規約是否可以溯及既往？規約中訂明不准養寵物，或停車位不准同時停機車及汽車，是否可以拘束舊住戶？
06 Jun, 2025
問題摘要：
雖然社區可透過區分所有權人會議與規約制度，建立必要的管理規範，以維護居住秩序與公共利益，但仍須尊重法律基本原則，特別是不溯及既往原則與信賴保護原則。規約與會議決議雖然經多數決定，仍不得作為變更既有住戶原有合法權益之工具，否則可能因違反法律原則而遭法院認定無效。唯有在制定規約時充分尊重過去既存法律關係，並以合理的過渡條款或個案協調方式處理，方能兼顧住戶間之權利平衡與社區治理之實務需要。
律師回答：
關於這個問題，依照公寓大廈管理條例第31條，規約的訂定或修改原則上必須經過區分所有權人三分之二以上人數及其所有權比例三分之二以上出席會議，並於會議中以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數四分之三以上同意始得成立。由此可知，「約定專用」的形成，屬於公寓大廈規約內容的變更行為，須經區分所有權人會議依上述多數決原則通過，並將內容明確列入規約中，方具法律效力。
在探討公寓大廈管理中規約是否得以溯及既往時，需先理解不溯及既往原則在法律適用上的基本地位。不溯及既往為法律適用之大原則，原則上法律的效力自公布或施行起僅適用於其施行之後發生之事項，對於其施行前已存在的事實或法律關係，並不生拘束效力，除非法律有明文規定其得溯及適用或該規定原即為法理並於舊法下亦應為相同解釋者外，否則皆應受不溯及既往之拘束。
此原則不僅適用於公法規範，亦同樣適用於私法範疇，尤其是在實體權利義務之變動方面更為明確。除非法律明文規定新法應溯及適用，或該新法規定原即為法理，於施行前即應為同一解釋外，新法原則上不得適用於其施行前發生之事實。再如實體權利義務的變動，應以法律生效後所發生的事項為適用範圍，而不得追溯適用於法律生效前之行為。
有認為，不溯及既往，為法律適用之大原則，故除法律明定新法應溯及適用，或該新法規定原即為法理，於施行前應為同一之解釋外，於新法施行前發生之事實，自不適用新法或得依該規定而為同一之解釋（最高法院96年度台上字第2080號民事判決參照）。
換言之，實體上有關權利義務效力之規定，依法律不溯及既往原則，法律自其生效時起，以後所發生之事項，始有其適用，至其生效前所發生之事項，則不適用此法律（最高法院95年度台上字第694號民事裁定參照）。而公寓大廈管理條例，並未有「規約規定及區分所有權人會議決議得溯及既往」之明文，所以，規約規定及區分所有權人會議之決議，自不得溯及既往。
公寓大廈管理條例作為管理公寓大廈區分所有權人關係的重要法律，其所規範的規約與區分所有權人會議決議，係公寓大廈內部自治運作的法律依據，具有拘束力。然而，該條例中並未規定規約或決議得溯及既往適用，因此依前述不溯及既往原則，區分所有權人會議所為之決議或新增之規約，原則上自通過之日起向將來發生效力，而不得追溯拘束過去已存在之行為或法律關係。
舉例而言，若原有住戶在購屋入住時，社區尚未制定禁止飼養寵物之規約，而其後社區經多數決制定新規約明文禁止飼養寵物，則該規約原則上應僅對新規約生效後欲飼養寵物者發生拘束力，對已在舊法下合法飼養寵物之住戶，不得以新規約為由要求其處分或遷移原已飼養之寵物。否則，將構成對既有住戶財產權、生活自由之干預，違反比例原則與信賴保護原則，亦與不溯及既往之基本法律原則相違。
同理，若社區於原先未限制車位使用型態之情況下，住戶習慣於停放汽車與機車共用一格停車位，嗣後社區制定規約禁止此類共用使用，則該規定僅得拘束新法生效後欲新增此類使用模式者，對於原先即已如此使用且未違反原規約或規定之住戶，不得以新規定追溯禁止其繼續使用該方式。換言之，新制定的規約規定與會議決議雖具拘束力，但因不具溯及力，僅能對於規定生效後所發生之新情形或行為發生拘束效力，對於生效前合法既存之使用或行為，不得作為干預或強制要求改變之依據。
儘管如此，仍應注意，若既存使用行為違反社會秩序、公共安全或為其他住戶生活環境造成重大妨害時，管委會或其他住戶可另循法律途徑請求救濟，例如主張其行為構成對他人權益之侵害、妨害安寧或違反一般公寓大廈使用常規等方式，而非單憑溯及適用新規約來處理既存合法行為。
-房地-公寓大廈-規章-規約
(相關法條=公寓大廈管理條例第31條)
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