公寓大廈管理委員會得否向住戶收取共用部分使用償金或罰鍰？
09 Jun, 2025
問題摘要：
公寓大廈管理委員會若欲就共用部分使用向住戶收取償金，須符合法定程序與授權原則，應以規約明定或區分所有權人會議通過為依據，否則不得擅自設定收費項目與標準。住戶如認收費行為未依法或程序不當，得依法主張其權利，透過會議機制請求撤銷，或提起民事訴訟請求確認無效或返還費用。社區治理應以公開、透明、合法為原則，透過制度化程序達成資源公平運用與權益保障，方能實現和諧居住與良善社區自治之理想。
律師回答：
關於公寓大廈管理委員會是否得向住戶收取共用部分使用償金，應從公寓大廈管理條例之規定與相關法理進行解釋。首先，依同條例第23條第2項第2款規定，「各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定」，非經載明於規約者，不生效力。該條文意旨在保障住戶權益，避免管理委員會未經正當程序即對共用部分使用設定條件、限制或收費。因此，管理委員會若欲對住戶收取共用部分使用償金，必須具備兩個法定要件：其一，該共用部分使用權之限制或償金設定，應事先載明於經合法程序通過之社區規約；其二，若無規約明定者，則應經由區分所有權人會議作成具拘束力之決議。未符合法定程序者，其收費行為即屬無效，對住戶不具拘束力。
管理委員會的性質，係為執行區分所有權人會議決議事項及辦理公寓大廈管理維護工作之執行機關，本身並不具立法或創設財產負擔之權限。其權限須受社區規約與區分所有權人會議所限制，尤其涉及財產收支事項時，應特別尊重全體區分所有權人之共同行為原則。共用部分本質上為全體區分所有權人所共有，任一住戶基於其共有權即得合理使用，管理委員會若未經區分所有權人會議授權或規約明定，即逕行對共用部分使用加以限制、設定償金、收費或罰則，不僅違反比例原則，亦可能構成無權處分或侵害所有權人使用收益權之違法行為。
實務上，常見收費對象如地下室倉儲空間、頂樓增設設備之空間、公共走道設置置物櫃、社區閱覽室或會議室之使用、廣告刊登、社區中庭辦活動等，皆屬於共用部分之利用。若社區規約中已明定可依特定標準向使用人收費，或區分所有權人會議就各類用途之共用部分收費方式、費率、管理方式、收益用途等事項作成具體決議，則管理委員會方得據此向使用人收費，並依據公共基金運用原則進行收支管理與公布。此等程序乃確保社區財務透明、住戶權利受保障、管理行為依法行政之必要機制。
倘若未經規約明定或會議授權，管理委員會逕自設立收費辦法，例如公告「臨時使用公共空間需繳費」、「屋主不得設置花架於走廊，否則每月罰款若干」、「使用頂樓空間應依坪數繳納設備維護費」等規定，且實施徵收行為，則此類措施可能涉及違法收費，住戶有權拒絕支付，並得請求法院確認收費無效或返還不當得利。此種行為甚至可能引發公法爭議，主管機關亦得依住戶陳情，介入調查管理委員會是否濫權或違規操作。
此外，若社區因應實際需要，確有設定共用部分使用償金之必要，則應依公寓大廈管理條例第23條之規範，透過區分所有權人會議表決通過，明確規範使用方式、收費基準、收費對象與使用限制，並將其納入規約或議事錄中存檔備查，始得產生法律效力，並得據以執行。此亦符合民主決策、共管共治之基本精神，避免少數人片面決定，影響住戶整體權益。
從法院實務觀察，例如管理委員會欲就中庭地面空間作為外包停車場或擺設租賃市集，向使用廠商或住戶收費，雖表面有「合理利用共用部分資源」之考量，但若未經區分所有權人會議決議通過並載明於社區規約，仍有遭法院認定為無效收費之風險。尤其當收益用途不明、帳目不清，或涉及特定委員私相授受時，更可能引發重大爭議。
-房地-公寓大廈-管理費-使用償金-罰鍰-管委會職權-
(相關法條=公寓大廈管理條例第23條=)
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