區分所有權人會議之召集人如何產生？一般住戶可當召集人嗎？
06 Jun, 2025
問題摘要：
召集人制度之設計係建立在所有權與責任並行的原則上，藉由區分所有權人對社區管理之參與與互推機制，確保區分所有權人會議得以合法運作。對於尚未設立管理組織或管理人已離任之公寓大廈，應儘速依規程互推召集人，或向主管機關申請指定臨時召集人，以啟動管理程序、維護社區秩序。此亦意謂每位區分所有權人除享有物權與管理利益外，亦有責任參與及推動社區治理，確保集體生活空間之良善運作。
律師回答：
關於這個問題，區分所有權人會議作為公寓大廈管理制度中最重要的意思決策機關，其能否合法召開關鍵即在於召集人之產生與資格是否符合公寓大廈管理條例之規定。
當公寓大廈登記完成且其建築物所有權之區分所有權人達半數以上，並且其權利比例合計亦達半數以上時，起造人即有義務應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，以完成成立管理委員會或推選管理負責人等重要事項，並應報請所在地直轄市、縣（市）主管機關備查。此為公寓大廈初期管理制度設立之起點，在尚無既有管理組織前，由起造人依法律負責召集與主持。
依公寓大廈管理條例第28條第1項規定：「公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。」
至於區分所有權人會議日後之召集人產生方式，原則上應由具有區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員擔任召集人，該條並明文規定：管理負責人、主任委員或管理委員若喪失區分所有權人資格時，自喪失當日起即視同解任，其召集職權自然失效。若公寓大廈尚未設立管理委員會，或無任何區分所有權人擔任上述職務時，則應由全體區分所有權人互推一人為召集人。此種互推機制確保即便未成立管理組織，區分所有權人仍可依民主程序推舉代表人，召集會議維繫社區管理運作。
第25條第3項規定：「區分所有權人會議除第二十八條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期一至二年，連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次。」
關於此互推召集人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定辦理，得為一至二年，並可連選連任一次；倘若會議或規約並未對任期加以規定，則預設為一年，亦可連選連任一次。實務上若區分所有權人無法互推產生召集人，則依同條第4項規定，任一區分所有權人得向所在地直轄市或縣（市）主管機關申請指定臨時召集人；若無人提出申請，主管機關得依職權指定一名區分所有權人為臨時召集人，或依規約規定採輪流擔任召集人之方式，該任期持續至成功推選出正式召集人為止。
第25條第4項規定：「召集人無法依前項規定互推產生時，各區分所有權人得申請直轄市、縣（市）主管機關指定臨時召集人，區分所有權人不申請指定時，直轄市、縣（市）主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人，或依規約輪流擔任，其任期至互推召集人為止。」
此機制係為防範召集程序停滯，保障社區管理之延續與穩定。關於一般住戶是否得擔任召集人一事，須回歸區分所有權人之資格判斷。
依公寓大廈管理條例第3條第2款定義，區分所有權人係指就公寓大廈專有部分登記為所有權人者，亦即登記於不動產謄本之屋主。而住戶僅指實際居住使用該專有部分之人，包括親屬、承租人或受讓人等，若其未於登記上具區分所有權人身分，自不得擔任會議召集人。是故，並非所有住戶皆有資格為召集人，惟符合條例所定資格者，如具備所有權登記之一般區分所有權人，即便並未擔任其他管理職務，仍可依互推機制成為召集人並依法執行會議召集事務。
-房地-公寓大廈-管理組織-區權會-區分所有權人會議
(相關法條=公寓大廈管理條例第3條=公寓大廈管理條例第25條=公寓大廈管理條例第28條=)
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