大樓住戶及所有權人，非得遵守｢公寓大廈規約｣嗎？
06 Jun, 2025
問題摘要：
公寓大廈管理條例明文賦予規約實質法律拘束力，且不因是否實際參與制定或是否為原始住戶而影響其效力。規約既經區分所有權人會議決議即具有法律拘束力，不僅所有權人與住戶應遵守，無權占有人亦不得違反。違反規約者可被制止、處罰，情節重大者甚至面臨法院判令遷離或出讓區分所有權等處分。因此，大樓住戶與區分所有權人確實非得遵守公寓大廈規約不可，否則不僅有失社區秩序，亦將招致法律責任，實應審慎對待，妥善配合社區自治運作機制，共同維持良好之居住與生活品質。
律師回答：
關於這個問題，在公寓大廈的日常管理與社區運作中，公寓大廈規約是否具有拘束力、住戶與所有權人是否必須遵守，是一項關係社區秩序與居住品質的重要法律問題。依公寓大廈管理條例第3條第12款明文定義，所謂「規約」係指區分所有權人為增進共同利益、確保良好生活環境，經由區分所有權人會議決議所訂定的共同遵守事項。
換言之，規約並非單純建議，而是具有法律拘束力的集體契約，為所有社區成員所共同遵守之準則。同條例第6條也明確列出住戶應遵守的事項，其中第5款便載明「其他法令或規約規定事項」，顯示規約已被明確納入法定義務範疇，不容任意違反。
再者，公寓大廈管理條例第15條規定，住戶應依使用執照與規約使用其專有部分與約定專用部分，不得擅自變更，違反者可由管理負責人或管委會制止，必要時並報請主管機關處理。
第16條進一步列出住戶不得為棄置垃圾、排放污染物、違規設施、私設路障等妨害行為，並明定倘有違反，亦得依規約規定制止並報請主管機關裁處，可見規約之效力深入住戶日常行為之規範。
除此之外，公寓大廈管理條例第22條特別設有「惡鄰條款」，對於違反法令或規約情節重大且三個月內未改善之住戶，管委會可依區分所有權人會議決議，訴請法院強制其遷離；如其本身即為區分所有權人，甚至得聲請法院命其出讓持有之區分所有權。此一制度設計，明確賦予規約對住戶與所有權人實質強制力，若任意違反將有可能面臨民事上的重大後果。
至於規約的內容效力，則須回到公寓大廈管理條例第23條進一步審視。該條規定，除法令另有規定外，公寓大廈之管理使用及住戶間相互關係皆可透過規約加以約定，且僅有當規約明確載明特定事項，如約定專用部分的範圍與使用人、住戶對共用部分之特別使用、飼養動物之禁止、違規處理方式、財務監督規定、決議門檻及糾紛協調程序等，始能發生法定拘束力。由此可知，規約實質上已成為整體社區自治運作之根本依據。
值得注意的是，即使是新購屋者或後續繼受人，也不能主張「不知情」或「未參與制定」而免除遵守之義務。
依公寓大廈管理條例第24條規定，區分所有權之繼受人應於繼受後，繼受原權利人依本條例或規約所定之一切權利義務事項，亦即包含規約所載全部義務。且為保障繼受人權益，法律亦要求其於購屋前有權向管理負責人或管委會查閱相關財務及管理資料，若其未行使查閱權則視為自行承擔風險。
此外，公寓大廈管理條例第36條亦列明管理委員會的職責包括依規約執行共用部分的清潔、維護、修繕、處理違規、管理經費等各項任務，可見規約同時對管委會具有高度拘束力，是管委會日常運作不可或缺之法律依據。
又如住戶為無權占有人者，公寓大廈管理條例第24條第2項至第3項亦規定，無權占有人須比照住戶遵守條例義務，並準用第二十一條、第二十二條等住戶違規處理規定，顯示無論其取得空間之方式是否合法，只要居住於公寓大廈內即受規約拘束。因此無論是原區分所有權人、繼受人、承租人，甚至無權占有人，皆須遵守規約之規定，否則將面臨包括催告、罰鍰、強制遷離、聲請拍賣等法律後果。
-房地-公寓大廈-住戶權利義務-規約
(相關法條=公寓大廈管理條例第3條=公寓大廈管理條例第6條=公寓大廈管理條例第15條=公寓大廈管理條例第16條=公寓大廈管理條例第22條=公寓大廈管理條例第23條=公寓大廈管理條例第24條=公寓大廈管理條例第36條)
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