得因屋況不佳或占用人不願遷離而要求撤標或損害賠償，亦即「一旦標下，自行承擔」。

 

拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權(強制執行法第113條、第69條)。

 

因此，若欲降低風險，事前調查必不可少。除現場訪查外，亦應搭配查閱地政事務所提供之建物、土地謄本，觀察是否有他項權利設定（如地上權、抵押權、租賃註記等），並調閱建物測量成果圖、地籍圖，了解建築格局是否與現況相符、是否有增建、違建情形，或停車位、陽台、雨遮等附屬設施是否被記載在內。

 

此外，透過實價登錄平台查閱周邊類似物件之交易情形，有助於判斷底價是否合理。

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