區分所有權人會議應如何召開？
09 Jun, 2025
問題摘要：
區分所有權人會議之召開須符合以下幾個步驟與要件：首先，依會議性質由起造人、管理組織或住戶互推或申請主管機關指定召集人；其次，召集應以書面或公告方式通知，並符合期限規定；最後，召集人應依條例進行議事主持，會議記錄應詳實、決議須符合法定定額始得生效。整體而言，區分所有權人會議之召開制度旨在透過民主機制使全體住戶能共同參與社區事務決策，同時亦藉由法律明文規範召集程序與召集人資格，以防止任意召集會議造成社區決策紛亂。各公寓大廈實務運作上，應熟稔相關規定，依法產生召集人、依期發出通知、依法主持會議，方能確保區分所有權人會議決議具備程序正當性與法律效力，避免日後住戶間紛爭及行政訴訟之衍生，進而維持社區之和諧與公共事務之穩定運作。
律師回答：
關於這個問題，區分所有權人會議為公寓大廈管理制度中之最高決策機關，其所作成之決議關係全體住戶及建築物共用部分之管理維護，故其召開程序、召集人資格及通知方式等均須嚴格依據公寓大廈管理條例之規定辦理，以確保程序正當與決議效力。依據條例第28條規定，第一次區分所有權人會議之召開係於建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上且其區分所有權比例亦合計達半數以上時，起造人即負有於三個月內召集會議之義務，召集目的為成立管理委員會或推選管理負責人，並完成對主管機關之報備手續；如起造人為數人，則應互推一人召集，會議若因出席人數或比例不足未能成立管理委員會，起造人仍應就同一議案重新召集一次。此階段起造人尚未交出管理權責前，仍為暫時之管理負責人，依法負擔公寓大廈之基本管理責任。
至第一次會議後之定期或臨時會議，則依條例第25條規定召開。定期會議每年至少一次，為維持社區運作之必要；若遇重大事故需緊急處理，或經區分所有權人五分之一以上及其比例合計五分之一以上以書面載明目的及理由提出召集，亦應召開臨時會議。召集人原則上應具區分所有權人資格，得由管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員擔任。倘若無上述人員，則由區分所有權人互推一人為召集人，召集人之任期為一至二年，得連選連任一次，除非區分所有權人會議或社區規約另有規定，否則預設為一年一任。如互推無法成立召集人，則依第25條第4項，區分所有權人可申請直轄市或縣（市）主管機關指定臨時召集人，主管機關亦得視實際需要逕行指定，或依規約輪流擔任，臨時召集人之任期至新召集人互推產生為止。
就會議召開方式而言，根據第30條之規定，召集人應於會議召開前十日以書面通知全體區分所有權人，內容應載明會議議程、時間、地點及相關事項，若為急迫情事須召開臨時會議，則得改以公告方式通知，惟公告期間不得少於二日。須特別注意的是，管理委員選任屬重大人事事項，必須在開會通知中明確列出，並不得以臨時動議方式提出，違反者決議無效。再者，依條例第25條明文，區分所有權人會議若非由依法產生之召集人召集，則其所為決議即不生效力，實務中若係由無召集權人召開會議，不論其表決內容為何，均可能因程序瑕疵而被法院撤銷或宣告無效。
-房地-公寓大廈-管理組織-區權會-區分所有權人會議
(相關法條=公寓大廈管理條例第28條=公寓大廈管理條例第25條=公寓大廈管理條例第30條=)
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