公寓大廈區分所有權人會議得否限制管理委員被選舉人與選舉人資格？
09 Jun, 2025
問題摘要：
公寓大廈區分所有權人會議如擬限制管理委員會之被選舉人與選舉人資格，其唯一合法有效方式，乃為將該等限制條件以明文方式記載於公寓大廈規約中，並經區分所有權人會議依法決議通過。倘僅憑臨時會議決議或公告方式設定條件，則欠缺法定依據，無法對住戶產生拘束效力，反可能成為訴訟爭議之根源，動搖整體管理秩序與決策正當性。是以，基於合法性與社區和諧考量，所有關於管理委員參與權利之限制事項，均應事前依法透過規約程序明定，以昭公信與穩定社區治理機制。
律師回答：
關於這個問題，關於公寓大廈管理委員會之主任委員與管理委員，其選任、解任、權限、委員人數、召集方式及事務執行方式等，均應以公寓大廈管理條例第62條授權訂立整公寓大廈管理條例施行細則第2條第2款為依據，並明確載明於規約中始具法律效力。
換言之，關於管理委員會制度中所有核心程序與資格規範，如未經規約明定，縱然有區分所有權人會議之決議，亦難生拘束效力。
此項解釋亦適用於管理委員之被選舉人與選舉人資格，意即區分所有權人會議若欲限制何人得為管理委員候選人，或界定具何條件之區分所有權人方得參與投票，其限制內容亦應事前納入規約中並經合法程序通過。
若僅由會議臨時決議設定資格條件，將因未符條例及施行細則之明文規定，致決議失其效力，構成程序瑕疵。此項規範實係基於保障區分所有權人權益，避免少數人透過臨時或片面方式剝奪其他所有權人參與社區自治之權利，因此公寓大廈管理制度之根本精神在於事前透明與全體一致共識。
再者，實務上亦不乏社區因管理委員資格限制未載明於規約，僅以區分所有權人會議臨時決議方式訂定，例如要求候選人需具「居住事實」、或「不得為承租人」等條件，最終遭有利害關係人提起撤銷決議之訴，法院通常認為此類決議因逾越法律授權範圍，構成無效或得撤銷事由，甚而影響整體改選之效力。
內政部營建署90.7.20營署建管字第○四三八四七號函 按公寓大廈設有管理委員會者，其主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方式應於規約中明定，非經載明於規約者，不生效力，公寓大廈管理條例施行細則第二條第二款定有明文，所詢有關公寓大廈區分所有權人會議得否限制管理委員被選舉人與選舉人資格乙節，應依規約約定辦理。
因此，若社區確有實際管理需求，需就管理委員之資格設有特別限制者，應依照條例第23條之規定，透過區分所有權人會議合法決議修正或增訂規約，並依法報請主管機關備查，以確保其拘束力與合法性。此外，在保障公平參與與避免爭議之原則下，規約中有關被選舉人或選舉人之限制條件，應符比例原則、平等原則與誠信原則，且不得違反公寓大廈管理條例或其他相關法律之強制禁止規定。舉例而言，若規約載明限制未實際居住者不得被推選為管理委員，其目的為提升社區參與度與即時處理能力，尚可視為合理範圍內之契約自治表現；惟若限制條件涉及任意排除特定身分者或導致不公平差別待遇，則可能構成法律上之無效或顯失公平情形，遭法院否決。
-房地-公寓大廈-管理組織-區權會-區分所有權人會議-管委會-
(相關法條=公寓大廈管理條例第23條=公寓大廈管理條例第62條)
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