公寓大廈區分所有權人問卷方式可否視為區分所有權人會議決議？
06 Jun, 2025
問題摘要：
問卷無法當然替代區分所有權人會議決議程序，僅具有參考或輔助功能，不得作為決議之依據而付諸執行。僅有經正式會議決議授權所實施且執行方式合法之記名問卷調查，方有可能被視為具準決議效力，惟其仍應於事後公告並作成紀錄以符合法定程序要求。因此，管理委員會為維護決策合法性與住戶權益，應依法召開區分所有權人會議辦理決議，避免因程序違法而導致爭議或法律責任。
律師回答：
關於這個問題，在公寓大廈的實務運作中，為避免召開正式區分所有權人會議引發住戶間的爭執或增加行政成本，有些管理委員會會以問卷調查、意見表、票選單等方式，彙整住戶意見以作為公共事務決策依據，然而此種問卷方式是否具有法律效力，是否可以替代區分所有權人會議決議，須依《公寓大廈管理條例》相關規定加以判斷。
該條例第30條至第34條明文規範，區分所有權人會議的召開、決議、通知及紀錄保存等事項均有明確程序，會議應由召集人於會前十日以書面通知各區分所有權人，載明開會內容，管理委員之選任等重大事項不得以臨時動議方式提出；會議得以定期或臨時召開，臨時會雖可公告方式為之，但公告期間不得少於二日。
依第31條規定，區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有全體三分之二以上區分所有權人及其持有比例合計三分之二以上出席，並經出席人數四分之三以上同意，及其出席比例亦達四分之三以上方為有效。
若第一次會議未達法定出席門檻或表決條件，第32條則允許召集人就同一議案重新召開會議，第二次會議僅需區分所有權人五分之一以上出席且比例亦達五分之一，決議門檻則為出席人數及比例過半。該條並規定，如第二次會議決議後七日內無過半反對者，決議視為成立。
因此，明顯可見《公寓大廈管理條例》對於區分所有權人會議有其嚴謹的程序要求，會議之召開、表決方式、決議條件及紀錄公告皆有法定標準。由此觀之，單純以問卷或選票方式向全體住戶發送並彙整回收，雖具參考價值，但不符合法定區分所有權人會議之形式，無法構成具有法律拘束力之有效決議。
以問卷替代會議違反法定程序，不得據以執行涉及住戶權利義務之管理措施，尤其在處理如管理費調整、重大修繕、外牆增設設施、樓地板用途變更、共用部分規定修改等需會議決議之事務，問卷無法取代會議，相關執行恐將因程序瑕疵而被訴撤銷。
但若問卷為經正式區分所有權人會議決議授權所實施，且執行方式符合會議授權範圍與形式，例如以記名方式、具法律意義之表決書格式進行意見徵集，其結果則可能被認為具決議效力。例如會議中明確通過「以記名問卷代替書面表決程序」且其操作與回收均有確實紀錄保存、經主席簽署並公告結果，即有其準決議之效力。
然而即便如此，仍應遵守第34條所定之會議紀錄作成、出席名簿與委託書保存與公告義務，方可確保該「授權性問卷決議」之合法性。
至於第33條則進一步強調區分所有權人會議之決議，涉及專有部分變更為共用、外牆或樓頂增設設備等敏感議題時，仍須取得相關樓層或專有部分所有人之同意，亦即即使問卷表達多數意見，亦不能逾越法令所設定之附加條件。
-房地-公寓大廈-管理組織-區權會-區分所有權人會議
(相關法條=公寓大廈管理條例第31條=公寓大廈管理條例第32條=公寓大廈管理條例第34條=)
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