積非成是？住戶要求通知可以在樓梯間堆放雜物，這樣是否合法？
09 Jun, 2025
問題摘要：
大樓建築物及其共用部分的使用及管理，雖然基於多數區分所有權人會議的自治決議或規約內容，得為約定及調整，惟該等約定不得逾越法定規範。亦即，大樓全體區分所有權人或個別住戶，不論其基於所有權、使用權或經會議決議所享有之管理、使用、收益等權利，均不得違反都市計畫法、區域計畫法、建築法及公寓大廈管理條例本身之強制規範。根據第9條第一項規定，各區分所有權人按其應有部分比例，對建築物共用部分及其基地有使用與收益之權，理論上為全體所有權人之共享資源，但於實際運用上應符合同條第2項所定「依其設置目的及通常使用方法」原則。若另有特別約定，雖原則上從其約定，然同條第三項明確規定，該等約定不得違反前開法規，是以社區規約或區分所有權人會議之決議若有違背法令之處，即屬無效。
律師回答：
關於這個問題， 區分所有權人會議中，住戶提議於規約或決議中加入「樓梯間擺放雜物者」條款是否合法一事，應從公寓大廈管理條例關於規約或決議效力加以討論。
首先，大樓樓梯間係屬共用部分，其使用與維護必須遵循法定規範與建築安全標準。依該條例第16條第2項明文禁止住戶於樓梯間等處堆置雜物，意在確保逃生通道暢通與消防安全不受妨害，因此，任何與此條文相牴觸之社區規約或決議，均涉及違反強制法規之疑義，將導致該規約條款無效。民法第71條規定，法律行為違反強制或禁止規定者無效，是則本案所謂「管理委員會得消極不予制止」實質等同於允許違法情形持續發生，違反前開條例之禁止規範，無論經區權人會議何種比例通過，均屬無效規約，對社區及主管機關均無拘束力。
第16條，住戶於大樓使用上之具體禁止事項，其中包括不得任意棄置垃圾、排放污染物或製造惡臭、喧囂、振動等擾人行為，尤其於私設通路、防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等公共通行空間，更明確禁止堆置雜物、設置柵欄、門扇、廣告物、路障或占用停車位等妨害通行與安全之使用行為。此等限制的目的，在於確保社區居住品質與避難安全，不僅適用於個別住戶，更約束全體管理委員會或其他由住戶組成之自治組織。
再者，公寓大廈管理條例第9條第3項已明白指出，關於共用部分之特別約定，除不得違反本條例外，亦不得違反區域計畫法、都市計畫法與建築法令之規定。樓梯間為避難逃生與防火動線之一環，依現行建築設計規範與消防安全要求，應維持通暢與無障礙狀態，不能以任何名義堆置妨礙逃生之物品。若容許社區制定規約賦予管委會得不制止此等行為，等同鼓勵違法使用共用空間，不僅與社區公共安全政策相悖，亦削弱法律賦予管委會對違規行為應為制止之義務。
儘管法律允許區分所有權人就共用部分的使用及管理作出約定，但如第9條第3項所定，前二項所為之約定不得違反公寓大廈管理條例或其他相關法令。故例如區分所有權人會議決議開放樓梯間供住戶放置鞋櫃，或同意於防火間隔設置雜物櫃，即使獲得多數通過，仍將因違反第16條禁止性規定而屬無效決議。再如規約擬定條文宣稱管理委員會「得對堆放雜物者消極不為處置」，將構成對主管機關依法監督義務之抵觸，亦屬違法。此處法律上已明白規範，對於公共空間之使用應以安全、消防、公共秩序為優先原則，任何違反上述法律規定之契約、規約或決議，皆不得生效。
其次，若有住戶於樓梯間堆放雜物，除可依條例第16條第四項由管理委員會主動制止外，若經制止而未改善者，管理委員會得報請直轄市或縣市主管機關處理，依第49條規定處以罰鍰四萬至二十萬元，並得連續處罰。如違規情節嚴重，且屢勸不改，管理委員會更得依第22條於會議通過後向法院訴請其強制遷離或強制拍賣區分所有權，其法律責任不可忽視。
再進一步而言，如住戶於火災發生時因堆置雜物導致阻塞逃生通道，致生危險者，甚至可能觸犯刑法第189-2條，面臨三年以下有期徒刑之刑責，故此類行為絕非單純私領域之管理問題，而是涉及公眾安全與法律秩序維護之課題。
住戶若於區權會中聯合提出修正規約之議案，擬將違法行為合理化或予以消極縱容，將面臨法律無效與主管機關駁回之風險。即便該提案在形式上經區分所有權人會議所通過，若其內容違反上述強制法令，即屬無效，不具有法律拘束力。如有區分所有權人不服該決議內容，亦得依民法第56條類推適用，於會議後三個月內向法院提起撤銷訴訟；若會議召集程序有瑕疵或非合法召集人所召集，則可另提起確認決議不成立之訴訟。
此外，建築技術規則與建築法亦對共用設施之設置、使用及維護有所規定，例如防火間隔與避難動線需保持暢通、安全，若社區住戶或管委會違反相關設置標準，即使無災害發生，亦可能構成行政違法責任，甚或面臨民事損害賠償或刑事追訴之風險。因此實務上不可僅因社區住戶間之多數共識或習慣，逕行背離法定強制規範，否則即便表面上達成共識，該等共識亦不得主張對外或對主管機關具拘束力。
最後，本案所涉及之問題並非單一住戶習慣或便利性可以作為正當化理由，其實質關係到整體社區逃生安全與法定管理制度的正當性與完整性。管理委員會身為區分所有權人會議所設置之執行機關，依法負有維護公共安全與執行法定職務之責，不得因規約或區權會議決議之形式包裝而免除其執行公寓大廈管理條例所賦予之法定責任。因此即使在社區中出現部分住戶聯合提出放寬公共安全規範之主張，仍應以法律優先與公共利益為核心判準，嚴格審視並排除任何違反公共安全原則與法令強制規定之主張，確保整體社區得以在合法、安全、有序的管理架構下正常運作與永續發展。
-房地-公寓大廈-管理組織-區權會-區分所有權人會議
(相關法條=公寓大廈管理條例第10條=公寓大廈管理條例第19條)
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