「專有部分」之袋地通行權？
09 Jun, 2025
問題摘要：
雖然民法第787條原僅針對土地訂定袋地通行權，但實務見解已確認，若建物專有部分因被其他區分單元包圍而無法通行，並因此不能為通常使用，則可類推適用該條，請求通行其他專有部分。此一法律適用策略，乃為因應區分所有建築物之特殊結構與社會實際生活需求，兼顧法律漏洞之填補與公平正義之實現。因此，對於專有部分是否可主張類袋地通行權，實務已肯認其可能，並透過類推適用與實體審查的方式，使其與土地袋地通行權制度並行，形成具有彈性與調和機能的現代不動產通行規範。是否需要我彙整出專有部分通行權適用條件與土地袋地通行權的比較圖表？
律師回答：
關於這個問題，所謂「袋地通行權」，是指土地因與公路無適宜的聯絡，致不能為通常使用時，土地所有權人可以依民法第787條規定，請求通行鄰地以連接至公路。這項制度設計的背後意義在於維護土地的使用價值與整體社會資源的合理配置，因此法律允許土地所有人於特定條件下行使對鄰地的通行權，並要求鄰地所有人負有一定程度的容忍義務。然而，這樣的制度原本是針對土地為標的而設計，那麼若是出現類似袋地狀態的不動產，例如「區分所有建物中的專有部分」，是否亦可主張類似的通行權，便成為法律實務上的進一步討論。
雖然民法第787條與第789條明文規定之對象僅為「土地」，但在現代社會建築型態日益複雜的情況下，區分所有建物的專有部分亦可能出現類似「袋地」之狀態。所謂專有部分，係指在區分所有建物中，各所有權人所單獨所有、並可排他性使用的空間，例如住宅單位、商業空間等。當某一專有部分為其他專有部分所完全包圍，而無法有適宜聯絡通達公共區域（如梯間、電梯廳或出入口）時，該空間便難以達到通常使用的狀態，其使用功能被嚴重限制，甚至完全喪失經濟效益。
是否屬「無適宜聯絡」，必須具體審查該土地能否為通常使用，包括其面積、地勢、形狀與用途。若該土地為建地，則通行路徑是否足敷建築需求亦為判斷重點。如建地如所允通行之通路不足以符合其建築使用之基本要求，仍不得謂其已有適宜之聯絡。又非所有周圍地皆限於緊鄰地，只要係通往公路所需經過之土地，無論是否直接接壤，均可構成周圍地。此見於即使袋地與公路之間隔著兩筆以上土地，仍可通行以達通常使用之目的。
最高法院87年台上字第2247號判決：「袋地通行權，非以袋地與公路有聯絡為已足，尚須使其能為通常之使用。而是否為通常使用所必要，除須斟酌土地之位置、地勢及面積外，尚應考量其用途。故袋地為建地時，倘准許通行之土地，不敷袋地建築之基本要求，自不能謂已使袋地能為通常之使用。」
通行範圍上，通行人應就「必要範圍內」擇損害最小之處所與方法為之，並須給付通行地所受之損害賠償，顯示袋地通行權非全然無償，亦非可恣意選擇方式與路線。通行權之範圍不應超出「通常使用」所需，不得因通行人主觀偏好或市容考量而損及周圍地所有人財產權。
是否構成「無適宜聯絡」，仍須個案具體審查，並非僅以是否「接觸」道路為斷，而應著眼於該土地或空間是否已足以供「通常使用」。此一判斷標準涵蓋多項考量因素，包括土地或空間之面積、地勢、形狀、用途及與外部聯繫之實際可能性。例如該區域為建地者，其通行路徑是否足以支持合法興建建物之基本需求（如運送建材、緊急車輛進出、防火避難等），即成為判斷之重點。若僅有狹小巷道、未鋪設之通道或須仰賴權利不確定之他人土地，即難謂為「適宜之聯絡」。已將「建築之基本要求」等需求納入袋地判斷標準之中。
另外，在周圍地範圍的界定上，並不僅限於緊鄰袋地之土地。實務見解認為，「周圍地」應包含所有通往公路所必經之土地，即使中間隔著二筆以上他人土地，若經通行始可連接公路者，亦屬通行範圍之合理構成要素。這樣的解釋目的在於避免對袋地所有人造成實質上使用功能之剝奪，並實現社會整體土地利用效率的最大化。
