你的房子，不是你的？借名登記易生糾紛的原因

問題摘要：

借名登記雖是一種民間普遍存在的法律安排手段，但背後蘊含的法律風險絕不容小覷。欲藉此迴避某些法律限制、執行困境或稅負問題者，務必審慎評估後果，不可輕忽。尤其在名義人與實質所有人間的信任基礎動搖時，無書面契約、無擔保機制者，將面臨幾近無解的法律糾紛與損失。建議民眾若需處理借名登記相關事宜，務必先諮詢專業律師，制定完備契約，留存交易憑證，避免因一時疏忽而導致終身財產損失。倘若已經陷入借名糾紛，也應及時蒐集證據、尋求法律協助，以確保自身權益能獲得最大保障。借名可以有，但風險不可不知，防患於未然，才是真正聰明的法律選擇。

 

律師回答：

關於這個問題，借名登記的風險，是許多人在處理不動產時常常忽略的重要法律問題。所謂借名登記，指的是實際上出資購買或擁有不動產的人，因某些原因，將該不動產登記在他人名下，造成「登記名義人」與「實質所有權人」不一致的狀況。這類安排通常是因為政策限制、節稅考量、財產保全、或是避免某些法律責任，雖然看似一時權宜，卻潛藏極大風險。尤其在不動產法制上，物權的取得與變動原則上必須以登記為準(民法第758-1條)，當所有權人登記在他人名下時，即使實質權利在自己手中，一旦名義人主張其為真正所有人，實質出資人往往陷入極為不利的地位，甚至完全無法取回原本屬於自己的財產。

 

借名行為的最大風險就在於，一旦名義人背信或變心，實質所有人可能面臨訴訟難以舉證、契約無從證明、登記權利難以返還等重重困境。這些問題在實務案件中屢見不鮮，不動產若登記在他人名下，該名義人即便非出資人，也能以自己是登記權利人為由，單方面設定抵押權、出賣、出租，甚至轉登記予第三人，致使實質所有權人不但無法阻止，更可能連帶承擔後續風險與損失。

 

法律上，民法對於「借名登記契約」並無明文規定，其法律性質主要被視為一種無名契約，需根據契約自由原則予以承認，但相關權利義務可以適用民法上委任規定(民法第528條以下）。

 

也因此，當發生爭議時，法院通常會從事實認定的角度出發，考量出資來源、實際使用情況、所有權狀保管人、稅金繳納人等因素，進行綜合判斷以認定是否存在借名關係。但這種事後認定既難操作，又極容易因證據不足導致判決不利。

 

從風險控管的角度而言，若實在因現實因素需採借名方式處理不動產，最基本的保障措施，就是要有一份完整明確的書面借名契約。契約內容應明確記載不動產標的、出資來源、未來處分與使用方式、登記返還方式與時間，並建議雙方親自簽署並保留各自副本，更進一步可以透過公證程序，使契約在法律上具備更強的證明力與執行力。

 

如果原權利人向出名人（人頭）請求將借名登記財產返還遭到拒絕時，原權利人可以向法院提出訴訟，請求出名人（人頭）將借名登記財產返還，但原權利人必須提出契約或有效證明，民事訴訟有句著名法諺：「舉證之所在，敗訴之所在。」，意思是說，負舉證責任的一方，只要未盡舉證責任，就可能因而敗訴，這時候如果雙方事先有簽訂契約，舉證就較為容易，打官司也簡單多！

 

