霸佔大樓公設的不當得利如何計算？

問題摘要：

建商或住戶如無權占用大樓公共設施，其行為即屬無法律上原因而受利益，依法應返還相當於租金之金額予全體共有人，該金額可依土地與建物之估價資料、占用期間及地區行情為基礎合理換算，並於提起訴訟時一併主張不當得利返還及妨害排除。此一制度目的乃在確保所有權及共有權之完整性，防止個別住戶或建商藉制度空隙長期占用共有資源圖利，使共有人共同權益受損，並藉由民事救濟機制實現公平原則與誠信義務。

律師回答：

關於這個問題，霸佔大樓公設在法律上構成對共有物的不當使用，依民法第767條，所有人或共有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還、除去或防止之，亦即共有人可請求拆屋還地或返還占用部分，並可依民法第179條主張因無法律上原因而受利益、致全體共有人受有損害者，應返還其利益，亦即可提起不當得利之返還請求。

 

此類案件在大樓常見於建商或個別住戶於未經管委會或全體共有人同意下擅自佔用機車棚、騎樓、地下停車位、曬衣場等公設空間，自行改建、增設儲藏室或出租圖利，因而侵害其他共有人之利益。大樓公共設施依法屬於區分所有權人之共有財產，依民法第818條第1項之規定，數人共有物依其應有部分為共有，如建商或住戶擅自使用而未獲全體或應有部分多數同意，既非合法共有使用關係，自不得主張正當占有權源，構成無權占有，屬不當得利性質。

 

最高法院29年渝上字第1061號、61年台上字第1695號判例亦分云「請求返還所有物之訴，應以現在占有該物之人為被告，如非現在占有該物之人，縱令所有人之占有係因其人之行為而喪失，所有人亦僅於此項行為具備侵權行為之要件時，得向其人請求賠償損害，要不得本於物上請求權，對之請求返還所有物。」「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系争土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採 。」。

 

只要占用人無法提出有效同意文件，即構成不當得利，其返還標準應以實際受益為準，而非共有人實際損失為依據，亦即應按其所享利益、即所占面積相當租金計算。
 

關於不當得利之計算，土地法第97條規定：「按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」此即為計算不當得利上限之法定標準。實務上，法院認為租金雖得以申報總價年息10%為限，但實際計算多依當地行情，折衷採5%至8%之年報酬率，亦即依區域、用途、面積、裝潢及實際使用情形調整計算，並不一律以法定上限為準。

 

具體而言，若要計算建商占用公設之不當得利，需依下列步驟：一、確認占用面積及使用用途，是否為營業、儲物、出租等明顯取得收益行為；二、取得土地及建物之公告現值或估定價格，可向地政機關或稅捐處查詢土地公告現值與建物估價；三、計算該占用部分一年租金上限，為（土地申報總價＋建物估定價值）×10%，再依據地段及使用實情調整實際適用比率，如取8%；四、將年租金除以12得出每月租金，再乘以實際占用月數即為應返還之不當得利。

 

至於返還年限，理論上可主張自占用日起即產生不當得利返還義務，惟因性質上為「租金型損害」，依民法第126條規定，請求權之消滅時效為5年，故實務見解多以5年為追溯上限。但亦有少數判決主張可追溯至15年，如占用情節重大且未構成時效完成。例如，若建商自2016年起占用大樓公設20坪作為儲藏空間並出租他人，每坪市價月租金200元，則月不當得利為4,000元，5年共計240,000元。

 

若此間曾由管委會發函要求返還，或曾有報修、攝影、稽核紀錄，則可視為占用期間之佐證。此外，倘占用人辯稱其係依使用執照或地政登記合法使用，但經查其使用執照係依誤繪平面圖取得，或其建物第一次登記並未確定土地權源，則亦難主張合法占有，建物使用執照或登記不具確認土地使用權效力，占用人仍應負不當得利返還責任。另如占用人主張其占用並未妨害其他共有人行使權利，或所占面積極小而請求無實益等抗辯，法院仍傾向採利益享有原則，認為既有實質佔有即有應返還之利益，其是否妨害他人或共有人實際使用並非要件。

房地-無權占有

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