關於公寓大廈管理條例第31條區分所有權人會議決議，其規約自訂決議人數有無限制？
06 Jun, 2025
問題摘要：
公寓大廈管理條例第31條賦予社區自治彈性，使區分所有權人得視實際管理需求於規約中另訂決議標準，並未限制最低或最高決議門檻。只要所訂規約決議條件符合法定程序並經會議通過，原則上即具有拘束力，惟內容仍不得違反法律、公平原則與比例原則。區分所有權人若對規約內容或程序有所爭議，仍可循民事訴訟途徑請求確認規約無效或不具拘束力，並由法院就具體情況為實質審查與判斷。如此，方可在保障社區自治與維護個人基本權利之間，取得合理平衡。
律師回答：
關於這個問題，關於公寓大廈管理條例第31條規定之區分所有權人會議決議，其規約是否得自訂決議人數限制的問題，須從條文的立法目的與整體制度設計精神加以探討。
首先，公寓大廈管理條例第31條明定，區分所有權人會議得就公共事務進行決議，其所需決議人數標準，於條例未特別定有門檻時，原則上應依條例規定處理。然而，該條並未限制區分所有權人於規約中另為嚴格或寬鬆的決議門檻，主要是為落實社區自治原則，尊重各社區依實際情況訂定最符合自身需求之管理制度。
故區分所有權人會議得透過多數決方式決議規約內容，並於規約中自訂會議之決議門檻，例如提高或降低出席人數比例或表決通過門檻等，原則上並無違法問題。
立法上並未設下「不得低於法定標準」之限制，意即法律雖設有最低標準作為一般規範，但並未禁止區分所有權人透過規約提升或變動該標準，前提為不得違背法律之基本秩序與公平原則，且不得牴觸上位法令。
這也呼應條例第3條第12款所載，區分所有權人為增進共同利益、確保良好生活環境，得經會議決議訂定共同遵守之事項，而該等事項應載明於規約中，並以不牴觸都市計畫法、建築法令及其他強行法規為限。由此可知，規約的法律效力是建立於社區內部自我治理基礎上，只要不逾越法定界限，於形式及實質上均合於多數決程序，即可對全體住戶發生拘束力。
舉例來說，有些社區可能會因住戶單一所有人占比高、出席率低或常有棄權情況，為使規約能順利通過或修改，於是於規約中訂定較低的決議門檻，例如將出席人數由三分之二調整為過半數，或將同意比例調降為出席人數之二分之一。反之，亦有社區為維持重大事項變動的穩定性與正當性，將某些事項的通過門檻提高，例如針對公共設施重大改建、管理費大幅調整、約定共用或約定專用的變更等事項，訂為全體住戶四分之三以上同意始得通過。上述皆屬實務常見之社區自主管理作法，立法亦未設明文限制，予以彈性處理。
然而，雖然法律容許社區透過規約自訂會議決議標準，但規約內容如涉及差別待遇、明顯違反公平原則、限制特定住戶行使區分所有權人法定權利或違背公共秩序及善良風俗者，仍可能因抵觸法律基本原則而被認定無效。亦即，規約雖具拘束力，仍須依法行使，不得成為剝奪或限制個別住戶權益的工具。例如若社區規約中訂明「單一所有權人若持有過半住戶比例即不得參加表決」，即使經表決通過，也可能構成限制財產權行使而遭法院認定為無效。
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(相關法條=公寓大廈管理條例第3條=公寓大廈管理條例第31條)
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