社區約定專用部分，是否可以收取管理費？
09 Jun, 2025
問題摘要：
約定專用部分並非公寓大廈之共用空間，法律上應由該部分之使用人負責其維護與支出，管理委員會除非經區分所有權人合法決議，否則無權針對該部分收取管理費。原屬共用部分變更為專用部分時，應同步調整管理費分攤比例，並依區分所有權比例重新核定，否則將違背公寓大廈管理條例第10條與第18條精神，且可能導致住戶間不公平之財務負擔分擔。建議管理委員會遇有類似情形時，應先召開區分所有權人會議依照法定程序進行討論與表決，必要時可諮詢專業律師或不動產顧問，以確保所為決議合法有效並得以執行。
律師回答：
關於這個問題，在公寓大廈的日常管理中，針對共用設施與特定區分所有權人專用區域之費用分擔，常出現「約定專用部分是否應繳管理費」的爭議。所謂「約定專用部分」，係指原屬於共用部分的空間，經區分所有權人會議依民法第799-1條與公寓大廈管理條例第2條、第10條相關規定，另行作成約定，僅供特定住戶專用，例如最常見的頂樓平台約定由頂樓住戶使用、部分花台或側牆空間約定供一樓住戶使用等情形。此種空間性質原為共用，但經全體區權人會議決議同意後，改為「特定住戶得以獨佔使用」，此即為「約定專用部分」。
依據公寓大廈管理條例第10條第1項明文：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」由此可知，凡屬於約定專用部分的區域，無論是其清潔、修繕、整建或維護，法律責任均由專用人，也就是該部分實際使用的區分所有權人獨自負擔。既然該空間不再供全體住戶共同使用，管委會理論上亦不會介入其日常維護工作，自然也不應再對其收取管理費，否則即違反法條所揭示之「自負自理」原則。
再者，同條例第10條第2項則規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」這段文字所界定的管理費，僅針對仍屬於公寓大廈共用性質的設施與空間，例如電梯、樓梯、門廳、外牆、排水系統等。這些空間因所有住戶共同使用與受益，才由管理委員會統籌維管並向全體區分所有權人徵收管理費，用以支應清潔、水電、修繕等必要支出。因此，約定專用部分既已排除共用性，管委會理論上不具備實質支出義務，自不得收取管理費。
此外，公寓大廈管理條例第18條也明定：「公寓大廈應設置公共基金，其來源之一為區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。」也就是說，所有管理費來源都須依法院解釋屬「依法成立之會議決議」，若無適法程序作成之管理費收費依據，則不得任意要求特定住戶繳費。因此，若欲就某特定區域（如約定專用頂樓）向該住戶收取額外管理費或使用費，須先召開區分所有權人會議並經過法定門檻同意，否則不得逕行施行，否則將有違法之虞。
實務上常見爭議為原屬共用部分的空間，經改為某戶專用後，管委會未能依比例調整其他住戶應分擔的管理費，導致原本全體住戶共同負擔之比例未減，仍計入該已專用之空間面積，此顯然不符公平原則。若原共用部分嗣後變更為「約定專用部分」，應即重新計算各戶應負擔的共用費用比例，合理地排除該區域之維管成本，避免其他住戶間接補貼專用戶的使用利益。
-房地-公寓大廈-管理費-管理費負擔
(相關法條=公寓大廈管理條例第10條=公寓大廈管理條例第18條=民法第799-1條)
瀏覽次數：35
