公寓大廈一樓住戶或商家可以因為未使用電梯不繳交管理費嗎？
09 Jun, 2025
問題摘要：
公寓大廈的一樓住戶或商家，無論是否實際使用電梯，仍應依其應有部分比例負擔管理費，不能單以使用狀況為由拒繳。管理費屬於維護整體大樓共用設施運作所需的基本財源，其公平合理的分擔與規範，乃維持社區正常運作與居住安全的基礎。
律師回答：
關於這個問題，公寓大廈管理條例的相關規定，公寓大廈內一樓住戶或店面商家，不能因為未使用電梯等特定公共設施，就主張可以免除繳交管理費的義務。首先，依據該條例第10條第2項規定，公寓大廈的共用部分與約定共用部分的修繕、管理與維護，是由管理負責人或管理委員會負責，而相關的費用來源即為區分所有權人共同提撥的公共基金。該基金原則上應由全體區分所有權人按其所擁有的應有部分比例共同分擔，除非另經區分所有權人會議或經由社區規約明定不同負擔方式者，始可依其特別約定辦理。其次，依據第18條的規定，公寓大廈應設置公共基金，來源之一即為區分所有權人依會議決議而繳納的費用。此基金需設專戶儲存，由管理委員會依據會議決議管理與運用，而這筆基金，也就是日常所稱的管理費。
管理費的性質在於支應整棟大樓共用部分（例如電梯、樓梯間、大樓外牆、排水管線、消防設備、照明、保全服務與清潔等）之營運與維護所需支出。其收取的基準並不是依各戶實際使用情況而定，而是以區分所有權人於整體建物中持有的樓地板面積比例為計算依據。也就是說，即便某住戶未實際使用某些設施，例如一樓住戶從未搭乘電梯，或店家主張電梯與其無關，仍須就其所持有的面積比例繳納相應的管理費。此一規範目的在於公平分攤整棟建築物共用部分所產生的管理與維護成本，避免部分住戶享受設施而部分住戶卻逃避費用分擔，導致整體管理制度崩潰。
在實務運作上，對於管理費的標準與繳納義務，也經法院多次確認。管理費的收取是根據區分所有權人會議所通過之決議及住戶規約，具有拘束力，只要並未違反法律強制規定或公序良俗，所有區分所有權人都應予遵守，不得以未使用公共設施等理由抗辯或拒絕繳納。管理費的性質是為了整體社區之管理維護支出而設定，不具使用對價性質，即便某些設施並非每一住戶每日使用，但仍屬維繫整棟建物功能與安全之必要，不能任由住戶個別選擇繳與否。（參台灣高等法院94年度重上字第528號民事判決）
因此只要是公寓大廈的區分所有權人，不論有無使用公共設施，都需依規約的規定繳交管理費。 值得一提的是，雖然一樓住戶或店家常有「我沒用電梯所以不該繳電梯維護費」的觀念，但從建築設施整體性角度而言，電梯、照明、保全、消防、屋頂防水、外牆修繕、排水系統等，都與全棟建物的安全與功能息息相關，即使未直接使用，這些設施的良好維護也保障了所有區分所有權人的財產價值與居住品質，因此仍須共同負擔。
若少數住戶主張不使用某項設施而拒繳管理費，恐引發其他住戶仿效，導致公共基金收支失衡，損害整體社區利益。若管理委員會未能有效催繳，將面臨維修、清潔、安全等各項服務無法正常維持之困境，進而影響整棟建築物的使用與居住品質。
因此，若有區分所有權人或住戶拒繳管理費，管理委員會應依據公寓大廈管理條例第21條規定進行處理，於催告不果後，得提起民事訴訟請求繳納應付管理費與遲延利息，並取得法院判決後聲請強制執行。社區內也可透過區分所有權人會議，針對管理費比例調整方式、不同用途空間之費用負擔訂立更明確的規範，惟仍須符合法定決議程序並報主管機關備查，方能具有效力。
-房地-公寓大廈-管理費-管理費負擔
(相關法條=公寓大廈管理條例第10條=公寓大廈管理條例第18條=公寓大廈管理條例第21條)
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