如何投標不動產？

問題摘要：

參與不動產拍賣投標程序如下：一、查閱法院公告並確認拍賣條件。二、備妥身分證或法人證明文件影本。三、備妥保證金。四、填寫投標書，載明投標人資料、不動產標的與出價金額。五、於截止日前將投標書密封投入法院設置之標匭。六、參與開標，若出價最高即為得標。七、依公告期限繳納價金。八、取得法院發給之權利移轉證書。九、辦理過戶登記並處理點交事宜。在此程序中最需注意者為投標資料之完整性、保證金繳納、應買人資格條件、點交與否，以及是否涉及其他訴訟、抵押、地上權或第三人占有等法律瑕疵。

律師回答：

關於如何參與不動產拍賣投標，應先理解法院拍賣的基本程序與法律規範。法院拍賣係指債權人對債務人名下之不動產聲請強制執行，法院經查封後進行拍賣處分以清償債務。依強制執行法第85條規定，法院得依職權或債權人、債務人之聲請，以投標方式進行拍賣。

 

採行投標制時，執行法院得依第86條酌定保證金額，命投標人於開標前繳納，作為誠意參與之保證。欲參與投標者應依第87條將投標文件密封投入法院設立之標匭，投標文件應載明姓名、年齡、住址、欲購不動產標的與出價金額，並應繳納保證金，如未依規定繳納保證金，依第89條規定該投標即屬無效。

 

開標由法院依第88條當眾開啟並朗讀各投標內容，出價最高者為得標人，如有兩人以上同價，則現場比價加碼，仍同價者以抽籤決定。得標者須於公告所載期間內繳清價金，否則依第90條應重新拍賣，但未中籤之投標人如仍願依原條件承買者，則可依程序遞補得標。

 

若第一次拍賣流標，法院會依第91條規定進行第二次拍賣，拍賣底價得酌減最多20%，仍流標者，再進行第三次拍賣，價格再減20%。如三拍仍流標，債權人不願承受者，則依第95條規定改公告應買，第三人可於三個月內提出購買意願，法院經債權人與債務人意見後，准許買受。在應買期間，債權人亦可再聲請減價拍賣，否則視為撤回執行。

 

實務上，參與不動產投標前，投標人應詳閱拍賣公告，該公告依法須揭示於法院網站、不動產所在地之鄉鎮市公所，並於法院張貼。

 

公告內容包含標的物位置、種類、占有使用情形、特殊狀況（如輻射屋、海砂屋、曾發生非自然死亡等）、拍賣原因與期日、拍賣方式、最低價額、交價期限、是否點交、查封筆錄閱覽時地、應買人資格條件等事項，並說明是否可現場看屋。投標前應備妥國民身分證正本或影本，如為法人則應檢附法人登記相關證明文件影本與代理人身分證，投標人得不置證件於投標書內，但得標後須出具證件以供法院辦理後續移轉事宜。

 

參與投標時，應於法院公告之投標截止時間前將已填妥投標金額之書件密封投入指定之標匭，標封內不應揭露身分證影本，惟應標人資料須與公告一致，否則得標後難以過戶。若中籤或出價最高獲准得標，須依公告期限繳清價金，法院始發給權利移轉證書。另第94條規定，如有兩個以上債權人願承受不動產，則以抽籤方式決定。

 

債權人如承受金額超過其可分配金額，應補繳差額後始得完成承受程序。再拍賣期間，應間隔公告日10日至30日，不能即日重拍。對投標人而言，強制執行程序繁瑣又技術性高，除須掌握拍賣公告與法院流程，亦應自行調查不動產現況，包括是否有租賃、是否占有人不願遷離、是否為輻射屋等，且若得標後標的未點交，需另循法律程序申請法院排除占有人。

 

對首次參與拍賣者，諮詢律師協助審閱公告與調查不動產狀況，以保障自身權益並降低拍定後之風險。由於法拍程序不同於一般買賣，具有嚴格的程序限制，未按規定進行即可能喪失權利或遭受金錢損失，投標人宜事前做好準備並全程審慎因應。

房地-法拍-投標

瀏覽次數：78