但是在借名登記關係下，借名人（原權利人）和出名人（人頭）往往多為至親好友，否則不會輕易借用他人名義為登記，也正因彼此關係緊密，經常雙方僅只口頭約定，必未簽立書面契約，但世事難料，有時候最親近的人也會背叛你，如果沒有事先簽訂契約，雙方只有口頭約定時，常見的舉證方式例如：原權利人可提出當時購買房地的貸款文件，證明貸款是自己去向銀行借的，房貸也是自己去繳的；或是房屋稅、地價稅的繳款書，證明實際上房屋土地的相關稅賦都是自己去繳納；或是提出房屋水電費、管理費的繳費單據，證明自己是實際上房屋的居住者；倘若當時雙方在約定借名登記時，現場有其他朋友在旁，這也是可以充當人證；或是雙方商談借名登記時有錄音錄影……等，這些都能夠拿出來當作證物，至於能否取信法官，就要看上述證物的證明力強弱、能否影響法官心證而定。

 

此外，在借名關係中，如實質所有人擔心未來無法取得登記返還，則可以設計一定的擔保機制，例如設定違約金條款，或以登記物本身擔保借名義務的履行。舉例來說，雙方可約定，若名義人日後未依約返還登記，應負擔高額違約金，並應立即協助返還登記，否則應負法律責任。此類條款雖然無法完全消除風險，但可大幅提升實質所有權人在司法程序中之主張強度。

 

另一方面，實務上常見的誤區是，雙方基於親情、友情或信任，不願或羞於簽訂書面契約，往往僅口頭約定，甚至連出資憑證都未保留，一旦對方否認，欲回復登記便困難重重。

 

因此，再三提醒，借名就是風險，若無書面證據或正當理由，不宜輕率進行。除民事層面外，部分借名行為甚至可能引發刑事問題。若借名目的是為逃避債務執行、詐害債權或隱匿財產，則不僅有可能被法院撤銷登記，更可能構成刑法上之詐欺、偽造文書、背信或其他刑事責任。舉例而言，債務人為逃避強制執行，將名下財產借名登記於他人名下，並非單純的債務規避手段，而是可能涉犯刑責的行為。

 

只要該筆財產登記在出名人名下，不論借名人出資與否、是否實際使用與管理，只要沒有登記為信託或其他具公示效力的法律標記，執行法院即會依法視其為出名人所有，在債權人聲請強制執行後予以查封、拍賣，借名人既無實體物權，也缺乏程序地位，將面臨權益喪失的結果。許多當事人事後才痛悔不已，為何當初未選擇設立正式的「信託登記」？

 

在信託法律架構下，委託人得將財產委託登記於受託人名下，由受託人管理運用，但受託人名義上的財產在法律上會被區別為「信託財產」，依法不得與其固有財產混同，亦不得遭其個人債權人強制執行。信託法第17條即明定：「信託財產不得作為受託人之責任財產」，這正是與借名登記完全不同的安全保障機制。相較之下，借名登記完全依賴雙方的私下約定與互信，未具任何對抗第三人之效力，在法律實務上屬高度風險操作。

 

出名人無力償債導致名下財產遭法院拍賣，借名人如欲主張返還或阻止執行，法院僅認定其為第三人，甚至無當事人地位，更遑論得以聲請排除執行。就算借名人後續提起訴訟，試圖主張其出資買屋、實際使用、支付稅費、水電費等證據，法院亦僅會就其與出名人間的債權關係進行審理，且因為不動產所有權需登記始生效力，在未能成功更正登記或主張詐害債權撤銷之前，該筆財產早已隨法院拍賣移轉給善意第三人，追不回來的情形屢見不鮮。此時若再細究當事人當初之心態，多半是貪圖登記方便、省稅規避、或基於親情信任，未作書面契約、亦未留存足夠證據；甚至連違約條款、擔保機制都未設定，一旦關係惡化或出名人遭遇法律糾紛，所有法律風險將由借名人一肩承擔。

 

在此背景下，：「借名登記不是不可行，但絕對是高風險操作！」要麼就正式設定信託，明確劃分財產用途與責任界線；要麼就簽訂具體且嚴謹的借名契約，並輔以預告登記、設定抵押權等具體措施，以便於事後追訴及補救。然而，最保險的做法仍是避免借名登記本身，因為法律制度不會基於你的信任關係或口頭協議而破例處理物權歸屬。

房地-借名登記

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