區分所有權人會議之召集人應如何決定？

06 Jun, 2025

問題摘要：

區分所有權人會議的召集人制度具有分階段之轉換特性，係為配合管理機構成立與實質管理能力之整合。初期過渡期間由互推產生召集人，其權限僅限於未成立正式管理機構之前；一旦成立管委會並由具區權人資格之主任委員或管理負責人產生，則召集人職權依法應回歸該法定職位行使。至於原召集人是否仍能召集會議，應視是否具備法定身份與授權，否則其召集之程序將不符條例規定，決議亦可能因此不具效力。爰此，建議社區於完成推選後，應即確認現任管理階層是否具區權人資格，並依據條例規定更新會議召集程序，確保組織運作合法有序，避免後續法律爭議。

律師回答：

關於這個問題，依公寓大廈管理條例相關規定，區分所有權人會議之召集人制度，隨著公寓大廈管理階段的進程而有所變動，其目的在於確保社區治理運作的穩定與法定程序之正當性。

該條例明定，當公寓大廈尚未推選管理負責人或成立管理委員會時，應由區分所有權人互推一人擔任召集人，召集並主持區分所有權人會議，若無法互推，則得申請主管機關指定臨時召集人，確保會議召集機制之運作不中斷。

然當該公寓大廈完成推選管理負責人或已成立管理委員會後，條例第25條明確規定：「區分所有權人會議除第二十八條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人」，因此，原本基於過渡期間互推產生之召集人，其職權應即隨法定管理機構之建立而告終結。

實務上亦認為，若已依法成立管理委員會並由其互推產生主任委員，則依法即應由該主任委員負責召集區分所有權人會議，不再由早期互推產生之召集人行使該項職權，否則即屬程序瑕疵，所作決議可能因此無效。

進一步觀察，條例第29條亦規定，主任委員、管理委員及管理負責人之選任、解任、職權等事項，應由區分所有權人會議決議或依規約辦理，表示管理階層一旦合法成立後，其對內執行及對外代表性均具有法定地位與功能，特別是主任委員對外代表管理委員會，其召集區權會亦基於該條例授權，已不需再回溯早期互推之召集人機制。

故若大樓已成立管委會並由管委互推主任委員，或經合法程序選任具區分所有權人身分之管理負責人，則依法應由其作為後續區權會召集人。至於原先互推之召集人，其地位即喪失召集人資格，縱使其仍擁有區分所有權人身分，亦應依第25條改以其管理委員或主任委員身分參與會議事務，僅得依區權會規定方式表決，而不得再單獨對外主張其具召集權。

反之，若管理委員會雖已成立，但所選任之主任委員、管理委員或管理負責人並不具區分所有權人身分，亦即不具備召集人資格，則依法仍應由區權人互推召集人，或經申請由主管機關指定臨時召集人，直到具資格之管理階層成立為止，方得依條例第25條改由其召集會議。

此外，條例明訂，主任委員或管理負責人喪失其區分所有權人資格時，即視為解任，相關職務即喪失，亦即喪失召集人資格，其召集之會議亦可能因無召集權而生程序瑕疵，相關決議恐遭撤銷，故社區運作中應格外注意管理人員之資格變動與任期之合法性。