若房客有付押金的話，這時是要「先扣完押金再欠兩個月才算數」，還是「押金歸押金、欠租歸欠租」？

問題摘要：

現行法律制度在押金抵租問題上雖存文字與適用層面不一致，但司法實務傾向保障承租人居住權之穩定性，從而要求房東在主張終止契約前應先以押金扣抵欠租，僅於抵扣後仍達兩個月者，始得合法終止租賃。出租人若欲提升自身法律保障，除應於契約設計上詳盡明訂押金抵扣範圍、順序與解約條件外，實務操作上亦應留存完整催告文件、收據與帳務紀錄，確保日後得以順利證明契約終止正當性與欠租金額，進而獲法院支持進行遷讓與強制執行之合法手段。如此方能在保障自身財產權益的同時，兼顧法律程序之正當性與履行效率。

律師回答：

關於這個問題，當房客積欠租金達兩個月以上時，依民法第440條規定，房東原則上可終止租賃契約，要求房客遷出並返還房屋，然而此一規定實務上並非絕對適用，尤其在房客已繳交押租金的情形下，法律上關於「是否應先行扣抵押租金後再判斷是否達到兩個月租金欠額」存在不同解釋。民法第440條第一項規定，承租人遲延支付租金，出租人得定相當期限催告其支付，逾期未給付者得終止契約。其第二項進一步指出，若租賃標的是房屋，則遲付租金總額未達兩個月者，不得依前項終止契約，尤其當租金是約定於每期開始時支付者，必須遲延超過兩個月始得終止契約。然而該條並未明示是否應將房客所繳押金扣抵後再計算欠租金額，因而產生實務運用上的爭議。

 

土地法第100條第3款規定，出租人欲收回房屋，須以房客積欠租金額「除擔保金抵償外」達兩個月以上為前提；也就是說，法律明確要求應先將押金用於抵償欠租，再判斷是否達到可終止契約的標準。儘管土地法第100條文義上僅適用於不定期租約，司法院院字第3605號解釋，法院過去傾向認為該條僅適用於不定期租約。

 

但後續實務上逐漸傾向認為，即使是定期租約，亦可類推適用土地法第100條第3款之規定，理由在於不動產租賃實務運作趨向一致，押租金作為租賃關係中擔保債務履行之重要機制，應一體適用押金扣抵原則，否則將造成人民對法律適用之不確定性與不公平。

 

例如最高法院81年度台上字第1520號及88年度台上字第3306號均指出，縱使為定期租約，亦應在押金扣抵後仍欠租達兩個月以上，出租人方得依民法第440條主張終止契約。換言之，即使法律未明文，但實務上已形成共識，房東不能直接主張因積欠租金達兩個月而終止租約，除非押金已經用於抵償且仍有兩個月以上之未繳租金。因此在實務上，若房東擬主張欠租終止契約，應先計算房客繳交之押租金數額，並予以抵減，若仍不足以彌補兩個月租金者，即不得終止契約。

 

舉例而言，若每月租金為新臺幣15,000元，房客已繳交押金30,000元，當房客積欠租金三個月共45,000元時，必須先以押金30,000元抵扣，剩下15,000元未繳，尚未達兩個月租金額度，房東即不得依民法第440條或土地法第100條第3款終止租約。

 

為避免此一實務解釋對出租人權益造成過度不利，建議於租賃契約中明確約定押租金不得直接抵繳租金，或押金應優先抵繳如水電費、修繕費、違約金等項下，非經出租人書面同意不得逕自抵繳租金。

 

透過契約明文訂定抵扣順序，可有效防止房客恣意主張押金已充抵租金，延誤遷出時程，保障房東對租金債權之實現。更進一步者，契約中亦可加入如「如押租金餘額未達兩個月租金者，出租人得終止租賃契約」等條款，賦予房東於押金不足情況下提前終止契約之明確權利。儘管此種條款於訴訟中是否一律獲法院支持仍需視個案事實與合約內容，但對於建立清晰法律關係與降低訴訟風險具有正面效益。

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