住戶中如有信託關係或係法人，應向受託人或法人通知，而非向實際居住者
09 Jun, 2025
問題摘要：
公寓大廈管理條例第30條雖未明定法人或信託財產所有權人之特殊通知方式，惟依內政部函釋及法院判決類推民法第56條之見解，區分所有權人若係法人或信託關係，管理委員會或召集人於召集會議時應確認其通知對象為登記簿所載之受託人或法人，並由其合法指派之代表人行使表決權，方符合法定程序。否則即有導致決議遭撤銷或無效之風險，此對整體社區治理與法定程序之維護均影響重大。區分所有權人會議作為公寓大廈集體意思表達與公共事項決策之基礎，其程序正當性具有重大意義。特別是開會通知作為程序起點，應嚴格依據條例及民法原則辦理，避免任何未合法送達之情形發生。未合法送達不僅構成程序瑕疵，更可能導致決議撤銷或無效，進而破壞區分所有制度下對共同事務所建立之運作穩定性。因此，管理委員會或召集人對於會議召集通知之發送，應秉持審慎原則，確保通知對象、內容與時限皆符合規定，以維護決議之正當性與法律效力。
律師回答：
關於這個問題，區分所有權人會議作為公寓大廈之最高意思決定機關，其召集程序必須嚴謹且合乎法定規定，否則將可能導致所作決議無效或得撤銷。依據公寓大廈管理條例第30條第1項之規定，召集區分所有權人會議應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容通知各區分所有權人，若有急迫情事須召開臨時會者，亦須以公告方式辦理且公告期間不得少於二日。
實務常見區分所有權人登記為法人者，法人應指派代表人行使會議權利，並須提出授權文件證明其代表地位。若通知未依法送達法人而誤寄至自然人住戶，亦構成違反程序。信託財產部分，如登記名義人為受託人，應以受託人為通知對象。若誤將通知寄予委託人亦屬無效送達。若區分所有權人為法人或存在信託關係，召集通知應直接送達法人或登記之受託人始為合法。
首先，依據信託法第1條及第22條規定，信託係委託人將財產權移轉予受託人，並由受託人依信託本旨為受益人之利益管理或處分信託財產，且必須以善良管理人之注意處理信託事務。是以於區分所有權登記簿上登記為所有權人者若為受託人，則其即為區分所有權人，應依條例第27條就其專有部分行使表決權及接收會議通知。若召集通知誤送至委託人而非受託人，即屬通知程序違反法令規定。
按「稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。」、「受託人應依信託本旨，以善良管理人之注意，處理信託事務。」分別為信託法第1條、第22條所明定，信託係以當事人間之信託關係為基礎，受託人既係基於信賴關係管理他人之財產，自須依信託行為所定意旨，積極實現信託之目的（信託法第22條立法理由一參照）。是以，依信託法第1條及第22條規定，受託人須依信託本旨管理或處分信託財產，並須以善良管理人之注意處理信託事項。又按「區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。」、「專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。」、「區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。」、「各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。」為公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第3條第2款、第3款、第7款、第27條第1項所明定，是信託關係之受託人已登記為所有權人該受託人於區分所有權人會議表決權之行使及計算，依條例第27條規定辦理，內政部94年11月10日台內營字第0940086979號函已有明釋…(內政部102.7.15內授營建管字第1020807662號函)
其次，若區分所有權人為法人者，公司作為法人並無自然實體，應由法人依內部決議指派代表人行使其權利。該代表人與法人間之關係屬民法委任關係，相關授權文件雖非法律強制規定，但仍應由法人或其代表人提出足資證明其代表權限之文件，始得出席會議並行使表決權。因此，管理委員會或召集人於發出開會通知時，若已知區分所有權人為法人，則應將通知送達法人並要求其指派代表人參加，以符合通知程序要求。
按「區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席；......」公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第27條第3項定有明文。另按「另依經濟部94年7月26日經商字第09400576240號函示，『按公司為法人一種，並無自然實體，應指派代表人行使權利。』，至有關上開法人指派代表人之相關事宜，請依經濟部95年3月27日經商字第09500532900號函檢送該部79年1月31日商216577號函略以『．．．該代表人與法人間，乃該代表人受任為法人處理事務，其性質應為民法上之委任，該代表人向公司辦理相關事宜，應檢具何項文件，係屬公司內部事項，公司法並無明文規定，宜委諸公司自行決定，由法人或代表人出具足資證明其委任之關係文件以憑辦理。』之規定辦理。」本部95年4月13日台內營字第0950056147號函（如附件）已有明釋，故區分所有權人如為法人，其指派代表人行使權利時，該代表人係受任為法人處理事務，非屬條例第27條所稱「因故無法出席區分所有權人會議」之情形。)內政部營建署103.2.10營署建管字第1032902138號函)
