房東不見，又沒有付租，怎麼處理？

問題摘要：

透過約定送達條款可確保通知效力，降低證據爭議，搭配公證契約以利執行效力之取得，但須謹記其僅限於屆期返還義務而非其他違約情形；實務操作上租期不宜過長，並應將終止契約條件、租金催告機制、遺留物處理方式等條款逐一明列，方能於發生糾紛時迅速有效主張權利，保全自身法律利益。    

 

律師回答：

關於這個問題，承租人在租期內享有房屋使用與收益之權利，即便租期屆滿或租約依法終止，若承租人尚未遷出，出租人亦不得擅自進入房屋，或以斷水、斷電等手段逼迫承租人搬遷，否則極可能構成刑法所規定之侵入住居罪或妨害自由罪. 

 

即使出租人為房屋所有權人，仍不得在承租人未返還占有前恣意干涉其對房屋之使用權，尤其在租約尚未依法終止或終止後尚未經合法程序排除占有之情況下，出租人擅自進入房屋、搬移物品或進行干擾，皆可能面臨民刑事責任。我國法律體系中，對於租賃關係有相當程度之保障機制，以防止承租人因居住權受任意剝奪而淪為居無定所之弱勢。

 

民法第440條第1項及第2項規定，若承租人未準時繳納租金，出租人須先以書面催告並給予相當期限，若承租人屆期仍未給付，始得終止租賃契約。具體而言，若租賃標的為房屋，應以「扣除押金後」仍積欠達兩個月以上租金為前提，方符合法定終止條件。土地法第100條第3款亦與此一致，明文禁止出租人未具法定原因逕自收回租賃房屋。

 

實務上，出租人可依此程序分三步驟操作，第一步，確認承租人逾期未付租金總額在抵扣押金後，尚有二個月以上之積欠；第二步，出具書面催告，明確要求承租人於合理期限內清償租金，例如五至七日；第三步，催告無效後，正式終止租約，並可於同一存證信函中表明若未於期限內清償租金，租約即屆時終止、不待通知。此等表意之方式已獲多數法院實務所認可，可視為具有效力之終止通知。

 

若承租人已離開且下落不明，無法投遞存證信函或遭郵局退件，則可依民法第97條規定，由出租人向法院聲請公示送達。法院通常會先調查承租人之戶籍資料、出入境記錄，或指派轄區派出所實地查訪，倘若仍無法查明現居所或無法遞送，即可裁定以公示方式送達文件，公告張貼即視為送達完成。

 

此後，出租人即可認定催告與終止通知均已合法完成，並以此為基礎進行後續法律行動。倘若承租人仍不遷讓房屋，則出租人應依法提起民事「遷讓房屋訴訟」，以請求法院裁判返還租賃標的。於取得勝訴判決確定後，再向法院聲請強制執行，交由法院執行處與警察、書記官協力，合法排除占有人與其物品。

 

若於執行過程中承租人之遺留物品尚在，則應由法院協助封存、搬運與公告催領，切勿由出租人單方處理或棄置，以避免日後爭議甚至損害賠償或刑事追訴之風險。租賃法律制度之設計即為保障雙方權益，惟多數法律條文實際上較偏重保障承租人，主要考量其居住權與基本生活穩定需求。然而亦非無保護出租人之空間，只要房東按部就班、依法處理，即使承租人拖欠租金、長期占用房屋，亦可透過終止契約、提起訴訟與強制執行等程序合法收回租屋，且不致衍生法律風險。

 

最後，房東於簽訂租賃契約時，明訂清楚租金繳納方式、押金金額、終止條件及遺留物處理機制，亦可選擇透過公證方式簽署租賃契約，俾使日後契約屆期或發生違約時，可逕以公證書聲請法院執行，省去繁複訴訟程序。在現行制度下，透過嚴謹的書面規範與法定程序，即可妥善因應房屋租賃糾紛，避免雙方無謂糾葛，確保自身合法權益不受損害。

 

在租賃契約中，雙方當事人可依法約定送達條款，明確指定文件送達之地址，例如約定以承租人之戶籍地、通訊地址或特定聯絡處所作為所有通知、催告及其他契約文件送達之法定地址，並載明即使承租人未實際居住於該處、郵件遭退件或拒收，亦視為合法送達。此種「約定送達條款」在法院實務上已被廣泛採納，屬於民事訴訟法關於訴訟文書送達之特別約定，適用於契約解除、催告、違約責任追究等情形，對出租人主張權利具有重要意義。為避免日後承租人因搬遷或蓄意規避法律通知而主張未收受文件，房東於簽訂契約時即明列送達條款內容，並要求承租人簽章確認，若事後有任何地址變更，亦應責由承租人即時書面通知，否則仍以原送達地視為有效。

 

除送達條款外，房東若欲強化未來收回房屋及強制執行的效率，也可考慮以公證方式簽訂租賃契約，尤其在承租人未按期返還租屋時，公證契約可作為「執行名義」直接聲請法院執行，無須另行提起民事訴訟。

 

公證法第13條第1項：當事人請求公證人就下列各款法律行為作成之公證書，載明應逕受強制執行者，得依該證書執行之：…三、租用或借用建築物或其他工作物，定有期限並應於期限屆滿時交還者。四、租用或借用土地，約定非供耕作或建築為目的，而於期限屆滿時應交還土地者。」

 

但要注意，僅「屆期不還」之約定得經公證人公證並加註「得為強制執行之執行力」條款者，始具備強制執行效力，亦即若租賃契約中未屆滿，或房客僅發生遲延繳租、使用不當等其他違約情形，仍須另循民事訴訟程序處理，因此公證效力所及有限，不能完全替代訴訟程序。

 

基於此，房東於訂立租期時應審慎評估，避免將租期訂定過長而造成實務困擾，因若租期達三年、五年甚至十年以上，期間內若房客中斷繳租卻未屆期，房東即便持有公證契約也不能直接執行，須提訴訟確認契約解除與返還標的，反而不如訂立一年一約、期滿續約更具彈性且利於控管。

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