惡鄰任意任意堆放垃圾、囤積危險物品，該如何處理？
06 Jun, 2025
問題摘要：
面對惡鄰在住宅空間任意堆放垃圾、囤積危險物品、破壞安全與清潔秩序之情形，受害住戶不僅可透過管委會制度依法舉發，亦可逕向主管機關或警政、消防單位檢舉，並輔以民刑事法律程序維權，採取正當且周全之手段介入，始能有效保護居住環境與生命財產安全，對於惡鄰行為予以合理規範與約制。第22條賦予社區管委會重大權限與責任，不僅須合法發動程序，亦須蒐集完整證據並經區權會支持，始能有效向法院提起遷離或出讓訴訟。因此，實務上若遇有上述問題，管委會應優先記錄違規情形、出具催告文件、保存處分紀錄與會議決議，並於三個月後無改善時依法行動，以維持社區整體環境、秩序與公平。
律師回答：
關於這個問題，針對惡鄰在公寓大廈內任意堆放紙箱、垃圾，甚至將住宅空間當成倉庫囤積大量易燃物品與化學物品之情形，不僅破壞社區清潔與通行秩序，更潛藏公共安全與消防風險，已非單純「住戶間的生活習慣摩擦」，而涉及多項法定違規行為。依公寓大廈管理條例第16條規定，住戶不得任意棄置垃圾、排放污染物或製造喧囂振動，並進一步明確禁止在樓梯間、共同走廊、退縮空地等共用空間堆置雜物或營業使用。若有違反，主管機關依同法第49條得處以新臺幣四萬至二十萬元罰鍰，並得令其限期改善，屆期不從者還可連續處罰，處罰具有強制性與連續性，足以促成改善。
上述規定不僅確認住戶於共用空間無任意堆放物品之權，更授權管理負責人或管委會依法介入處理。倘若該棟建物已有成立管委會，應先向管委會反映，由管委會依其章程與社區規約對該住戶發出正式通知，限期清除雜物與垃圾，並提醒違規者恐將面臨法定處罰與民事責任。如對方拒不改善，管委會應據實製作紀錄，並得將違規事證連同影像證據報請當地縣市政府的建築管理科或住宅發展處，依法處以行政罰。
公寓大廈管理條例第22條規定，係針對住戶違反社區秩序或未履行應盡義務之情形，提供管理負責人或管理委員會依法採取強制遷離、拍賣不動產等手段之法律依據，該條明定構成遷離請求之法定事由，如住戶違反本條例規定，經依第49條裁罰後仍不改善或屢犯者。該等行為包括任意棄置垃圾、發生喧囂、占用公共空間、囤積危險物品等，若已受主管機關罰鍰處分，仍不悛改，則屬情節重大之惡性違規，得依法聲請遷離。又如其他違反法令或規約情節重大者，此一規定為概括條款，涵蓋未列明但行為嚴重侵害他人安全、安寧或公共秩序之情形，例如違法營業、蓄意破壞設施、蓄意滋擾鄰人等。管理負責人或管理委員會如發現上述任一情形，應先依本條通知違規住戶改善，並應給予三個月以上之合理期限，催促其自我糾正。
若住戶屆期仍未改善，則可依區分所有權人會議之決議，向法院提出遷離之訴訟。此處「區分所有權人會議之決議」為程序必要條件，應依第31條或第32條之程序達成有效決議，方能提起訴訟，否則將因程序瑕疵被法院駁回。值得注意的是，若遭強制遷離者係區分所有權人本人，即該不動產所有人，則法律進一步規定，管委會除可請求法院判決其遷離，尚可請求法院命其於判決確定後三個月內出讓其區分所有權與基地應有部分。
若於判決確定三個月內仍未完成移轉登記，管理負責人或管理委員會更可聲請法院拍賣該不動產。此機制目的在於防止不配合、惡性擾鄰之所有權人繼續佔有並危及整體社區運作，是保障多數住戶居住權益與公共安全之最後手段。
若該棟並未設置社區組織(管委會)，受影響住戶可直接向地方主管機關提出檢舉，依上述條文要求其執行公權力強制處理。另民法第793條關於鄰地干擾之規定，土地或建築物所有人若因噪音、臭氣、振動、煙氣、灰屑或其他類似影響而干擾相鄰不動產之使用權益，受害人得訴請停止侵害，甚至提起損害賠償。若該五金行業者於住宅內長期囤積塑膠、紙類、清潔劑、木炭等大量易燃或具毒性化學物質，不但已逾越住宅之通常使用範圍，並已構成潛在火災或毒氣外洩之高風險源，違反消防法有關危險物品儲存之規定，可向當地消防局檢舉要求會勘與查處。消防人員如發現其儲物超出住宅承載或設施規劃許可，依法可命其立即排除或移送裁罰。
而若堆放物佔用逃生路徑、防火間距、防空避難空間等特定區域，更可構成違反建築技術規則，主管機關有權命其限期排除，否則得以公權力代為清除，相關費用並可向行為人追償。從社區治理角度而言，此類反覆且長期未改善之住戶行為，嚴重破壞他人生活品質，管委會除得依規約主張對其限制權益（如禁止其參與社區公共設施使用）外，亦可透過區分所有權人會議提案，依條例第22條向法院聲請命其遷離（若具備積欠管理費、危及公共安全之具體事證），由法官裁量是否可命其強制出讓不動產或限期搬遷。此外，若該住戶因任意撞擊大門或長時間開放造成外人闖入大小便、破壞社區安全與衛生環境，住戶亦可報警處理，並依社會秩序維護法第72條請求開罰。倘若情節惡劣者甚至可視情況構成刑法之公然侮辱、侵占、毀損或妨害自由等罪名，由警方調查後依法究辦。
實務上為避免孤立無援或事證不足，建議住戶於發現上述行為時，應即時蒐集證據，包括：1. 拍攝照片與錄影影像，標示時間與地點；2. 留存書面陳情與管委會回覆紀錄；3. 統合社區多數住戶聯名陳情或召開會議決議紀錄；4. 將通報紀錄保存，便於後續法律程序使用。倘若檢舉與管委會處理仍無法有效改善，則可依法提出民事訴訟，訴請法院依民法第184條、793條與公寓大廈管理條例相關規定，裁判禁止行為、命其清除障礙，甚至請求損害賠償，達到司法強制排除妨害之目的。
-房地-公寓大廈-住戶權利義務-擾鄰-垃圾
(相關法條=民法第793條=公寓大廈管理條例第16條=公寓大廈管理條例第49條=公寓大廈管理條例第23條=)
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