大樓管委會不用納稅嗎？
09 Jun, 2025
問題摘要：
大樓管理委員會是否須納稅，應視其實際經營行為為準。若僅對住戶收取管理費、未對外提供任何勞務，屬於社區自治機構性質，原則上無須課稅。但若涉有對外出租空間或營運停車場等具營利性質之行為，則應依法辦理營業登記，並課徵營業稅。至於所得稅部分，管委會非屬法定公益組織，原則上不具免稅資格，惟如無營利收入來源，尚得以函釋見解爭取免納。為確保合法並減少爭議，建議管委會對於是否須納稅應及早向稅捐稽徵機關查詢，或尋求專業稅務諮詢，以避免因未依規定申報而衍生稅務處分或罰鍰，影響社區整體財務與住戶權益。
律師回答：
關於「大樓管委會是否需要納稅」的問題，實務上應區分其收入來源性質與行為是否具營利特性進行判斷。首先，依所得稅法第4條第1項第13款之規定，教育、文化、公益、慈善機關或團體若符合行政院所定標準，其本身及附屬作業組織之所得可免納所得稅。然而，依同法第11條第4項規定，所稱上述機關或團體，限於合於民法總則公益團體及財團之組織，或依法令規定完成登記或立案者。查大樓管理委員會係依公寓大廈管理條例由區分所有權人組成之住戶自治組織，並非法人登記之公益團體，因此無法直接適用所得稅法上之免稅規定，原則上仍應按其實際行為性質判斷是否屬於納稅義務人。
然而，若大樓管理委員會僅對內部住戶收取管理費與公共基金，並無對外營業或從事任何營利活動，其管理費收入及利息孳息可視為非營利用途，可准予免納所得稅並核發免扣繳證明。此一見解建立在「社區自助」與「非營利性質」的前提之上，因此僅從事日常維護、清潔、管理與安全支出所需之費用收取，不構成應稅所得。
查管委會非所得稅法第11條第4項規定之「經主管機關立案登記之教育、文化、公益、慈善組織」，而不適用免稅規定，因此自應以個別行為認定有無因營業而獲致所得行為，關於收取管理費，依財政部於89年1月15日台財稅第861879100號函，「公寓大廈管理委員會或社區管理委員會，如僅對住戶收取公共基金及相關管理費用，並無任何營利收入，其以管理委員會名義設立專戶儲存公共基金或管理費用之孳息，准予免納所得稅並核發免扣繳證明」。因之，管委會僅對住戶收取管理費，無任何營業行為，准予免納所得稅。
但大樓管理委員會將外牆、屋頂、陽台出租，或地下室停車場對外營業收取停車費，是否須辦理營業登記並課徵營業稅？常見，如大樓管理委員會與電信業者訂立租賃契約，將屋頂平台租予電信業者作基地台，外牆出租與廣告公司，或地下停車場租給停車業者或自行對外收取停車費情形，大樓管理委員會是否須辦理營業登記並課營業稅？
然而，若管理委員會從事具備「營利性質」之行為，例如將屋頂出租予電信公司設置基地台、外牆出租作為廣告空間、陽台出租予第三人使用、地下室停車場對外計時收費等，則該等行為已脫離原本之非營利社區管理本質，屬於「銷售勞務」，即須依營業稅法相關規定課徵營業稅。依營業稅法第1條及第8條規定，於中華民國境內銷售貨物或勞務者，原則上均屬應稅範圍。第2條明定，即便是非營利之機關、組織，若從事勞務銷售行為者，仍屬營業稅納稅義務人。又依第28條，應辦理營業登記並依銷售額課稅，通常適用5%稅率。
大樓管委會若係基於守望相助精神，由全體業主組織成立，未對外收費，僅收取管理費用作社區維護管理用途者，應免辦理稅籍登記，亦不須課徵營業稅。但若有如上所述之對外出租、經營停車場等行為，其性質與「出租不動產」或「提供停車服務」相當，屬於營業稅法第3條第2項之「銷售勞務」範圍，依法即須申報並課徵營業稅。
依財政部93年6月29日台財稅字第0930452887號函所示，加值型及非加值型營業稅法（以下簡稱營業稅法）第1條及第8條規定，在中華民國境內銷售貨物或勞物，除稅法另有免稅規定者外，均應依法課徵營業稅。同法第2條及第6條第2款規定，非以營利為目的之事業、機關、團體、組織，有銷售貨物或勞務者，為營業稅之納稅義務人；另財政部76年8月7日台財稅第760071994號函規定，大樓（廈）管理委員會，如係基於守望相助，由該大樓（廈）各業主組織成立，無對外營業情形，可免辦稅籍登記，其向該大樓（廈）各業主所收管理費，應免徵營業稅。大樓（廈）停車場，如係按次或計時收費，或提供停車位，定期供他人停車使用按期收費對外營業者，依營業稅法第1條及第3條第2項規定，係屬銷售勞務範圍，應依同法第28條規定辦理稅籍登記並依法課徵營業稅。故以大樓（廈）管理委員會之名義與人訂立租賃契約，將大樓（廈）之外牆、屋頂、陽台出租，其收取之租金收入歸入管理委員會基金部分，係屬大樓（廈）管理委員會銷售勞務之收入，大樓（廈）管理委員會應依法辦理稅籍登記並依法課徵營業稅。
例如，某社區管委會將屋頂出租給電信公司收取月租金，或將外牆出租設置大型廣告看板，或對非本社區住戶提供地下停車場按次收費者，均屬具體之營業行為，應依法申請稅籍登記並課稅。此類行為所獲收入，縱歸入公共基金，作為社區維護費用之來源，亦不因用途之公益性而免除稅負。大樓管理委員會如與人訂立租賃契約，將外牆、屋頂出租並收取租金，其行為即屬銷售勞務，應依規定課稅。又如停車場經營係按時、按次或月租形式向外界開放，亦應認定為營業行為而非單純管理用途。
大樓管理委員會將大樓（廈）之外牆、屋頂、陽台出租，如租金收入歸入管理委員會基金部分，則屬大樓（廈）管理委員會銷售勞務之收入，大樓（廈）管理委員會應依法辦理營業登記定依法課徵營業稅。大樓地下停車場收取停車費，是否課徵營業稅，仍是具體情形判斷之，若大樓停車場性質，如按次或計時收費，或提供停車位，定期供他人停車使用按期收費對外營業：依營業稅法第1條及第3條第2項規定，係屬銷售勞務範圍，大樓管委會應依同法第28條規定辦理登記並依法課徵營業稅。而如停車場性質為「供全體住戶使用，無對外營業」：大樓（廈）管理委員會，係基於守望相助，由於大樓（廈）各業主組織成立，無對外營業情形，免辦營業登記，所收管理費，應免徵營業稅。
實務上，部分管委會將此類租金或停車費收入作為社區資金補充來源，強調並無營利動機，但依稅法原則，「是否營利」重點在於行為是否構成對外提供有對價之勞務，而非資金用途。因此，只要行為構成與第三人有償交易關係，即為銷售勞務，依法即有納稅義務。
-房地-公寓大廈-管理組織-管理委員會-管委會
(相關法條=所得稅法第4條=加值型及非加值型營業稅法第1條=加值型及非加值型營業稅法第3條=加值型及非加值型營業稅法第8條=加值型及非加值型營業稅法第28條=)
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