公寓大廈區分所有權人會議決議之規約，其決議事項較法令所容許條件，採更嚴格標準者，是否「抵觸」無效？

06 Jun, 2025

問題摘要：

公寓大廈規約若對專有部分採取較都市計畫或建築法規更為嚴格之使用限制，雖不當然無效，但其效力仍須符合契約正當性原則、公平性原則及不得違反法令強制規定之要件。實務上應審慎評估該限制是否屬於合理自治範疇，抑或形同逾越法定範圍之限制措施，一旦造成他人重大損失或對原法令容許權利形成實質剝奪，即可能被認為與公共利益相悖而無效。為避免爭議，規約條文擬定時應兼顧法令適用、住戶權益與社區共同利益，確保其具備法律上之正當性與可執行性。

律師回答：

關於這個問題，關於公寓大廈區分所有權人會議決議所訂立的規約，其內容若較都市計畫法、區域計畫法或建築法等公法規定採取更嚴格標準，是否即屬「抵觸法令」而無效，實務與學理間存在一定討論空間。

公寓大廈管理條例第23條規定，區分所有權人得以會議方式訂定規約，以規範公寓大廈及其基地、附屬設施之管理使用，以及住戶間的相互關係，並依第24條之規定報請主管機關備查。依據最高法院三十年上字第一二一號判例意旨，全體區分所有權人為促進共同利益，於法律允許範圍內，得就專有部分之使用或處分加以規範。因此，公寓大廈規約雖屬於私權契約性質，但於特定事項上，亦具有類似自治規範之地位。

然而，民法第148條第1項明確規定：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。」若規約內容僅為特定住戶私益考量，而對他人產生重大不利，即有違此條規範。如都市與區域計畫劃設使用分區與管理制度，係基於促進整體地區人民福祉與公共利益之目的，對土地使用、建築行為加以指導與限制。

依公寓大廈管理條例第二十三條及第二十四條規定，公寓大廈全體區分所有權人基於公寓大廈區分所有權人間共同利益固得透過區分所有權人會議決議之規約訂定方式，訂定有關公寓大廈專有部分之使用或處分(參照最高法院三十年上字第一二一號判例意旨)。

惟查「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。」民法第一百四十八條第一項定有明文；復查都市計畫地區或區域計畫地區內各使用分區之劃定及使用管制，係為考量該地區人民之公共利益所為之規劃(都市計畫法第三條、第三十二條、區域計畫法第三條及第十五條規定意旨)，對各該土地所有權人而言，其依都市計畫法、區域計畫法及建築法等相關規定之容許條件下建築使用土地及建築改良物，固為法律賦予之權利，就考量該地區人民之公共利益而言，亦係以公法對於該土地所有權人所予以之限制。

復查「權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的。」為最高法院七十一年臺上字第七三七號判例意旨所揭示：是以，公寓大廈規約，係屬私權契約之一種，其內容自不得採較都市計畫法、區域計畫法或建築法令所容許條件更嚴格之標準，但其約定內容所涉私人利益大於公共利益者，基於契約自治原則，尚無不可。

土地與建築物所有人依前述法規行使使用或改良之權利，原即為法律所明文保障，屬合法行為。倘若公寓大廈規約片面加諸更為嚴格之限制，即可能產生與公法規範相牴觸之疑慮。至於如何認定是否違反公共利益，「權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因行使該權利所得之利益，與他人或國家社會所受損失間加以衡量。」若前者所獲利益輕微，而後者所受損害巨大，則其權利行使即有可能被視為不法行為。

因此，若某一公寓大廈規約以區分所有權人會議決議方式限制專有部分之使用，例如禁止設置特定合法用途商業設施，或限制合法使用權範圍者，雖未必必然無效，但其合理性與合法性需視該約定是否顯失公平、是否違反法定使用規範、是否對其他權利人造成過當負擔或剝奪權利，以及是否有報主管機關備查等要件，

如該限制超出法律容許範圍，或未經正當程序設立、無合理正當目的與比例原則，即有遭法院宣告無效或撤銷之風險。亦即，若規約係依據區分所有權人共同合意而定，且未超出法律所設範圍者，其拘束力基於契約自由原則，仍應獲肯認。

舉例而言，都市計畫所許可之用途可能包含住宅及商業使用，但區分所有權人若基於社區環境安寧、生活品質考量，經合法程序決議禁止某類商業行為，倘此約定未逾越比例原則、亦未剝奪區分所有權人之根本權利，則實務上多認此類規約並不當然違法無效。