繼承土地如何約定使用或出售？

問題摘要：

繼承土地如欲於未分割情形下進行出租或規劃未來出售，最簡便但效力有限者為債權契約；最具法律效率但程序繁複者為土地法第34條之1多數決制度；最具彈性、安全性與法律保護者，則為設立土地信託，綜合考量法律效果、執行風險與程序成本，信託制度實為共有人妥善管理繼承土地最具優勢之法律工具。

 

律師回答：

關於這個問題，繼承土地後若多位繼承人間無意分割或尚未實質分割使用，往往面臨如何約定使用或處分的問題，而欲使此類約定具法律效力並防範日後紛爭，便須妥善選擇法律手段予以規範。

 

常見的三種方式包括一、以債權契約訂立使用或處分協議，二、依土地法第34條之1行使共有人多數決方式，三、透過信託方式規劃土地使用與處分，其中以信託方式的風險與限制最少，亦最具物權效力與持續性。

 

首先，以債權契約作為土地使用安排，乃指共有人間以協議方式約定某一人或數人得使用共有土地，或約定未來出售之機制與收益分配比例，此類契約屬債之關係，縱具有法律效力，然不具排他性或對抗第三人之效力，故其最大缺點即在於無物權效力，若共有人中之一人另將其持分讓與第三人，受讓人並不受限於原債權契約內容，可另主張其對共有物之使用或處分權利，亦即該契約不具對世效力，對於土地長期使用或出租、甚至防止任意出售而言風險甚高。

 

其次，若欲以土地法第34-1條規定方式，透過共有人多數決議來約定土地的處分、變更或設定負擔，依該條規定，須取得共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意；若共有人人數未過半，惟應有部分合計超過三分之二者，亦得行使決議效力。此方式雖具法律強制力，且得對抗其他未參與決議之共有人，惟此制度仍有一定缺點，其一為程序繁瑣，須事先書面通知或公告，並須連帶清償對價補償、提存登記，方得為權利變更，否則登記機關將不予辦理物權變動登記，其二為無法對單一使用行為加以約定，如僅欲出租土地或約定某一繼承人專用某部分土地，則土地法第34條之1並非設計為該類安排之工具，故其使用彈性相對不足。

 

相對而言，採用信託制度進行繼承土地之使用與處分安排，則具備高度彈性與物權效力。信託法第1條，信託係指委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或特定目的管理或處分信託財產之法律關係。簡言之，繼承人可將繼承土地設定為信託財產，委託特定之繼承人或第三人為受託人，由其依照信託契約管理土地、出租或處分，並將信託利益分配給受益人。此種方式之最大優點為可預先明確訂定出租條件、收益分配比例、土地變更使用計畫、甚至未來出售時機與程序等，且受託人於執行職務時依法負有忠實義務與注意義務，違反者將負損害賠償責任，並可透過信託登記方式，使物權變動得以對抗第三人，進一步保障共有人之權益。

 

信託契約中亦可設計多元化條款，諸如限定信託期間、信託目的轉換、土地出售之條件與價格基準、不得出租與不得處分之特定約定等，使共有人之間就土地管理與處分形成可執行且具可預期性的法律框架。

 

於實務層面，共有人若已完成繼承登記並改為分別共有，然仍有意共同管理土地，例如出租房屋、經營停車場、建築再開發等，亦可透過信託方式排除個別共有人單方任意處分之風險，並賦予信託管理者法律明確之授權。然信託設計需謹慎處理信託契約之條文內容，應清楚列明信託財產範圍、委託人身分、受託人義務、受益人範圍及利益分配方式、處分限制及信託終止條件等，必要時得諮詢專業律師協助擬定，以免信託內容不明或違反強行法規致使無效或不能執行。

 

實務上尚可參考之作法為各共有人先行協議土地使用安排與出租條件，並以書面同意書明定，如出租期間、租金金額、收益分配比例、租賃契約由誰簽訂與負責、是否每年檢討租金、房屋稅地價稅與修繕義務由何人負擔等，雖此類協議屬於債權契約，無物權效力，惟於共有人間若未轉讓持分，仍具實質拘束力；為求穩妥，可進一步以此同意為基礎設定信託，由各繼承人共同將土地信託予單一受託人統一管理，則可將前述債權約定轉化為物權性之安排，有效落實共有人共同經營與風險控管之目的。

 

至於繼承人間若無法就土地使用或出租達成共識，且又無意或無法辦理實體分割登記，除依土地法第34條之1第6項規定，任一共有人得向地政機關聲請調處，若調處不成者，應於十五日內向法院訴請裁判分割，逾期者即視同接受調處結果，亦得依民法第823條請求進行共有物分割，共有人之間如遲遲無法就出租事宜形成共識者，仍有法律途徑可供解決。

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