區分所有權人會議應有多少人出席、多少人同意才能做成決議？
09 Jun, 2025
問題摘要：
區分所有權人會議之決議效力，須以合法召集程序、法定出席及表決標準為基礎，原則上依第31條須有三分之二以上之出席及四分之三以上之同意，若未達成，則依第32條程序召開再議會議，出席門檻及表決比例得以降低，惟需完成會議紀錄送達與公告後，經七日內無過半數反對意見方得成立。此制度設計兼顧社區自主管理實務與程序正當原則，實務上應善用召集人制度、強化會前宣導與會後紀錄程序，並妥善保存會議紀錄以備事後查驗，俾能有效提升決議效力之正當性與安定性。
律師回答：
關於這個問題， 區分所有權人會議係公寓大廈共同生活體中最重要之自治機制，其所形成之決議將對全體住戶具有拘束力，影響社區管理制度、公設使用規範乃至財務支出等重大事項，故立法者對其出席人數與表決門檻設定明確法定標準，以確保程序之正當性與決議之代表性。
依據公寓大廈管理條例第31條之規定，區分所有權人會議之決議，除非規約另有明確規定，原則上須有三分之二以上之區分所有權人出席，且其所占全部區分所有權比例合計亦應達三分之二以上，始得進行決議程序；在此高門檻之出席基礎下，尚須取得出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計四分之三以上之同意，始可作成合法有效之決議。此一制度設計係為兼顧人數與面積雙重代表性，避免少數人以少數面積左右全體社區重大事務，亦防止持有大量區分所有權者壟斷決策權。
然而，由於實務上多數社區面臨住戶分散、參與意願低落等問題，致第一次召集會議難以達成上述法定出席及表決標準，故條例第32條設有「再召集會議」制度，作為程序性補救措施。依其規定，若第一次召開會議時，出席人數未達三分之二或其區分所有權比例未達三分之二，亦或出席人數未通過四分之三同意門檻，則可由召集人就相同議案重新召開會議。再召集之會議，其召開標準得以相對降低：只需有區分所有權人三人且其區分所有權比例合計五分之一以上之出席，且須取得出席人數過半數及其區分所有權比例過半數之同意，即可形成決議。此種彈性設計，實係在社區實務運作困境下所容許之折衷措施，目的為促進社區自主管理機制得以順利推展，惟仍兼顧代表性原則。
需注意的是，再召集會議所作成之決議並非即時生效，尚須依條例第32條之附帶程序完成確認。會議主席應於決議成立後十日內，將會議紀錄以書面送達全體區分所有權人並公告之，其後七日內，任何區分所有權人如對該決議持反對意見，得以書面提出異議，若異議人數及其所占區分所有權比例未超過全體之一半，該決議即視為成立。反之，若達到半數以上之反對，則決議不成立。此為一種延遲確認制度，目的在平衡小型出席決議之合法性與全體住戶之知情參與權，防止少數出席人於人數稀少情形下迅速作成重大決議，確保社區重大事務仍為多數區分所有權人所能接受。
此外，亦須強調，即便召集會議之出席與表決門檻符合前述法定標準，但若該會議之召集程序有違法瑕疵（如未經法定召集人召集、開會通知不符規定、議程變更未依法公告等），則該決議仍可能因程序不合法而被法院撤銷或確認無效。實務上最常見爭議即在於區分所有權人會議由非法定召集人擅自召開，或未依法定期間通知，致程序瑕疵而影響決議效力。對此，依民法第56條規定，若係因程序瑕疵而作成決議，區分所有權人於當場提出異議者，可於決議後三個月內提起撤銷訴訟；若會議根本未合法召開，甚至可提起確認決議不成立或無效之訴，法院亦多有相關裁判見解。
-房地-公寓大廈-管理組織-區權會-區分所有權人會議
(相關法條=公寓大廈管理條例第31條=公寓大廈管理條例第32條=民法第56條=)
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