大樓管道間漏水 誰該負責修繕？
06 Jun, 2025
問題摘要：
管道間漏水牽涉共用與專有管線之劃分問題，應以專業技術鑑定為準，明確釐清漏水原因與責任歸屬後，依據公寓大廈管理條例第10條與第12條規定進行費用分擔與修繕安排，避免因推諉或誤判造成住戶權益受損，並確保社區整體管理與修繕秩序之健全。
律師回答：
關於這個問題，在公寓大廈中出現管道間漏水情況時，最常遇到的爭議即是「誰應該負擔修繕費用」。以本案為例，住戶居住於5樓，發現夾層天花板出現水漬與漏水，初步排除自身浴室問題後，經由機電公司查驗，挖開牆壁並追查管線後發現漏水源來自2樓的給水管，雖然漏水點出現在6樓樓板處，但屬於2樓的供水系統。此種狀況下應如何區分責任，需依公寓大廈管理條例相關條文及漏水原因所屬管線之性質判定。
處理漏水問題的首要工作是確定滲漏原因與範圍，再依據公寓大廈管理條例第10條與第12條分辨是專有部分或共用部分，如為前者則由對應住戶負責，如為後者則由管委會或全體住戶共同處理，若涉及住戶單方過失，亦得事後追償，唯有依法處理並善用協調與鑑定機制，方可兼顧權益保障與社區和諧。
公寓大廈管理條例第10條與第12條之規定，若該漏水管線屬於「公管」即共用部分，其修繕維護責任由管委會或管理負責人負責，並應由公共基金支出，或依各區分所有權人所持應有部分比例共同分攤；但若該漏水為屬於「私管」，即專屬於特定住戶或樓層的管線，則維修責任由其所有人負擔，並應承擔相關費用。
又若屬於專有部分中的共同壁、樓地板內的管線漏水，則應由上下樓層相關住戶共同負擔維修費用，除非能證明係可歸責於某一戶之故意或過失所造成，始得由該住戶單獨負責全部費用。
若經專業建築師或技師鑑定結果確認該條給水管屬於全棟大樓共同使用，亦即係屬共用給水系統（例如供應全棟住戶之主幹管），則該漏水屬於「公管」範疇，其修繕義務與費用理應由社區管委會負責，費用由公共基金或各戶按比例分攤。
倘若該管線為2樓單獨使用之支管（如供2樓專屬使用之衛浴設備用水），則屬於私管，則應由2樓住戶負責修繕，並賠償因漏水對其他樓層造成之損害。
又依同條例第12條規定，若該管線位於樓地板內，即使屬共同壁或樓地板範圍，未能證明有明確歸責對象時，仍由上下兩層住戶共同分攤維修費用；若經舉證確實因2樓住戶裝修不當或使用不當所致，則應由其單獨負責。
此外，公寓大廈管理條例第10條規定指出：「修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。」此條文明確建立過失責任原則，僅當有足夠證據證明漏水因某戶疏失所造成者，始得向其請求負擔維修責任與賠償費用，否則不得任意要求其他住戶承擔該責任。
如本案所涉住戶已先行支付修繕與查漏費用，應保留發票與相關技師查驗報告，若確認可歸責於特定樓層住戶或確認屬「私管」責任，即可依民法不當得利規定請求返還已墊付款項。若為共用部分且管委會不予協助修繕，也可向地方建管單位或住戶代表會申訴或提起民事訴訟維權。
-房地-公寓大廈-漏水
(相關法條=公寓大廈管理條例第10條=公寓大廈管理條例第12條)
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