違章建築的占有人，可不可以主張時效取得所有權？

問題摘要：

違章建築的占有人若未補辦合法程序，即便占有期間再久、占有行為再正當，亦不得依民法第769條與770條之規定請求辦理所有權登記，換言之，違章建築並非時效取得的適格標的。實務上即有法院認為，違建不具備法律認可的登記標的地位，自不得透過時效取得途徑實現物權保障。此一解釋固然對於居住於違建的長期占有人而言或顯苛刻，但從整體不動產制度安定性與登記制度信賴保護的立場而言，仍屬必要。違章建築不具登記可能性，自不得為時效取得之標的。換句話說，占有人之占有行為並未排除違法性，也無法成就合法化的結果，即不具備時效制度所保護的「占有之正當化趨向」。故即便實務中有諸多占有人試圖藉由長期佔用建築物並繳稅納費來證成其所有權，仍難以逾越無登記即不得取得之法律障礙。對於有意購置或繼承違建者，亦應充分理解其法律風險與制度限制，並衡量補辦建照或都市更新、危老重建等途徑是否可行，否則將面臨無法取得合法產權之窘境。是故，若無法取得合法使用或補辦建照，違建即便佔有數十年，仍無法依法成為時效取得之標的，其所有權僅能藉由原始興建事實認定或法院判決形式承認而非登記手段實現，並無普遍適用性，實應審慎面對。

律師回答：

關於這個問題，違章建築是否可以作為時效取得所有權的標的，是不動產實務中極具爭議且涉及法律、行政與制度交錯問題的課題。

 

依照我國建築法及土地相關法規，違章建築係指在建築法所適用地區內，依法應取得建築許可與使用執照者，未經主管建築機關審查核准即擅自興建者。其常見情形包括既有建築物在原有合法結構上加蓋，如陽台外推、鐵皮屋、頂樓加建，或在不符土地使用分區或不得建築的保護區內擅建建物，又或在建築設計符合建築規範但疏漏申請程序的狀況下擅自動工等。上述皆構成法律上的違章建築，並因欠缺建造及使用執照，依據土地登記規則第79條第一項，不能辦理建物所有權第一次登記。

 

程序瑕疵的違建，指的是建築物的位置、高度、結構與建蔽率，皆不違反當地都市計劃的建築法令規定，只是因為程序問題，未請領建照而擅自興工，這類程序違建可依法補辦執照並繳交相關稅款，成為合法的建物。程序瑕疵的違建：指的是建築物的位置、高度、結構與建蔽率，皆不違反當地都市計劃的建築法令規定，只是因為程序問題，未請領建照而擅自興工，這類程序違建可依法補辦執照並繳交相關稅款，成為合法的建物。

 

換言之，如未補件前或實質違法之違章建築即便實際上存在，且可供居住或營業使用，在法律上卻無法登記為不動產，因而無法享有民法第758條所揭示之物權移轉、設定效力，也喪失依民法第759-1條所推定的所有權。由於民法第769條與770條規定時效取得所有權之構成要件須以「他人未經登記之不動產」為前提，加上該不動產須得辦理登記為要件，因此違章建築即便符合時效取得的一般要件，包括占有人主觀上以所有權人自居，占有行為和平、公然且持續達十年或二十年者，仍因客觀上「不具可登記性」而無法取得所有權。這種情況下，僅能說占有人具事實使用權，卻無法獲得完整的法律保障。

 

土地登記規則第79條第1項前段規定:「申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖或建物標示圖。…」據此規定，若無法提出土地登記規則所要求的相關證明文件，將無法辦理建物第一次所有權登記，此種狀態下的建物，即為實務上所通稱的違章建築。

 

民法第66條第1項規定：「稱不動產者，謂土地及其定著物。」其中關於「定著物」的意思，請見最高法院63年度第6次民庭庭推總會議決議（一）:「民法第六十六條第一項所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物而言。凡屋頂尚未完全完工之房屋，其已足避風雨，可達經濟上使用之目的者，即屬土地之定著物，買受此種房屋之人，乃係基於法律行為，自須辦理移轉登記，始能取得所有權。如買受人係基於變更建築執照起造人名義之方法，而完成保存登記時，在未有正當權利人表示異議，訴經塗銷登記前，買受人登記為該房屋之所有權人，應受法律之保護，但僅變更起造人名義，而未辦理保存或移轉登記時，當不能因此項行政上之權宜措施，而變更原起造人建築之事實，遽認該買受人為原始所有權人。」

 

違章建築占有人，不能主張時效取得違章建築的所有權

 

當違章建築興建完成時，若具備了構造上及使用上的獨立性，實務上認為屬於民法的定著物，屬他人未經登記的不動產，若再符合其他主、客觀要件，似乎可以成為時效取得所有權的標的物（對象）；但因為違章建築無法辦理第一次所有權登記，縱使主張時效取得違章建築所有權之人，主觀上有行使所有權的意思，客觀上以和平、公然、繼續方式占有他人未經登記的違章建築期間達10年或20年，仍然會因為違章建築無法向地政機關請求辦理第一次所有權登記，導致功虧一簣、白忙一場而無法成為時效取得所有權的標的物。

 

違章建築如已興建完成且達一定結構與使用穩定性者，雖可視為土地定著物，符合民法第66條第一項所稱不動產的定義，但其所有權仍為原始取得且不得對外主張，除非該建築經主管機關認定屬「程序違建」，可補正合法後辦理第一次所有權登記，否則即屬無法登記之實質違建。

 

進一步言之，時效取得之目的本為保障長期占有人之安定使用期待與法律權益，而以登記作為最終公示手段，使其能取得具法律效力之所有權，惟若標的物本質上即無法登記，則時效取得機制形同失效。

 

即使在民間實務操作上，占有人可藉繳納房屋稅、水電瓦斯費用、地址設籍等方式作為占有之證據，亦僅能佐證事實占有關係，無法作為所有權取得之法律基礎。

 

值得注意的是，雖然現行法制尚未允許違建依據時效取得制度主張所有權，但在若干地政爭議案件中，部分法院仍會對占有人長期管理、維修、納稅行為予以認定占有權益並給予最低限度的法律保護，例如排除他人干擾或主張房屋使用利益的請求權，但此並非所有權的取得，仍屬使用利益之維權範疇。

 

但需要再補充說明的是，主張時效取得不動產所有權之人，並不是一旦符合上述主、客觀要件後就當然因時效完成直接取得不動產所有權，真正取得的是不動產所有權登記請求權，要等登記完成才真正取得所有權，也就是僅得依據這個事實向地政機關請求為所有權登記，民法第769條、第770條條文中語句「得請求登記為所有人」就是這個意思。

房地-不動產物權-所有權-違章建築

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