我買的房子，卻登記你的名字？什麼是法律上的「借名登記」？

問題摘要：

借名登記雖非違法，但潛藏法律風險巨大，一旦發生糾紛，借名人將處於不利地位。為避免財產受損或陷入訴訟泥淖，應在借名前詳加思慮，盡可能避免此類安排。若非必要，切勿輕易將自己名下財產登記於他人名下；若有不得已之情況，亦須採取完整書面契約與相關證明手段，並建議事前諮詢律師意見，以確保未來權利不致落空。在財產管理與法律風險防控中，留存證據與清楚約定永遠是最重要的保障手段。

 

律師回答：

關於這個問題，在現代社會中，借名登記的情形並不少見，特別是在房地產、公司設立或其他涉及財產所有權的領域裡，常有人選擇將自己實際擁有的財產，登記在他人名下，以規避法律限制、節省稅負、隱匿財產、維持特定身分資格等目的。然而，這種看似便捷的安排背後，卻潛藏著極大的法律風險與潛在爭議。

 

按「稱『借名登記』者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，仍應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定（最高法院99年度台上字第97號、98年度台上字第990號判決要旨參照 ）。準此，將自己所有不動產以他方名義登記，仍由自己管理、使用、處分，他方僅係單純提供其名義而為登記者，即應成立借名登記契約。」臺灣高等法院 103年度上易字第 786號民事判決可供參酌，是借名登記，指的是實際出資或擁有財產的人，並未將財產登記在自己名下，而是以他人作為名義人進行登記，實際支配、處分或收益的權利仍掌握在實質所有人手中。

 

常見情境包括父母出資購屋但登記在子女名下、夫妻間因政策限制以一方名義登記房產、債務人為逃避強制執行將財產登記於親友名下等。雖然目前我國法律並未明文規範「借名登記」這一契約類型，但實務與學說普遍認為其性質可類推適用民法委任契約之規定(民法第528條以下)，屬於一種債之契約關係，因此只要不違反強行法規或公序良俗，即屬有效。

 

舉例而言，若僅是為節稅或親屬間利益分配等目的進行借名登記，原則上不構成違法行為；但若是明知將財產登記在他人名下會損害第三人利益，例如債權人之利益，則可能構成詐害債權行為，甚至涉及刑事責任。借名登記的法律風險極大，其中最常見且最令人頭痛的情形，就是出名人（即登記名義人）反悔不願返還財產。特別是雙方若未簽訂書面契約、僅以口頭約定，且多年來無其他可供佐證的書面資料，一旦出名人否認借名關係或主張為贈與，實質所有人即需負舉證責任，難度極高。

 

由實際出資人（借名人）委託名義上登記人（出名人）以其名義登記不動產，出名人對外享有形式上的所有權，而借名人保有實質支配與處分權。但正因登記名義與實際權利分離，借名登記在法律操作上存在諸多風險，尤其當出名人事後反悔、不願返還或擅自處分時，借名人往往陷入難以挽回的不利地位。

 

這樣的風險主要來自於登記制度的「形式主義」。即依民法第758-1條與土地法第43條規定，不動產物權變動必須登記才生效力，而登記內容具有絕對推定效力，導致法律上承認名義人即為所有權人。若雙方事前未就借名登記關係訂立書面契約，日後即使借名人主張該不動產實際為自己出資購買、實際使用，甚至支付稅捐及費用，若無完整證據支持，即難證明其為實質所有人，更難請求返還所有權或阻止處分。

 

民事訴訟法第277條明定，主張對自己有利之事實者應負舉證責任，因此在無契約、無資金流向證明的情況下，實質所有人將面臨敗訴的高風險。更嚴重者，出名人若擅自將借名登記財產出售，即使第三人知悉其為借名關係，仍被認為有效買賣，實質所有人僅能向出名人請求損害賠償或追究刑事責任，無法向善意或惡意第三人主張物權返還，顯示出形式登記在不動產法制上的絕對效力。

 

此外，若出名人本身涉有債務，其名下登記之財產也會被債權人查封並強制執行，實質所有人基於內部借名契約關係，並無法對抗強制執行程序。如此一來，不但房產可能被拍賣處分，連資金來源人也無法提出異議或阻止程序進行，致使自身財產遭受重大損失。

 

雖然說「借名登記」只要不牴觸法律規定，原則上不屬於違法行為，但是將自己的財產登記在他人名下，還是要承受許多風險的，會面對的風險如下：

 

