袋地通行權訴訟怎麼打？
09 Jun, 2025
問題摘要：
袋地通行權訴訟的準備與主張，需要土地所有人對法律條文有所理解，並能具體掌握土地現況及實際困境。從資料蒐集、法律依據、書狀撰擬到訴訟策略，皆需縝密規劃，方能於訴訟中有效展現自己所主張之通行必要性與合理性。特別是通行範圍的擇定與償金的評估，往往為法院重點審酌之處，亦是爭訟雙方最易爆發爭議的焦點。袋地通行權訴訟應兼顧形式通行與實質使用之需求，當事人若已明確以建築為目的，即應提出完整之土地利用計畫、建照需求資料與建築線要求，並於起訴狀中聲明具體之通行範圍、方式與附屬設施請求。法院亦應據此全面審酌是否符合「通常使用」之標準，避免通行判決形同虛設，影響土地利用效益與社會資源配置的整體公平。因此，建議提起此類訴訟之前，應詳實準備事證，並可諮詢專業律師協助評估可行性與預判訴訟風險，以保障自身權益並確保土地使用之實效。
律師回答：
關於這個問題，袋地通行權訴訟，是指當一塊土地因與公路無適宜之聯絡，導致無法為通常使用，而土地所有人欲主張對鄰近土地的通行權時，所進行的法律程序。
依據民法第787條規定，只要並非因土地所有人任意行為所致，使土地與公路失去聯絡，則土地所有人得於通行必要範圍內，選擇對鄰地損害最少的位置與方式，通行鄰地以至公路，且於必要時可設置通道，然應支付合理的償金。實務上，這類通行權的主張時常引發相鄰地主的不滿，因此進一步形成訴訟爭端。為有效主張通行權，應從零開始有系統地準備訴訟資料與策略。
首先，釐清法源依據是基本功。民法第787條已明確揭示：當土地因與公路無適宜聯絡致無法通常使用時，土地所有人得行使袋地通行權，但通行方式應盡量減少對鄰地的損害，並須支付對應損害的償金。實務上，這類訴訟中，常有鄰地主反訴請求通行人支付償金。因此，原告必須同時準備主張權利與面對可能的反訴。
其次，若鄰地上已有承租人、借用人等使用人，該等租賃契約並不影響袋地通行權的主張，亦不得作為對抗土地所有權人的法律障礙。土地所有權人仍可依法提起確認通行權存在的訴訟，且法院多認為使用人必須讓渡必要範圍內的通行權限以供土地發揮其基本用途。
再者，起訴時應注意一些程序與準備事項。第一步，應向土地所在地的地方法院提起訴訟。關於訴訟標的價額的認定，依民事訴訟法第77-5條，若主張通行權的人為原告，則以土地因通行所增加的價值為訴訟標的價額；若否認通行權者為原告，則以土地因通行而減損的價值為標的。此認定將影響裁判費的計算，應審慎處理。(最高法院78年度台抗字第355號判例)
關於書面準備方面，須檢附與自己土地及鄰地相關的地籍圖與地籍謄本。這些資料可向地政事務所申請，若鄰地謄本為二類謄本而無法全面查詢，亦可於起訴後請法院協助發函補正。除書面資料外，更應親赴現場勘查地勢、確認是否真屬無適宜聯絡，並拍照記錄與繪製通行路線草圖，此將作為訴狀中主張通行範圍與方式的重要依據。這類訴訟若無實地資料輔佐，極易遭法院以證據不足而駁回，故現場調查實不可或缺。
此外，袋地通行權訴訟依民事訴訟法第403條屬於強制調解事件，法院在受理案件後，會先進行調解程序。雙方當事人若能透過調解就通行範圍、通行方式、償金金額達成共識，既可避免曠日費時的訴訟，又能維繫相鄰和諧。若調解不成，法院才會進入正式審理程序，屆時原告應提出土地無法通常使用的具體事證，包括僅有的通路是否過於狹小、地勢陡峭、無法通行車輛等。
實務上，法院認定土地是否為袋地，不僅看是否完全不與公路接壤，也須評估現有聯絡通路是否因困難、費用過高或危險等因素致無法實際使用。若現有通路雖與公路相連，但狀況不適宜為通常使用，例如道路寬度不足以讓車輛通行、無法通過消防車、無法滿足建築許可的基本要求，亦有可能構成袋地。
至於判斷「通常使用」，最高法院判例與高等法院見解多指出，應以土地的性質（如是否為建地）、使用目的、地形地勢、周邊環境綜合判斷。特別當土地用作建地時，還需考慮未來建築所需的進出車道、安全逃生、消防通行空間等需求。
