住戶決議提高店面管理費，可以拒繳？
09 Jun, 2025
問題摘要：
管理費調整雖屬區分所有權人會議職權，但必須符合合理、適當與公平原則。對於明顯偏離實際使用情況或未經適當說明的負擔加重，少數所有權人得依法提起撤銷訴訟維護自身權益，以確保管理制度之公平性與法制正當性。
律師回答：
關於這個問題，在公寓大廈的日常運作與管理中，管理費的計算與分擔方式常引發爭議，尤其涉及不同樓層、不同用途空間（如店面與住宅）的負擔比例是否公平合理，更可能成為區分所有權人間的衝突來源。
以實務常見情況為例，若某大樓長年依規定由一樓店面按每坪70元計收管理費，住宅部分則每坪120元，但後來經區分所有權人會議變更決議，要求一樓店面也須改為每坪120元，便可能引起店面業主反彈，主張自己並未實際使用大樓公設或享有相關服務，因此不應與住宅部分負擔相同管理費。在此種情形下，是否可以拒絕繳納新決議所定的費用、是否會面臨訴訟風險、是否能主張會議決議無效或請求法院撤銷，便須依照公寓大廈管理條例及民法相關規定加以說明。
根據公寓大廈管理條例第10條第2項規定，公寓大廈共用部分及約定共用部分的修繕、管理與維護費用，原則上應由公共基金支付，或由各區分所有權人依其共有之應有部分比例分擔。此即管理費之法律基礎，除非有區分所有權人會議或住戶規約另行訂定，否則所有人皆應依樓地板面積比例負擔。然而，所謂「另有規定者從其規定」，並非意味任何形式的決議都具拘束力，而是必須經過合法程序且內容合理，才會對所有權人產生效力。若內容明顯對特定所有權人不利，即便決議程序完備，仍有被法院撤銷的可能性。
再進一步觀察民法第799-1條所訂明之規範，該條明確指出，共有部分之修繕費與其他負擔原則上按各區分所有權人應有部分比例分擔，惟規約另有約定者不在此限。該條第3項亦規定，若規約之內容因專有部分或共用部分之使用目的、實際利用狀況、區分所有權人是否已支付對價等因素而產生顯失公平的情形，不同意的區分所有權人得於規約成立後三個月內向法院請求撤銷。這代表即使多數表決通過的新規約或決議，只要造成極不公平的結果，仍可能被法院撤銷。
就本案而言，一樓店面長年並未使用大樓公設與服務，過去依照管理規約或區分所有權人會議之決議，以較低金額分擔管理費，亦未有其他住戶異議。如今若突如其來將其管理費標準上調至與住宅相同，每坪120元，而未就店面實際使用狀況或特殊性進行評估，甚至未具備具體的成本分攤依據，便可能構成所謂的「顯失公平」。若此次決議實質上只是為讓非使用者負擔更多費用，卻未能充分說明調整標準的法理基礎、實際支出比例或受益程度，法院即可能認定該決議雖經合法程序通過，但其內容仍違反公平原則，不應具有效力。
在訴訟策略方面，若店面所有人對該次管理費調漲決議不服，得於決議成立後三個月內，依民法第799-1條提起撤銷之訴，向法院主張該決議之內容顯失公平、違反分擔合理性，請求撤銷其對自己不利之部分。與此同時，也可針對先前多年慣行收費標準作為證據，證明雙方對使用實況、分攤比例已有默示共識。若法院認為此次調漲欠缺必要性、比例原則或公平衡量，即可能支持原告請求。
因此若區分所有會議或規約已經另有訂定時，區分所有權人就應當受到拘束。但是由於區分所有權人會議是經由多數決作成的決議，與少數區分所有權人的權益發生衝突時，是否用藉由多數決方式，造成對少數區分所有權人不利的分擔決議或約定，應當要有充分理由，才能符合「按應有部分比例分擔」的原則。而且如果這項新決議是以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平正義的道德倫理，法院應是可以加以審查的。所以，若認為繳交每坪120元的管理費真的不合理，可依民法第799-1條第3項規定，認為區分所有會議的內容與規約情形顯失公平，請求法院撤銷。至於是否顯失公平，這就屬於法院就事實認定的範疇。
至於店面是否可以「不繳納新增部分管理費，靜待管委會訴訟」，則需謹慎評估。若最終法院不支持撤銷，則不但須補繳費用，亦可能負擔訴訟費用與遲延利息，影響權益與名譽。因此，儘管此策略在形式上並無不可，建議仍應先發存證信函表達不同意見並預作法律保留，再據以提起撤銷之訴，於訴訟中取得法律保障。
-房地-公寓大廈-管理費-管理費負擔
(相關法條=公寓大廈管理條例第10條=公寓大廈管理條例第18條=民法第799-1條)
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