公寓大廈雖屬非法人團體，然其性質已近似社團法人，其意思決定機關所為決議之效力應類推民法第56條規定。依此，若區分所有權人會議之召集程序違反法令，則所作決議屬得撤銷之決議；若決議內容違反法令或規約，則屬無效。因此，如會議通知對於法人未送達法人本體或代表人、對信託物件未通知受託人，該次會議所作成之決議即可能因程序瑕疵而受撤銷或無效之影響。尤其值得注意的是，依條例第27條規定，數人共有一專有部分時，須推由一人行使表決權；法人或信託下之所有權亦須有其合法代表出席會議。
未合法送達之效力為何？
未合法送達開會通知的區分所有權人會議，實務上將產生程序瑕疵，足以影響該會議所作決議的效力，甚至可能導致決議無效或得撤銷，原因在於區分所有權人未受正當通知而喪失參與表決機會，已構成對其參與權之侵害。
公寓大廈管理條例第30條第1項規定，召集區分所有權人會議時，召集人應於會議召開前十日以書面通知各區分所有權人，載明開會內容及時間地點等重要資訊。此一書面通知義務旨在保障所有區分所有權人得以充分知悉並參與會議決策。
雖條文並未明列違反通知程序的法律效果，然依同條例第1條第2項規定「本條例未規定者，適用其他法令」，實務及學理普遍認為可類推適用民法第56條有關社團總會決議的規定。依民法第56條第1項，總會召集程序或決議方法違反法令或章程者，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷該決議；第2項則進一步指出，決議內容違反法令或章程者無效。
儘管公寓大廈住戶非法人組織，其性質與社團法人相近，區分所有權人會議作為意思決定機關所作之決議，自應類推適用民法第56條之規定。
「民法第56條第2項明定，總會決議之內容違反法令或章程者，無效；而觀其公寓大廈住戶之性質，雖為非法人團體，惟應可認和社團法人相近，故有關區分所有權人決議之效力未於公寓大廈管理條例裡明定，自可認有類推民法之適用，故當區分所有權人會議之召集程序等違反約定時，自屬無效。」(臺灣嘉義地方法院99年訴字第113號民事判決)
若召集程序違反規約或法令，例如未送達通知予應受通知者，應屬民法第56條第1項所指之召集瑕疵，得為撤銷。當召集人未將通知送達登記為區分所有權人之法人或信託關係中之受託人，即屬未合法送達，該所有權人於會議中未能行使表決權，不僅程序不當，更可能導致實質不公。特別是若該次決議內容涉及財務分攤、管理方式重大變革、設施改建等攸關其權利義務之議題，未經正當通知而缺席將嚴重損害其利益。
若受通知人為多人共有人，依條例第27條規定須推由一人行使表決權，未推定代表人或未確實通知代表人者，亦可能因通知對象不確定而產生爭議。
上述各類情形皆顯示，區分所有權人會議開會通知須針對所有登記在案之合法權人個別送達，並不得以社區公告、轉交住戶等方式簡略處理。否則，其後決議即便表面上程序完整，實則已失正當性，將遭面臨被撤銷或宣告無效之法律風險。實務上亦曾見法院基於召集瑕疵而撤銷整體會議決議。
故管理負責人或召集人於發出會議通知前，應詳實查核所有專有部分登記資料，確認通知對象是否涉及法人、信託或共有等特殊情形，並確保依法通知。一旦因未合法送達造成程序不備，將使管理組織或整體住戶需面對決議無效或訴訟風險，對公寓大廈治理秩序與社區和諧皆為一大損害。
臺灣臺北地方法院99年簡上字第154號民事判決意旨「公寓大廈管理條例第30條第1項規定區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。至於公寓大廈住戶區分所有權人決議之效力，公寓大廈管理條例並無明文規定，該條例第1條第2項規定，本條例未規定者，適用其他法令之規定。而公寓大廈住戶之性質雖屬非法人團體，惟由其性質觀之，已與社團法人相當接近，故關於其意思決定機關所為決議之效果，應類推適用民法第56條關於社團總會決議效力之規定。」
為公寓大廈最高意思機關之區分所有權人會議之程序也必須越來越嚴謹。區分所有權人會議的開會通知，管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員一定要注意，公寓大廈區分所有權人如有信託關係或係法人之情形，區分所有權人會議即應向受託人或法人通知，由其指派代表人出席區分所有權人會議行使其權利，始符合通知程序規定之要求。假如違反呢？依{臺灣臺北地方法院99年簡上字第154 號;臺灣嘉義地方法院 99年訴字第113號民事判決}類推民法56條規定，區分所有權人會議之召集程序違反時，所作成決議自屬56條第一項之「得撤銷」之決議。那就嚴重啦！所以通知時一定要特別留意。
-房地-公寓大廈-管理組織-區權會-區分所有權人會議-決議方式
(相關法條=公寓大廈管理條例第4條=公寓大廈管理條例第6條=公寓大廈管理條例第15條=
公寓大廈管理條例第16條=公寓大廈管理條例第23條=民法第799-1條=民法第793條=民法第184條=民法第195條=)
瀏覽次數：10
