房客欠租兩個月，房東一定可以終止契約嗎？押租金可規定不得抵租金，或先拿去抵水電或管理費？

問題摘要：

在住宅條例施行後雖已有部分法院見解認為無需扣抵押金即可計算欠租達兩個月，但仍存有不同解釋空間，建議房東在實務操作上應審慎確認欠租金額、押金抵用項目與催告程序是否合法，必要時應委由律師處理，以確保自身合法權益不致因程序錯誤而遭駁回或判決敗訴。押金可否扣抵欠租金、是否可用來抵水電費與管理費，皆取決於雙方契約內容與法院對條文之具體解釋，因此房東應在訂約時即明確規範押金用途與終止條件，並於爭議發生時妥善留存相關書面證據，以便日後依法主張解約或求償。

律師回答：

關於這個問題，當房客積欠兩個月租金時，房東是否一定可以終止租賃契約，這看似簡單的法律問題，實際上在我國法制與法院見解中卻存在爭議，尤其是關於是否需要先以押租金扣抵的問題，更是影響終止契約合法性的關鍵所在。

 

首先依民法第440條第2項的明文規定：「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」許多房東看到這條文，便誤以為只要房客欠租達兩個月便可以逕行終止契約。

 

然而實務上卻經常發生即使房客欠租已達兩個月甚至三個月，法院仍然不認同房東終止契約的合法性，其原因往往是與押金的運用有關。依照過往法院實務的見解，尤其是在租賃住宅市場發展及管理條例（下稱住宅條例）施行之前，法院大多認為在判斷是否已積欠達兩個月租金時，應將房客原先繳納的押租金一併扣抵。也就是說，如果房客欠租三個月、共三萬元，而原先押金是兩萬元，則實際欠租金額僅為一萬元，未達兩個月之標準，因此房東在此情形下終止契約仍可能被認定為違法。在土地法第100條第3款明定可扣抵押金後，欠租金額仍達兩個月才可解約，該見解甚至被類推適用於民法的解約條件，認為兩者具有相同法律理據。

 

又依土地法第100條第3款規定，出租人積欠租金額抵償擔保金外達2 個月以上時，出租人得收回房屋。至土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判例意旨參照）。又土地法為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2個月以上之認定，自應以經扣抵擔保金後所積欠之租金額為要件，而不適用民法第440條第2項僅以積欠租金達2個月即得終止之規定，其理自明。

白話來講，其實就是所謂欠2個月租金就可以終止租約的說法，必須要「抵扣押金」後還達到2個月才能終止啦！以現今一般押金多要求為2個月租金數額的狀況來說，如果房東要用房客欠租來解約，可能要等到積欠4個月後，再終止契約才會較保險。

 

住宅條例的文字是「租額」，並沒有一定要抵扣「押金」的規範，而且住宅條例是106年新通過的法律，也特別指明適用在「租賃住宅」關係上，所以目前已經有法院見解（臺灣高等法院109上易字第248號判決），一改過去認為要扣抵押金後，達2個月租金才能終止租約的見解，而認為只要房客積欠2個月租金，不管押金扣抵後剩多少，房東都可以終止租約。

 

換言之，在舊制下，即便民法第440條文字未明文要求扣抵押金，法院卻多半實務上採取類推適用土地法100條第3款的方式，認為解約必須以押金扣抵後仍積欠達兩個月以上為必要條件。

 

但情況在107年6月27日住宅條例正式施行後開始出現轉變，住宅條例第3條對於押金的定義相對清楚，第10條第1項第2款也明文規定：租賃期間發生遲付租金之總額達兩個月之租額者，出租人得提前終止租約，條文中使用的是「總額」而非「押金扣抵後餘額」，這導致部分法院開始出現不再要求扣抵押金後再計算是否達兩個月的裁判例。

 

既然住宅條例已針對住宅租賃關係訂定明文，則應從其特別法效力出發，只要房客積欠租金達兩個月即得解約，不需再以押金扣抵後餘額作為計算基礎，這樣的判決態度顯示法院對於新法施行後的解釋已有明顯鬆動。

 

此舉對房東而言固然是保障權益的一大進展，但由於法律條文並未明確排除押金扣抵的適用，實務中仍可能遇到部分法院仍沿用傳統見解，以致房東終止契約遭法院否認合法性。

 

因此在處理上較為保險的方式仍然是：當房客積欠租金時，先以押金扣抵後確認是否餘下仍達兩個月以上，再發送催告並於期滿後依法終止契約，方可降低爭訟風險。

 

此外，押租金是否可以拿來抵繳水電費與管理費，亦屬實務常見爭議，法律上並無強制性規定應將押租金專用於補償房租，因此若雙方租約中未約定押租金僅限用於補租，理論上可用以抵償房客所積欠的水電費、瓦斯費、管理費等其他相關費用，但此等情形仍應有明確紀錄與計算明細，避免未來房客主張押金被不當處理。

 

此外，若房東選擇以押租金抵付水電費等費用，則在計算是否已欠租達兩個月時，就不得再將押金重複計入租金抵扣，而應以實際欠租金額為準，否則將產生計算錯誤，導致解約通知無效。最後，實務建議中，若房東於租約屆期前已有不續約之意，並且已發出通知表明不再續租，但房客仍不遷出又積欠租金者，仍應依法依民法第440條及住宅條例第10條之規定進行催告與終止契約手續。

 

若房客於期內仍不給付，則可提起民事訴訟請求返還租賃物，並於取得勝訴確定判決後聲請法院強制執行。

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