因之，在涉及袋地通行權的訴訟中，單純主張袋地與公路無適宜聯絡而請求通行鄰地，並不足以全面解決未來土地使用上的問題。袋地通行權的行使，非僅僅以袋地與公路具備形式上的聯絡為足，更須使其「能為通常之使用」。所謂「通常使用」，不僅指得以步行或通車，更包含能否實現該土地原本或預期用途的實質考量，尤其當袋地為建地時，更應一併審酌建築法規對通路、管線設施、防火避難及公共安全等方面的要求。
袋地通行權，非以袋地與公路有聯絡為已足，尚須使其能為通常之使用。而是否為通常使用所必要，除須斟酌土地之位置、地勢及面積外，尚應考量其用途。故袋地為建地時，倘准許通行之土地，不敷袋地建築之基本要求，自不能謂已使袋地能為通常之使用（最高法院87年台上字第2247號判決）。
建築技術規則建築設計施工編第2條規定，基地與建築線相連接部分之最小寬度，取決於基地聯絡至建築線之道路長度，長度未滿10公尺者寬度不得小於2公尺；長度10公尺以上未滿20公尺者寬度不得小於3公尺；長度大於20公尺寬度不得小於5公尺；基地內以私設通路為進出道路之建築物總樓地板面積合計在1,000平方公尺以上者，通路寬度為6公尺。
若未於訴訟中同時就建築所需之進出道路寬度與設施請求確認，則日後如因建照核發過程需要調整通行路線、拓寬道路、增設消防車道或鋪設電力、自來水、天然氣等管線，將衍生新一輪糾紛，導致司法程序重啟，徒增訴訟成本與時程延宕。
因此，在提起確認袋地通行權之訴時，應同步提出該地作為建地時，依法申請建照所需滿足之相關規範，例如建築技術規則所規定建築基地必須接臨建築線，建築線又必須與法定道路連接，且該道路之寬度、通行權利之完整性皆應足以支持申請建照所需。
實務上，建築用地若無2米以上寬度可供進出，將無法取得合法建照，亦無法進行建築行為。法院於審理時，若僅就通行事實作形式認定，未參酌其是否符合建照核發之道路條件，則縱然判決通行成立，仍可能無法實現土地作為建地之功能，徒留無法利用的法律虛構結果。
此外，若預期未來需設置電線、水管、瓦斯管或其他地下管線，亦應參考民法第786條有關管線安設權之規定，於訴訟中一併請求法院確認通行範圍得包含必要之設施空間與地役設置，避免日後管線設置又須另行主張、爭執。特別是袋地土地位處偏遠地區或開發潛力地帶時，地下設施之佈建將直接影響建物使用與開發成本，若原訴訟未預作安排，後續補提將難以與原本通行路線銜接一致，甚至造成重複訴訟或實體使用困難。
基此，法院於審酌「是否能為通常使用」之標準時，應更為細緻地考察土地的實際使用計畫與法定要求，並結合土地位置、地勢、用途等個案情形進行整體判斷。例如若土地為農地，所需通行寬度或設施即與建地截然不同。若袋地預定用途為興建住宅、商業空間，則應確認是否具備最基本的建築需求，例如供汽車通行之道路寬度是否達2.5米至3米，是否留有消防通道，管線埋設區域是否涵蓋於原請求路線內等。
從策略角度而言，袋地所有權人在起訴前應委請建築師或測量技師出具專業意見，確認建照申請所需之建築線條件、道路寬度與配套設施，並依據實際土地位置擬定合理可行之通行方案。此方案應充分考量對鄰地的損害最小化原則，同時兼顧自身土地之最大使用效率。在提起訴訟時應明確提出：確認袋地通行權存在、確認通行範圍及方法、確認必要設施設置權利等，以求法院一次判斷，整體解決所有潛在紛爭，達成訴訟經濟及權利保障的雙重目的。
倘若當事人未於訴訟初期周全思考，僅就形式通行權提起確認之訴，將導致法院於審理時無從評價是否「能為通常使用」，亦無法預見日後發展瓶頸。例如土地雖經確認得通行，但僅寬1米泥土小路無法供施工車輛進出或鋪設管線，建照仍無法核發，將使土地淪為「法律上可使用，實際上無法使用」的困境，造成判決結果無實益可言。
-房地-袋地-袋地通行權
(相關法條=民事訴訟法第77-5條=民事訴訟法第403條=民法第786=民法第787條=民法第788條=)
瀏覽次數：2