因此，儘管民法並未明文將此情況納入袋地通行權之適用範圍，法院認為可類推適用民法第787條，以填補法律在此部分之漏洞。建築物在物理上本為一體，各區分專有部分之間雖因法律允許而具有單獨所有權，但彼此仍然存有相鄰關係。若某一專有部分由於其他部分阻絕，而無法通達公共通行空間，則其所有權人即應有權主張通行其他專有部分以維其正常使用。此類通行請求與傳統袋地通行權之立法目的相同，皆為促進不動產正常使用及其經濟效益之最大化，並確保社會整體資源的合理利用。
最高法院85年台上字第3141號判決：「…但通行鄰地之目的既在使袋地得為通常之使用，是於袋地為建地時，即須將其建築需要列入考量；若准許通行之土地，不足敷袋地建築之基本需求，尚不能謂已使為建地之袋地為通常之使用。」
至於通行之具體範圍與方式，民法第787條第2項已明定：「有通行權人應於通行必要之範圍內，擇其周圍地損害最少之處所及方法為之；對於通行地因此所受之損害，並應支付償金。」因此，袋地通行權並非絕對與無償，行使上應受限於必要性與損害最小化原則。舉例而言，若可行之通行路徑為三米寬，便無從主張須以五米寬道路通行，僅因其對市容較美觀、出入較便利。法院於判斷時應根據個案情況，綜合袋地之使用需求與鄰地所有人之財產權保障，審慎斟酌與衡平雙方權益，防止權利濫用之情形。袋地所有人不得恣意擴張通行需求，僅為便利、整齊或利益最大化之考量，而應受限於土地「通常使用」所需之最低限度。
值得注意的是，即使專有部分所有權人得依上述理由主張通行權，並非代表其可任意穿越他人空間。法院在審酌此類請求時，應參考袋地通行權之相關限制原則，例如選擇對通行他方損害最小之路徑、範圍、方法，並應酌情支付補償金，以維持相鄰權之公平與秩序。此外，若要永久性使用或改變他人專有部分結構，例如鑿牆、設門，則仍應受限於建築物區分所有權相關規定，例如公寓大廈管理條例，或需經區分所有權人會議決議同意。
按民法第787條、第789條，關於袋地通行權之規定，窺其文義，自限於「土地」為袋地之情形。惟科技發展迅速，在土地以外之不動產，仍有可能形成與袋地類似之狀況。是實務乃使用類推適用之方式，調整土地以外之不動產間之相鄰關係。按「按民法第七百八十七條之規定，旨在調和相鄰土地用益權之衝突，以充分發揮袋地之經濟效用，促進物盡其用之社會整體利益。而一棟建築物，在物理上本屬一體，各部原不具獨立性，因法律上承認區分所有權，得由各區分所有人就其區分建物之一部享有單獨所有權，各區分所有人對其專有部分得全面、直接而排他性之支配，故就整體建物而細分各區分所有時，區分所有建物專有部分，因其他專有部分之間隔，無法對外為適宜之聯絡，不能為通常之使用，顯與袋地同，自有調整區分所有建物專有部分相鄰關係之必要，始能充分發揮其經濟效用，此與鄰地通行權之規範目的相同；但區分所有建物專有部分相鄰關係之調整，並不限於他人正中宅門之使用一項。從而區分所有建物之專有部分，如為其他專有部分所圍繞，無法對外為適宜之聯絡，致不能為通常之使用，既與袋地之情形類似，法律就此情形，本應同予規範，因立法者之疏忽，而發生顯在之法律漏洞，自得類推適用民法第七百八十七條之規定。」(最高法院96年台上字第584號判決)
法律針對土地所設計之袋地通行權制度，在本質上是一種為彌補地理或使用劣勢所設的平衡機制。土地具有公益性質，為促進其經濟效益，民法第773條亦規定土地所有權人在特定情況下應容忍他人有限干涉，例如他人通行或排水等情況。這與專有部分相鄰關係的法理雖有區別，但基本精神類似。因此，當區分所有建物中的專有部分無法連結至公共通行空間而喪失使用功能時，將袋地通行權制度以類推方式適用於此情境，不僅合乎社會變遷之實際需要，亦有助於維持法律體系之整體性與彈性。
-房地-袋地-袋地通行權
(相關法條=民法第787條=民法第789條)
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