共有地居處理既成道路，該如何處理？

09 Jun, 2025

問題摘要：

三條道路的費用負擔與權利行使應依道路之法律性質、實際使用情況與通行需求判斷，若為共有物，僅部分住戶使用者不得要求非使用共有人負擔修繕與購地費；若為第三人土地，則須區分是否為既成道路或依民法通行權規定補償；若已屬個別宅基地區分使用之情形，應由有實際通行需求者承擔相關義務，以達成利益衡平與權利保障的目的。

律師回答：

關於這個問題，當共有地上存在既成道路或供特定住戶長期使用的道路設施時，該如何處理關於權屬、費用分攤與補償的法律問題，應視實際情況詳加分析。如該未分割土地上已有25戶透天建物，其住戶皆擁有建物所有權及土地持分，土地亦包含三條開放式道路，雖然歷經四十年使用，但實際上只有十一戶住戶直接使用該三條道路，其餘十四戶即使道路被封閉亦無影響，這就涉及到「通行權」、「通行補償」與「共有物管理」等民法與實務上的交錯規範。

首先，若該三條道路之土地仍為全體25戶住戶所共有，則無「購買」之問題存在。依民法規定，共有人得按其應有部分使用共有物，且依民法第823條第1項規定，共有人如擬將共有物做特定用途，應依其權利分配比例共同管理與協議。若十一戶住戶因通行需要對道路進行維修或整建，則是否得向其餘十四戶請求費用分擔，應回歸「是否為全部共有人之必要使用」，如屬僅供部分住戶實際利用，且其他住戶並無使用需求與利益，自不得強制其負擔該部分使用所生費用，亦即分擔義務須依使用關聯性決定，而非純粹基於共有關係。

其次，若該三條道路土地屬於第三人所有，應區分是否為「既成道路」。依道路交通管理處罰條例第3條及相關解釋，若一地區之土地雖未辦理公有道路登記，但長期已供不特定人自由通行，且具備事實上的交通機能，則可視為既成道路。

實務上，地方政府可依申請進行認定，若被認定為既成道路，使用人即無須為其支付購地費或通行補償金，反之，如既成道路資格未被認可，則須依民法通行權制度辦理。再者，若該三條道路土地屬於第三人且不屬既成道路，則應適用民法第787條及第788條規定，即土地因與公路無適宜聯絡，致不能通常使用時，土地所有人得穿越周圍土地通行，惟需選擇損害最小之路徑與方式，並對通行地所有人給予補償。

本案若僅十一戶需依賴該三條道路進出，其餘十四戶居住區域有其他通路可用，則實際上行使通行權之為該十一戶，補償義務亦應由該十一戶承擔。十四戶既無使用需求，亦無依民法所生通行利益，自不應共同負擔補償或購地費用。

在土地分割尚未完成前，25戶雖在法律上為土地共有人，惟實際使用之差異性必須透過實務處理予以尊重，除非共有人間就道路管理、修繕或處分另有協議，否則不得任意要求未使用者共同承擔費用。

此外，民法第789條亦特別針對土地因分割或讓與成為袋地時之通行權做出規定，若系統性分割形成袋地且該地須通過他人土地至公路者，依條文規定，通行人無須支付償金。然本案係屬共有人尚未分割前之使用情形，仍應依第787條一般通行權原則處理。