公寓大廈管理委員會可以就公設瑕疵，與建商和解或進行訴訟嗎？
09 Jun, 2025
問題摘要：
公寓大廈管理委員會雖於社區事務扮演重要角色，但其法定權限應嚴守公寓大廈管理條例所規範之範圍，對於涉及區分所有權人與建商間私法關係之瑕疵爭議、賠償主張或和解協議等，管理委員會並無當然代理權，須依程序取得區分所有權人會議決議授權，否則其所為之行為對個別住戶不生拘束力。以兼顧社區整體運作效率與區分所有權人個別權益之平衡。
律師回答：
關於這個問題，依據公寓大廈管理條例相關規定，管理委員會之職權範圍，係以執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈之管理與維護工作為限，並非具有獨立代表全體區分所有權人對外處分權或法律處分之機關。
公寓大廈管理條例第3條第8款之定義，管理委員會為執行機關，其成員係由區分所有權人推選產生，目的在於處理公設日常維護、經費管理與共用部分之安全等事務。
管理委員會係指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人所設立之組織，其法定地位本質上為執行機關而非全體區分所有權人之代表機構。管理委員會並非法人，其所擁有的訴訟地位與對外處分權，必須建立在法令授權或會議明確決議的基礎上，否則所為行為將不具有全面法律效力。
又依第36條之列舉，管理委員會所能處理之事務限於共用設施之清潔維護、違規事件之處理、公共基金之運用、消防與公共安全申報、會計及財務管理等，皆屬管理性與執行性質之範疇，並未授權其可就涉及重大法律效果之事項與外部第三人進行具拘束力之協議或和解。
管理委員會之職務包括公共設施之清潔維護、公共基金之收支保管、違規情事之處理、公共安全申報、財務報告提出等，皆屬日常管理與行政執行性質，並未授予其處理住戶與建商間私法爭議、損害賠償、權利放棄或訴訟和解等具法律效果之權限。因此，當區分所有權人與建商就建築瑕疵或契約責任發生爭議時，是否提起訴訟、接受賠償或進行和解，須屬全體區分所有權人之共同意思表示，亦即須透過合法程序召開會議，依規約或法律所定比例通過決議，管理委員會始有權據以行為。
公寓大廈管理委員會之權責，僅在執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作而已 (參見公寓大廈管理條例第三條第八款) ，其無權就區分所有權人私法上糾紛與建商和解，故縱上訴人所屬之文心樓管理委員會就游泳池部分與被上訴人達成協議，接受補助款三十萬元，上訴人自不受拘束。原審謂上訴人所屬文心樓管理委員會既與被上訴人達成和解，自應依和解履行，自欠允洽。(最高法院91年台上字第2352號判決)
如管理委員會即使與建商就游泳池瑕疵部分接受三十萬元補助，亦無權因此拘束個別所有權人不得再主張其權利。換言之，若區分所有權人未經會議決議或個別同意，即使管理委員會與建商所達成之和解內容已有具體金額與履行方式，仍不能據以否定區分所有權人對建商主張之法定權益。基於此一理由，管理委員會若欲提起訴訟或進行和解，須先取得區分所有權人會議之明確授權或決議，特別是涉及損害賠償、瑕疵修復請求、和解金額之接受與條件設定等事項，均應回歸區分所有權人之共同決定機制處理。
實務上，建商與住戶因公設瑕疵引發之紛爭，性質屬於私法關係中的買賣契約履行問題，涉及所有權人與建商間之債權債務，非屬管理委員會單方面所能代為處理之事項。最高法院91年台上字第2352號判決即明確指出，管理委員會僅為執行機構，無權就區分所有權人對建商私法上之請求權進行處分或和解。即便管理委員會基於某些管理上的考量與建商達成補助或修繕協議，該協議亦僅對該委員會或參與者生效，對未同意或未授權之區分所有權人不生法律拘束力。
依民事訴訟法第40條及公寓大廈管理條例第38條，非法人團體如管理委員會即使具有當事人能力，亦須具備具體且合法授權，方能提起訴訟或進行和解，否則其行為將面臨權限不明、代表瑕疵、訴訟無效等風險。
因此，若公設如外牆、地下室、電梯、水管、消防設施等發生結構性瑕疵，管理委員會應先召集區分所有權人會議，提出瑕疵修繕或損害賠償之討論案，經合法程序決議授權後，方可代表全體區分所有權人對建商提出法律行為，包括催告、協商、和解或訴訟等；如未經授權即逕行與建商簽署和解書，不僅恐無拘束力，尚可能引發後續區分所有權人對管理委員會的追究與責任問題。
在法律解釋與制度設計上，雖賦予管理委員會一定之當事人能力與管理職權，但其地位本質仍非權利主體，而是社區之執行單位，故所有涉及住戶法律地位與財產利益之事項，仍應回歸區分所有權人集體決議之機制。
實務操作上亦可參考，部分社區會依規約明定，當涉及公共設施重大瑕疵或與建商交涉事項時，應有出席會議之全體所有權人三分之二或四分之三同意授權管理委員會始得代表社區處理，其目的即在兼顧社區效益與個人權益之平衡。因此，公寓大廈管理委員會面對公設瑕疵，雖可依第36條之管理職責進行初步修繕、調查與建商聯繫，惟如涉損害賠償或法律爭議處理時，應先取得會議決議或區分所有權人之授權始得合法進行訴訟或和解，否則其法律行為不具全面拘束力。此亦為確保管理委員會不因超越職權而造成社區分裂或法律風險之必要制度保障。
-房地-公寓大廈-管理組織-管理委員會-管委會
(相關法條=民事訴訟法第40條=公寓大廈管理條例第3條=公寓大廈管理條例第38條=)
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