「借名登記」狀況下，出名人（俗稱「人頭」）事後不願返還或遭出名人（人頭）私自變賣：

 

為避免這種法律地位失衡情形的發生，建議在設立借名登記關係前，應以書面訂立具體明確之契約，內容應包含借名目的、出資來源、使用管理方式、未來返還登記的條件與程序，並於契約中約定明確之違約金條款，作為對出名人違反契約的法律制裁與經濟誘因。除書面契約之外，為進一步保障借名人之權益，尚可結合「最高限額抵押權設定」與「預告登記」兩種法律工具。

 

要創設「借名登記」關係，不管是有簽訂契約或口頭約定都可以成立，但如果雙方事前有簽訂契約，將來發生糾紛的可能性會稍微小一點，相反的，假使彼此僅以口頭約定，如果出名人（人頭）事後不願返還名下財產，那麼未來可能會有一堆官司糾紛打不完！出名人（人頭）侵占財產、偷偷變賣財產等事件時有所聞，如果出名人（人頭）不願意返還財產給原權利人，原權利人必須舉證（如當初資金轉移證明……等），證明自己才是實際所有權人，若無法舉證，有可能財產就要不回來！

 

由於借名登記是一種信託關係，是自己委託他人借出名字當作人頭，所以經常會有人頭未經原權利人同意，就把房產偷偷賣掉的事情發生，更有出名人（人頭）謊報遺失土地權狀，申請補發後取得新權狀再加以變賣、過戶，往往會導致雙方的刑事、民事訴訟紛爭不斷，許多房產到最後都要不回來，要找到值得信任的親朋好友確實有相當難度。

 

如果借名登記財產遭出名人（人頭）私自變賣，依照最高法院 106年度第3次民事庭會議所作決議，不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人。出名人既登記為該不動產之所有權人，其將該不動產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分。也就是說，最高法院認為若出名人（人頭）私自出售借名登記財產，即便第三買受人明知有借名登記之情形，這個買賣也是有效的，借名人也只能向人頭請求民事損害賠償，或是提起刑法第342條背信罪的刑事告訴，不得向第三買受人請求返還。

 

其一，借名人可於借名契約中約定，出名人需以該不動產設定最高限額抵押權予借名人，擔保其未來返還義務之履行，此舉將使借名人取得擔保物權，一旦出名人違約，借名人可逕向法院聲請強制執行，變價抵償損失，保障效果大幅提升。其二，可於地政機關辦理「預告登記」，預告登記係基於契約而聲請之物權預定變動登記，具有對抗第三人之效力。若借名人與出名人約定將來辦理所有權移轉登記，得以預告登記方式保留將來權利移轉之空間，即便出名人擅自將不動產出售給第三人，仍可阻卻第三人取得登記，形成法律上的有效防線。

 

然若未採取上述保障措施，一旦出名人擅自將不動產處分，最高法院106年度第3次民事庭會議決議，借名登記契約為債權契約，僅為雙方內部法律關係，並不對第三人發生物權效力。即使第三人知情該不動產為借名登記，仍可取得有效所有權，借名人無法主張無權處分或請求返還。

 

此處顯示登記制度對交易安全的高度重視，也提醒借名人應將注意義務前置，以防後患。當出名人擅自出售不動產，借名人僅得循民事途徑主張損害賠償，亦可視情節提起刑法第342條背信罪告訴。然刑事程序除須舉證違反忠實義務、故意損害他人財產利益等構成要件外，亦涉及實證門檻與舉證難度，勝訴並非容易。

 

此外，若出名人因自身債務被債權人查封名下不動產，借名人亦不得主張物權返還或異議之訴，該不動產仍可作為出名人之財產進行拍賣。此類情形常發生於親屬或密友間基於信賴成立借名登記關係，卻因事後爭議、反目成仇而造成重大財產損失。面對上述風險，法律實務上亦建議借名契約若非必要應盡量避免，若確實有借名需求，則應綜合採用違約金、擔保物權與預告登記等手段，形成完整的法律防護機制，以減輕風險。

 

例如在契約中明訂出名人於約定期限內未辦理返還登記，應負擔固定金額違約金與利息，並於借名關係成立時即同步辦理抵押設定與預告登記，若出名人違約，借名人即得聲請法院強制執行，實現損害補償與返還目的。

房地-借名登記

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